关于预售许可证与购房合同的效力

　　预售许可证与购房合同的效力

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

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　　案情简介：

　　2002年8月6日顾某与某房地产开发公司签订认购书，订购某商业广场4号商铺约210平方米及103号办公室约140平方米，商铺单价为每平方米16500元、办公室单价为每平方米5500元，2003年9月10日以前交楼。顾某当日即依约支付了房款80万元，房产公司以参建款名义出具了收据。开发商承诺待取得《商品房预售许可证》，即书面通知顾某签订预售合同但预售许可证办妥后，房产公司却表示房价已上涨，要求按商铺每平方米32000元、办公室每平方米7500元的单价来履行协议。顾某愤而起诉。2003年6月法院判决：购房协议有效，双方应按原协议履行合同。

　　律师点评：

　　一、认购书实为预售合同

　　《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(1)当事人名称或者姓名和住所;(2)商品房基本状况;(3)商品房的销售方式;(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(5)交付使用条件及日期;(6)装饰、设备标准承诺;(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(8)公共配套建筑的产权归属;(9)面积差异的处理方式;(10)办理产权登记的有关事宜;(11)解决争议的方法;(12)违约责任;(13)双方约定的其他事项。”

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，双方所签订的认购书对商品房的基本状况、价款、付款时间、交付时间等均作了明确约定，已具备预售合同的主要条款，且开发公司已收取了顾某交付的购房款，因此应认定商品房买卖合同已经成立。

　　二、预售合同的效力

　　《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》强制性地规定商品房预售必须取得《商品房预售许可证》。《解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案开发公司在顾某起诉前已取得预售许可证，购房协议应为有效。房产公司因房价上涨而故意毁约，违反诚实信用原则。故法院判决双方应按原协议履行合同正确。