商品房预售合同纠纷

　　上诉人(原审原告)：广州市B排放管理处。

　　被上诉人(原审被告)：广州A实业有限公司。

　　被上诉人(原审被告)：广州C房地产开发有限公司。

　　[案情]1999年8月，广州市B排放管理处向广州A实业有限公司预购南天广场皇朝阁第十三层G号房，并签订了《房地产预售契约》，契约订明：房屋建筑面积为103.82平方米，成交总价格为778650元，广州A实业有限公司应协同广州市B排放管理处办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续，本契约应经双方签署并经广州市房地产交易所审核、登记后生效。该《房地产预售契约》签署后，未在广州市房地产交易所办理预售鉴证手续，广州C房地产开发有限公司也未在该《房地产预售契约》上盖章。诉讼中，广州C房地产开发有限公司表示南天广场由其司与广州A实业有限公司合作开发，该项目的报建、施工、销售、售后服务均由广州A实业有限公司负责，并提供一份广州A实业有限公司于2001年12月6日承担全部经济、法律责任的声明。

　　广州A实业有限公司在收到广州市B排放管理处购房款及契税费后，即将案涉房屋交付给广州市B排放管理处使用。广州A实业有限公司至今未将讼争房屋房地产证办好并交付给广州市B排放管理处。

　　2002年8月12日，广州市B排放管理处发函给广州A实业有限公司要求广州A实业有限公司在一个月内将房产证交与该处。同月22日，广州A实业有限公司复函给广州市B排放管理处称，南天广场已经办好确权手续，广州市B排放管理处所购买的房产随时可以办理房产证;其司在2002年5月份已通知广州市B排放管理处提供相关资料办理房产证，由于广州市B排放管理处至今未将《买卖申请表》盖章交回，导致未能办好房产证。诉讼中，广州市B排放管理处表示未填写《买卖申请表》，承认新一届领导班子到任后才过问合同预售鉴证的情况。

　　2002年11月22日，广州市B排放管理处向原审法院提起诉讼，要求解除广州市B排放管理处与广州A实业有限公司之间的房屋买卖合同关系、判令广州A实业有限公司退还778650元人民币并支付该款银行利息148041元、判令广州C房地产开发有限公司承担连带清偿责任。

　　(审判)

　　原审法院认为，原告与被告广州A实业有限公司所签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的有关强制性规定，故合同合法有效，虽该合同未经广州市房地产交易所交易鉴证，但双方均已履行了合同的主要权利、义务，故合同已生效，原、被告作为合同的当事人，均应自觉履行。被告自原告接收房屋至今近四年，其未履行协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续，是违约行为，原告有权要求其承担继续履行该项合同义务。但原告据此而要求解除双方的预售商品房买卖合同关系，其主张不符合《中华人民共和国合同法》所规定的解除合同的条件。故原告的诉讼请求理由不充分，不予支持。被告应尽快协同原告办理讼争房屋的产权过户和房地产登记手续。遂依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款及《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条第一款、第二款，第九十四条的规定，于2003年2月20日作出一审判决：驳回原告广州市B排放管理处的诉讼请求。案件受理费15820元由原告广州市B排放管理处负担。

　　广州市B排放管理处上诉称：一、原审法院故意隐瞒业经庭审质证确认的重要事实。任意偏袒被上诉人，其所作判决完全有失公正。二、上诉人与被上诉人所签的《房地产预售契约》并未依法成立，原判认定合同已生效无任何法律依据。根据《广州市房地产交易管理办法》第二十五条的规定："交易双方签订预售合同后，开发企业应在30日内持合同文书向市交易所办理审核、登记手续。凡未经审核、登记的商品房预售行为无效。"上诉人与被上诉人虽然签订了《房地产预售契约》，但该契约并未经广州市房地产交易所交易登记，所以，依《广州市房地产交易办法》的规定，上诉人与被上诉人所签《房地产预售契约》并未依法成立，原判认定该契约已生效，是错误的，也是没有法律依据的。故上诉请求：依法撤销一审判决、依法解除上诉人与被上诉人所签《房地产预售契约》、请求判令被上诉人退还购房款778650元及利息148041元。被上诉人广州A实业有限公司辩称：同意原审判决处理。被上诉人广州C房地产开发有限公司辩称：其司未与上诉人签订合同，也未收取上诉人款项，其司与本案无关;同意原审判决处理。

　　二审法院认为，依最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条"合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方法规、行政规章为依据"的规定，《广州市房地产交易办法》不能作为认定本案《房地产预售契约》无效的依据;根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”的规定，广州市B排放管理处在已付清房款、向广州A实业有限公司接收房屋使用至今的情况下，于本案主张《房地产预售契约》未成立，本院不予支持。广州A实业有限公司与广州市B排放管理处签订《房地产预售契约》后，未向广州市房地产交易所办理预售合同鉴证手续，其后也未协同广州市B排放管理处办理房地产的产权过户手续和房地产登记手续，原审法院认定广州A实业有限公司存有违约行为，是正确的。但广州市B排放管理处对此同样存有消极注意的过失，尤其是在广州A实业有限公司要求在买卖申请表上盖章时未予积极配合，原审法院认定广州A实业有限公司的违约行为尚不足以构成解除《房地产预售契约》的条件，并无不当。现案涉房屋的房地产权证已经由广州A实业有限公司取得，其与广州市B排放管理处的产权过户手续并非不能够完成，且广州A实业有限公司已承诺广州市B排放管理处提供盖章的买卖申请表即保证办到房产证。鉴于《房地产预售契约》合同目的实现不存在障碍，原审法院要求广州A实业有限公司尽快协同办理案涉房屋的产权过户和房地产登记手续而驳回广州市B排放管理处解除合同的诉讼请求，本院予以维持。广州C房地产开发有限公司不是《房地产预售契约》的合同当事人，无须对广州市B排放管理处承担合同责任。因此，判决：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费15820元由广州市B排放管理处负担。

　　(评析)

　　2003年6月1日起，最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》开始施行，该《解释》是为指导各级法院正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件的一个专门性法律文件。本案便是具体运用该《解释》审理案件的一个典型案例。

　　本案争议的焦点之一是合同的效力，因为其直接决定了合同是否应该解除。而本案中判定合同效力的依据是根据《合同法》的相关规定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)第六条第二款："当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外"的规定。传统民法理论认为，契约神圣，只要当事人的约定无悖国家法律的强制性规定，有约定的必须从约定，但司法实践中，对于已经履行了主要合同义务的，一般来说，较少主张解除合同。对此《合同法》及《解释》均有相关规定，广州A实业有限公司在收到广州市B排放管理处购房款及契税费后，即将案涉房屋交付给广州市B排放管理处使用，双方均应属已经履行了合同的主要义务。因此广州市B排放管理处要求解除合同的请求没有得到法院的支持。

　　当然，从现状来说，产权证已经办至开发商，且开发商也明确表示保证为购房人办理房产证。在法院看来，合同的目的是可以达到的，开发商的违约亦未达到解除合同的程度。因此，为了促成交易，稳定民事法律关系，合同不予解除。至于购房人是否追究开发商逾期办证的违约责任，当属购房人自己的选择。

　　经济转型期的中国，苛需经济和社会的有序、平稳发展，而在日趋激烈的国际大角逐中，唯有法律手段才是为中国幼嫩的市场经济保驾护航的忠诚的带刀侍卫。