房屋买卖合同纠纷案例

　　2009年5月，张X通过中介出售金域蓝湾X楼盘，并与李X以280万的价格签订了房屋买卖合同。李X缴纳了定金并按合同约定办理了资金监管手续。房屋买卖过程当中，由于市场房价飙升。张X的妻子王X以该房产为夫妻共有财产，张X售房未取得本人即共有人的书面同意为理由，向法院提起诉讼，要求撤销买卖合同。经律师代理李X诉讼，最后法院判令驳回了王X的诉讼请求，要求张X继续履行合同。

　　房产共有是指由两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房产的权利和应承担的义务。根据我国民法的相关法律规定，依据权利和份额划分，共有可分为：“按份共有”和“共同共有”两种。

　　1、按份共有”是指房产共有人按照各自的房产份额对共有的房产分享权利和承担义务。常见的50%对50%等，以房屋产权部门的登记为准。

　　2、“共同共有”关系中，每个共同共有人对共有房产所享有的占有、使用、收益、处分权是平等的，没有份额限制。这种情况最典型的例子，就是登记产权人的配偶根据婚姻法的规定而共有产权，但产权证上没有对配偶予以登记。但无论是否登记为产权人，均应享有法律赋予的共有权利。

　　A、先讲一下按份共有。

　　《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第89条也明确规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应认定无效。也就是说，在共同共有关系存续期间，各共有人不得擅自分割共有财产。在现实中，按份共有房产出现争议较少，主要原因是由于购房者和中介由于审查不严，造成漏洞，使共有人以授权委托无效为理由主张合同无效。

　　B、再讲以下共同共有主要是夫妻共有的问题：

　　按照法律规定，共有财产必须经所有共有人的一致意思表示同意，处置行为才是合法有效的。但在目前“共有房产”市场交易实践中，我国公民受儒家和为贵思想影响深重，较为普遍地对共有房产的处分、登记持轻视的态度，认为共有关系是内部的事，是“家”里的事，往往以亲人、友人代为办理交易甚至代替公示登记，交易相对方对此亦持轻信态度。与此同时，交易管理部门为了简化交易审查手续，在受理交易登记申请时，逐渐取消或部分取消了对非登记产权人的书面审查。这让中介机构和经纪人在执业过程中也开始放松或忽视对非登记产权人的审查义务。而一些业主也无竟或有意拒绝让配偶或其他共同所有人到场参与办理交易手续，从而为纠纷的产生埋下隐患。

　　解决方法：建议对售房人的婚姻状况进行审查。对已婚的售房人要么要求其出示结婚证明及配偶同意出售的有效授权委托，要么要求其签订书面声明，无共同共有人或保证共同共有人同意其售房行为并愿意承担相应法律后果。以避免不必要的诉讼。同样依据《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第89条：但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。保证合同的稳定性和合法性。