房产继承涉及的问题

　　随着商品房买卖的普遍，产权继承越来越成为一个常见现象。那么，什么是房地产继承，它又涉及哪些法律程序呢?

　　房地产继承的概念

　　房地产继承是指有继承权的公民依法接受死者房屋遗产转让的一种方式，但这种转让方式主要是指土地使用权或房屋所有权的转移行为，而不是直接反映商品的关系。

　　房地产继承的形式

　　房地产继承分为两种形式：一种是法定继承，即死者生前没有交代或立下遗嘱，因此继承程序以法律规定的程序进行;另一种是遗嘱继承，即死者在生前留有明确的意愿和指示，说明自己的遗产死后留给什么人继承。

　　有下列行为继承人将丧失继承权

　　根据《继承法》的规定，继承人有下列行为之一的，将丧失继承权：

　　1、故意杀害被继承人的。不论是既遂还是未遂，均丧失继承权;

　　2、为争夺遗产而杀害其他继承人的，但如果不是出于夺取遗产的动机而杀害其他继承人的，则不能剥夺其继承权;

　　3、遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的。“遗弃”是指继承人有能力抚养照顾年老体衰、丧失劳动能力或没有独立生活能力的被继承人，但不予以抚养和照顾，拒绝承担赡养义务的行为。对于继承人因工作在外或在国外等受客观条件限制，无法照顾被继承人生活的;或继承人因经济困难，确实无力尽义务的;或继承人虽有经济扶助能力，但被继承人经济并不困难，无需扶助的，则不能认定为遗弃。“虐待被继承人”应受“情节严重”的条件限制，如非情节严重，只是被继承人与继承人之间因琐事经常发生吵闹等情况，则不构成虐待行为。继承人虐待被继承人情节是否严重，可以从实施虐待行为的时间、手段、后果和社会影响等方面认定，应当是时间较长、手段恶劣，如冻饿、毒打、恶毒咒骂，对其肉体和精神进行摧残，后果严重，如造成重伤、病残、精神失常、死亡等，社会影响较大引起公愤的，才构成虐待行为;

　　4、伪造篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。伪造遗嘱是指被继承人生前根本没有订立遗嘱，继承人为了夺取或独吞遗产而制造假遗嘱的行为。伪造遗嘱是指被继承人生前订立了遗嘱，但法定继承人发现这个遗嘱对自己不利，为了夺取或独吞遗产而将遗嘱内容进行篡改的行为。销毁遗嘱是指被继承人生前立有遗嘱，而法定继承人发觉这份遗嘱对自己不利，或者出于夺取全部遗产的动机，而将遗嘱销毁的行为。继承人伪造、篡改或者销毁遗嘱，侵害了缺乏劳动能力又无生活来源的继承人的权益，并造成生活困难的，应认定其行为情节严重。

　　分割房屋遗产的方法

　　房屋遗产分割不同于其他财产的分割，因为房屋是不动产，不能随意移动，或因继承人人数较多不易分割，或因房屋遗产本身的结构也难以分割等，如果强行分开、割断，可能损伤房屋的效用，以致造成无法正常使用，或给生活带来不便。

　　因此，如果分割房屋遗产在客观上可行，且不损害房屋的效用，不影响生产、生活，可以分割处理。对于不宜分割的房屋，可以采取以下两种方法处理：

　　1、折价补偿方法。一般是归居住使用者所有，由其按照各个继承人应继承的房屋遗产份额折价补偿。房屋作价标准可以由继承人自行协商确定，或根据房屋所在地人民政府规定的私房评估标准，并参照当地的市场价格合理评定。

　　2、共有方法。各继承人也可以商定遗产房屋为共同所有，可以是按份共有，也可以是共同共有。在房屋遗产分割中，应尽量采取折价补偿的方法，共有的方法并没有彻底解决纠纷，应视为对第一种方法的补充，如折价一方因经济能力负担不起折价款时，采取共有方法，也可减少矛盾。

　　房产继承的产权转移登记房产继承时申请所有权登记应提交下列文件：

　　1、申请书;

　　2、继承人的身份证件;

　　3、原房地产产权证;

　　4、被继承人死亡证明;

　　5、继承证明文件及公证书。