房产继承问题

　　咱们五六十岁的人上一辈的老人(父母亲)遇到了国家房屋制度改革的时机，好多都自己有了“私房”，其中资历老一些的，分得的房子更大一些，价值也更高。可是他们都已经八九十岁了，有的老人的老伴儿还先走了一步，还有的又找了后老伴儿，也共同生活好几年了……万一老人也“走了”，他的财产怎么办?谁来继承?如何继承?

　　老人财产中现金或其他动产(比如字画、古玩、邮票等等)的继承，一般只要在继承人中间做个分配就可以了(当然最好要老人生前做好分配方案，以免身后发生纠纷)，这里面没有需要其他“主管部门”过问(批准)的麻烦事。而房产却不同。因为房屋需要过户，需要换发新房产证，所以必须通过房管部门申请办理相应手续。

　　这一办“过户”手续，麻烦就出来了!——

　　第一、如果是老人过世后办理房产继承，首先要有医院去世证明。

　　第二、再要有单位证明信，证明老人家庭成员情况，包括配偶去世时间，配偶去世前房产产权情况，去世后是否办理了继承过户手续?是否办理了公证?鳏居老人是否再婚?双方可能发生继承问题的其他亲属情况(子女、继子女、养子女等和其他亲属)。

　　第三、如果有再婚、继子女，还必须逐个审查确认他们的继承权，其中有继承权的还得公证证明自己的继承人身份(后老伴儿肯定有继承权，后老伴儿的子女是否有继承权要具体分析确认)。

　　第四、全体继承人确定后，都要办理继承权公证。

　　第五、被确认有继承权的人自愿放弃继承，也要做公证，证明自己放弃继承的意愿(在国外或者外地的，要在所在国家或当地做公证)。

　　第六、剩下的继承人，还应当先在内部协商确认对继承的房屋是办理共有权证还是所有权证?(“共有权证”是指多人均持有房屋产权证，各自按约定占有不同或者相同的份额;“所有权证”是一人持有房屋产权证。这里面可能存在的问题是要确定“持证人”如何补偿其他继承人应继承的份额，以免事后发生纠纷)……

　　第七、这些问题解决后，继承人要拿着放弃继承人的公证书，自己的继承权公证书、身份证、房产证、契税完税或减免税证明等材料去房管部门办理房屋过户手续。房管部门再审查共有或独占，补偿方式及可操作程序……然后再决定换发新房产证……

　　如果缺少外地或国外的继承人的公证书(一般是放弃的人怠于及时去做公证而拖延)，房屋就不能办理过户手续……

　　总之，老人的房屋在身后处理就必须走“继承”的法定程序，按继承的有关法律规定办理，上述麻烦就不可避免!

　　同样是老人的房产，如果在生前采取“房屋买卖”的方式处理，就可能是一个简单的“过户”程序就解决了——房主(一般是老人本人)持房产证、身份证与受让方一同前往房管部门，按“房屋买卖”的程序办理过户手续，按房屋价款交付1.5%的税费即可(税务部门对父母的房屋卖给子女还有退税的优惠，别忘记主动去问一声!)

　　也就是说，房屋买卖方式的“过户”只需要两方当事人(出让方与受让方)去办理就可以了，其他兄弟姐妹都不惊动。如果其他兄弟姐妹也要继承，也可以协商确定好继承份额、继承方式和补偿方式，然后“过户”到大家认可的一个人或多个人名下，其他表示放弃继承的人就避免了“公证”的麻烦。

　　——以老D家为例：他们兄弟姐妹四人分别工作在沈阳、北京、哈尔滨。将近九十岁的父亲在沈阳有一套房产。不在父亲身边生活的D和妹妹、大弟都表示将来放弃继承，只让沈阳的小弟一家继承父亲的财产;可是一旦真的发生了继承，他们也都得在各自生活的城市办理“放弃继承公证”，而后唯一继承人小弟才能开始继承的程序。到时候如果外地的兄弟姐妹觉得反正自己不继承，申请公证又费时费力而没有及时去办理公证，那小弟的继承就得无限期的等待……

　　反之，如果他们都要继承，就得拿着自己的身份证，与被继承人关系的证明等等材料，到公证处去办理继承权公证，然后再协商自己应占份额，才能进入房屋继承换证的程序……

　　发现了这个问题以后，他们立即告诉父亲尽快将他的房屋“过户”给孩子(D建议过户给小弟尚在上大学的女儿。这样一来，以后这个女儿结了婚也自然属于她的“婚前财产”，不用在她们小夫妻之间另行约定财产归属，既保护了自家的利益，又避免伤害双方感情)。

　　看来，这样的处理方法要省事得多!

　　这里面要说明一下的是，有些老人可能无力亲自办理繁杂的房屋过户手续，还有一些放弃继承的人可能因各种原因而怠于办理公证，这些情况都可以委托他人“代理”。不过，这个“委托代理”手续也必须经过公证——还得当事人亲自前往公证处办理手续——不同的是，委托公证可以随时前往办理，一次性解决问题。而亲自办理房屋过户或者放弃继承公证等等，可能随时需要补充一些新材料，或者有一些其他变数，影响当事人来回跑几次，难以一次性解决问题。在实践中，高龄老人办理“委托”的必要性就大一些。

　　办理“委托”要注意的问题是：

　　1、如果转让方与受让方都需要办理委托的，不能委托同一个人。

　　2、委托书内容要包括房屋的坐落及委托办理的具体事项等。

　　老人房屋的过户还可以通过“赠与”或者“遗赠”的方式实现，可是“赠与”也要“公证”，赠与人和受赠与人双方都得办理公证;另外它的契税为3%。高于房屋买卖的1.5%。所以一般地说还是建议先采取买卖的方式解决为宜。