违规预售楼盘搁浅 违约预售合同无效

　　合同签了，购房款交了，可心仪的楼盘在承诺的开工时间内久久不能动工，要求退还购房款吧，开发商还不同意——省会的王先生就遇到了这样的麻烦，无奈只好起诉到法院。昨日，记者从桥东区法院了解到，40多位像王先生这样的原告与开发商签订了名为“合作建房”实为“商品房买卖”的协议，可开发项目因为手续不全，所出售房产未取得预售许可证，是在楼盘未开工的情况下对外违规销售，最后项目搁浅。

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　　■事件：房款交了 楼盘搁浅

　　2008年9月，王先生根据媒体广告，打算购买由石家庄市的两家房地产开发公司(以下简称甲公司和乙公司)合作开发的一处楼盘的一套商品房。9月21日，王先生与两家公司中的甲公司签订了合同，合同的名称为《合作建房协议》。

　　该《协议》包括：合作标的是一套建筑面积约为41.69平方米的房屋;合作价款为该合作房屋单价4100元/平方米，总价为170929元。双方约定的该合作房屋的交房日期为2010年12月31日，拟定开工时间为2008年12月31日前。如因甲公司原因未能动工的，王先生可随时要求退款，甲公司在王先生提出申请后7日内全额退还王先生所交款，并按银行同期活期存款利率偿还利息。合同签订后，王先生于2008年9月21日向甲公司交纳定金20000元，2008年9月26日交纳房款82929元。

　　可是到了合同约定的2008年12月31日，王先生发现楼盘并没有动工迹象，于是从2009年1月起王先生多次要求退还所交款项，但甲公司一直不予办理退款事宜。

　　王先生起诉到法院，请求判令：双方所签“合作建房协议”无效;合作开发楼盘的甲、乙两家公连带退还他已交购房款102929元，利息136元;诉讼费用由两家公司承担。

　　■法院：违法预售 合同无效

　　法院经审理查明，两家房地产公司是在2004年3月18日就签订了合作开发的协议，2008年11月4日，乙公司向甲公司发出《解除协议通知书》，解除理由称鉴于甲公司违法销售的行为，解除双方签订的合作协议。庭审中，乙公司称，乙公司是以土地出资的方式与被告甲公司进行合作，双方并非合伙关系。在乙公司不知情的情况下，甲公司私自违法售房，乙公司没有收取一分售房款，违法售楼的一切后果应当由甲公司承担，乙公司不应承担任何责任。庭审中，甲公司也认可未向乙公司支付过收取的购房款。

　　王先生与甲公司签订的协议虽名为合作建房，但协议内容对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定，协议内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且已按约定收受购房款。根据相关法律规定，应认定双方签订的为商品房买卖合同。

　　因被告甲公司未取得该项目的预售许可证明，根据最高院解释第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，应认定王先生与甲房地产公司签订的《合作建房协议》无效。

　　本案诉争的法律关系是商品房预售合同纠纷，合同当事人是原告王先生和被告甲公司。被告乙公司与被告甲公司之间存在合作开发房地产关系，但其不是商品房预售合同的当事人，不应承担商品房预售合同无效后产生的义务。其次，王先生及甲公司均无证据证实被告乙公司实际收取或使用了售房款。被告乙公司与原告王先生之间不存在特定债务关系，因此王先生要求被告乙公司承担连带还款责任不能支持。

　　同时甲公司违法售房，具有明显过错，应赔偿因合同无效给原告王先生造成的利息损失。

　　法院判决：王先生与甲公司签订的《合作建房协议》无效;甲公司于判决生效后十日内返还王先生购房款102929元并赔偿原告利息损失136元。驳回王先生要求乙公司承担连带还款责任诉讼请求。

　　■提醒：买房投资莫贪小便宜

　　桥东区法院城建庭庭长李淑霞向记者介绍，像王先生遇到的“合作建房”只是违规预售房屋的一种形式，还有未取得预售许可证、未开工就“认购商铺”、“认购住宅”，合作建商铺“高额返还租金”等，案件的形式五花八门。因为开发商知道没有齐备的手续，无预售许可证，商品房依法不允许买卖。于是就以上述这些不同的面目进行违规预售，达到聚集资金的目的。

　　为了达到此目的，开发商往往抓住人们贪便宜的心理，以较低的房价，以合作建房、认购等方式与买受人订立合同，之后往往因手续不完备导致项目搁浅。一旦项目搁浅，受到损失的则是王先生这样的投资者。

　　在这里也提醒人们，买房投资有风险，买受人在购房时要严格审查项目是否具备商品房预售许可证，不可因贪图小便宜而导致巨大的经济损失。