银行贷款紧缩 购房者“被加息”

　　因为房贷业务的紧缩，导致很多购房者在等待贷款时候被加息，应该怎么防止这一纠纷呢？

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　　对于绝大多数已经申请了房贷的购房者来说，12月26日的加息，至少要等到6天后的1月1日才会正式执行新的利率。但是，对于部分今年10月份以后才申请贷款的部分购房者而言，他们的加息已经提前开始，其中的一部分甚至在今年已连续两次“被加息”。

　　政策变化 多位购房者“被加息”

　　造成上述后果的主要原因是银行因信贷额度不足，延迟了11月~12月的部分房贷，使得一些购房者在焦急等待数十日后无奈“被加息”。由于明年上半年可能再上调两次利率，上述购房者还有可能再次“被加息”。

　　此前，不动产分析师朱平平曾向《每日经济新闻》记者透露，在二次调控出台后的今年10月份，曾有一部分购房者因为银行房贷政策的变化，以及当年信贷指标全部用完，接到通知推迟了贷款时间。

　　朱平平介绍，11月15日以后申请房贷的部分购房者，截至目前仍未获得银行信贷发放，这意味着他们尚未开始还贷，就已经“被加息”了一次。

　　据她透露，此类客户大概占所有购房者的10%~20%。和她所说的情况相似，投资管理有限公司高级贷款管理经理黄雯燕也表示有20%左右的购房者面临着尚未还贷就将涨息的情况。

　　某公司市场部经理孙怡说，10~12月份以后申请贷款的很多购房者都会遭遇这种情况。由于今年银行的信贷指标已提前用完，这些购房者实际获得贷款发放的时间很有可能是在明年1~2月。

　　不动产区域分析师黄河韬介绍说，10~12月期间成交的二手房数量约为5.48万套。

　　不过，购房需求并未因加息预期而消退。数据显示，上周上海市商品住宅成交面积为36.7万平方米，环比前周大涨34%，达到10月中旬以来的最高点，甚至超过了“金九银十”的周成交水平。

　　利息上调可用年终奖提前还贷

　　如今新购房的年轻人，大多对如何尽早搬掉“贷款大山”而殚精竭虑。金融机构人士提醒说，购房者如果有闲置资金，可以考虑提前偿还部分住房贷款，但一定要讲究策略。

　　住房贷款提前还贷额一般有最低限度。据银行工作人员介绍，提前还贷额通常是每月还款额的六倍以上，低于此额度的申请一般不会被受理。为此，提前还贷的时机，通常是购房者获得一笔可观收入且无大额开支时，例如发年终奖金时即可。

　　对众多备受“月供”折磨的年轻购房者来说，趁早还清贷款的愿望很急切。对此，银行的工作人员介绍说，提前还贷的额度还必须量力而行，要留够日常开支所需的资金，以备不时之需，或者留出部分资金做一些收益相对更为可观的投资项目。

　　值得注意的是，对银行而言，住房贷款收益不错，属于眼下的“黄金业务”。为此，提前还贷的时间点选择不是随意的，因为新发放的住房贷款都有一个清偿限制期，即在办理后的一段时间内不会受理提前还贷的申请，不同的银行限制期一般在半年至1年。如果在限制期硬要提前还贷，就必须交纳违约金。

　　此外，提前还贷还须提前申请，一般要提前15天通知银行。偿还部分住房贷款后，此前与银行协议的还款计划会发生变动，此时购房者就可结合自身收入、开支情况，与银行协商确定新的月供额度和偿还期限。

　　新的一年即将到来，由于大部分银行的利率调整都从1月1日开始，因此大部分房贷族的月供将自下一期开始增加，提前了解自己月供增加情况，在扣款日前存入足额的款项，可避免因扣款不足而导致逾期还款记录。

　　今年以来，央行两次加息，使得5年以上贷款利率由5.94%上调为6.4%;五年以上公积金贷款利率也由3.87%上调为4.30%。

　　虽然基准利率一致，但是目前房贷市场利率却千差万别，有的享受商业贷款的七折优惠利率，有的利率则需上浮10%。因此，对于享受不同利率折扣的人而言，明年需要增加的月供并不同。

　　例如，以100万元、剩余供款期在15年左右、以等额本息方式还款的房贷为例，如果享受的是七折利率，则两次加息将使月供增加163.41元;如果是上浮10%的利率，则月供增加280.88元。

　　总体而言，每100万元剩余贷款月供增加100~350元左右。

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