阴阳合同依然存在 风险买房人承担

　　季女士以房屋价格94万余元、附属设施及装修230万余元的价格，签约将房子卖给姚女士，姚女士缴纳了4万余元税费。事后，季女士称装修费仅数万元，其余交易款涉嫌逃税，担心受牵连，起诉姚女士请求撤销合同。这又是一起“阴阳合同”引起的官司。

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　　尽管新出台的“京十五条”给出明确信号：有关部门根据市场情况，会及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞，但一份份“阴阳合同”还在继续签着，并无收敛迹象。

　　昨天，中介客服安先生，同时也是“阴阳合同”的受害者，向记者分析了这种“顽疾”的种种隐患，也透露了它久治不愈的深层原因。

　　人人知道的秘密

　　二手房七八成是阴阳合同

　　“阴阳合同”具体是从哪年开始出现的，安先生没仔细地探究过，从他2007年进入公司起，就有这种现象，而且因为普遍存在，在中介行业早已是公开的秘密。

　　何为“阴阳合同”?就是同样的一套房子，房主、中介、买家，三方先私下签一份阴合同，上面的价格是实际成交价;然后再向建委、税务等政府部门提交一份阳合同，这个价格往往都低于实际成交价，这么做的目的只有一个，就是为了避税。

　　“二手房市场是完全的卖方市场，房主一般不承担中介费、税费等费用，这些费用均由买家在房价之外额外承担，包括本该由房主承担的营业税、个税，负担很重。这几年，房价上涨又快，买家就希望少缴些税，倾向于签阴阳合同;房主呢，对自己又没什么损失，就‘睁一只眼闭一只眼’默认了;中介呢，有生意上门，哪家中介公司都不会说不的，而且有些中介为了促进成交，还主动为之，阴阳合同就蔓延开了。”安先生分析说。

　　目前，阴阳合同占所有二手房成交的比例，各中介说法不一，有中介给出的数字是70%，有中介给出的是80%，还有更高的，给出了90%的数字。

　　“随便去问一家中介，都会告诉你可以操作‘阴阳合同’。”安先生说。昨天下午，记者致电多家中介，果然均称“没问题”，并表示操作很简单。

　　就是这样一种人人皆知、操作简单的运作，身为从业者的安先生却栽了。2009年4月，安先生看中了西南二环一套128平方米的三居室，总价160万元，按他的预算，首付40万元，剩余120万元申请银行贷款。但当时这套房子的房主购房未满两年，按规定，需要缴纳房款差额的5.5%作为营业税，即5万元左右，还要缴纳契税、个税等约10万元。安先生觉得有点儿舍不得。在得到房主同意后，三方私下签一份明确实际成交价的阴合同后，还签了一份阳合同。在这份阳合同中，房屋售价仅为60万元，比当初房主买房时还低了10万元，其他为装修款，以达到避税的目的。让安先生没想到的是，在双方签订合同后短短10天，这套房子报价就涨到了180万元，而且还有上升势头，房主就不想卖房子了，以合同有逃税风险为由，起诉到法院，要求解除合同，最终法院判房主胜诉。

　　为了这场官司，安先生折腾了近一年，房子没买成，还耽误了他买其他房子的机会，鸡飞蛋打。

　　风险买房人承担

　　每年都有几百人鸡飞蛋打

　　有了这次经历，安先生对“阴阳合同”是深恶痛绝。他对记者说：“据我了解到的北京法院系统的统计数字，每年都有几百个像我一样的倒霉蛋‘诞生’，都是由于阴阳合同的泛滥造成的。”

　　除了个人的损失，国家也有很大损失。安先生给记者粗算了一笔账。去年，北京二手房成交共19.65万套，以保守的阴阳合同占70%的比例算，就有13万套。目前，北京每套房的实际平均价超过了200万元，平均税率在5%以上，都取下限，这部分成交房源的税收就应在130亿元。而去年每套房的平均网签价只有60万元，按此计算，税收仅为39亿元，算下来，总避税额达到93亿元。

　　“这还都是按保守数字算的，实际避税额可能还要高于这个数字。比如去年我们公司成交的一套房，实际成交1000多万元，合同是按100多万元做的，整整差了10倍，单这一笔，就避税几十万元。”

　　作为楼市调控依据的统计数据，也因阴阳合同的存在而失真。去年，有人指出，北京市统计局、国家统计局北京调查总队通报的二手商品住宅均价和中介向媒体通报的价格相差甚远。对此，市统计局解释称，数据“打架”，最主要的原因是“阴阳合同”的存在。一些房地产中介公司提供给统计部门的数据中，实际交易价格较高，但做合同时故意把价格做得较低，导致官方数据与实际价格存在偏差。为此，统计部门还专门加大了对房屋销售中介上报数据报表的抽查力度，明确对于虚报和瞒报房屋销售价格的房屋销售者，一经查实，将依据《统计法》对造假者进行严厉处罚，最高处罚20万元。