忽视房产买卖合同细节致履约纠纷频现

随着国家调控房产政策和地方执行细则的陆续出台，房产买卖中的各种违约情况有所增多。近期，房产市场成交量大幅萎缩，观望气氛浓厚。少了浮躁，多了理性，买卖双方可静下心来做点功课，尤其是合同功课，不要因为忽视合同履行中的一些细节问题，导致稀里糊涂违约。长宁区法院近日判决的几起房屋买卖案件，就比较典型，对消费者应有所启发。

　　案例一：迟延出具收据“讨”来违约

　　【案情】2009年4月，经中介公司介绍，郭小姐以128万元购买黄先生名下一套住房，约定首付款28万元分别于4月18日前支付10万元、8月30日前支付18万元，其余100万元以贷款方式支付；9月7日前办理转让过户手续。另约定，以总房价的万分之三按日计算逾期付款和逾期交房的违约金。

　　签约后，郭小姐支付了第一笔房款10万元，黄先生出具了收据。8月25日，第二笔18万元房款汇入黄先生银行卡，但黄先生没有及时出具收据。急于申请贷款的郭小姐于28日、29日连着两次发函催告，黄先生于8月31日出具了收据。

　　9月7日，黄先生去交易中心办理过户手续，但是，还没办妥贷款手续的郭小姐没有到场。第二天，办完贷款手续的郭小姐通知黄先生9日办理过户手续，但黄先生没去。郭小姐随即通知黄先生改到11日，但到了11日，郭小姐等到的却是黄先生解除合同的通知书。

　　9月14日，郭小姐向法院起诉。黄先生则认为，自己按照合同约定的日期前去办理过户手续，但郭小姐没有到场，因此自己有权单方面解除合同。至于收据问题，因为合同约定第二笔房款在8月30日前支付，自己31日出具收据并不违约。

　　【判决】法院判决黄先生应将房屋产权过户至郭小姐名下，将房屋交付，并按合同约定支付逾期交房违约金；郭小姐应支付剩余房款100万元。

　　【法官说法】

　　从表面上看，郭小姐未能及时办妥贷款手续，致使在约定的时间内无法交易过户。但卖家的首付款证明是贷款审批的必要材料，被告迟延至第六日才出具收款证明，其疏于履行合同附随义务的责任显而易见，因此，无权单方面解除合同，以此为由拒绝履行合同已构成违约。

　　案例二：自设履行顺序“想”成违约

　　【案情】2009年7月4日，许先生以125万元的总价购买武女士的一套房屋。双方对支付房款、交接房屋、办理过户等作了具体约定，并约定违约金按总房价的20％计算。签约后，许先生支付了首期房款。

　　同年8月8日，武女士将房屋钥匙交给许先生。8月31日，武女士要求许先生付清余款，可许先生却认为，理应先办理过户，交接了房屋后再能支付尾款，因此提出于9月5日办理过户后支付尾款，被武女士拒绝。

　　9月21日，武女士向法院起诉，要求许先生支付12万元尾款和25万元违约金。许先生也于29日另行起诉，要求武女士协助办理过户手续并支付违约金25万元。许先生认为，按照合同履行的顺序，应该是先办理过户，后交接房屋，再支付尾款。武女士虽提前交付房屋，但尚未办理过户手续，自己理所当然有权拒绝支付尾款。

　　【判决】法院判决先由许先生向武女士支付12万元购房款，再由武女士协助许先生办理房屋产权过户；许先生另须支付武女士逾期付款违约金2万元。

　　【法官说法】

　　与许先生持相同观点的人不在少数，认为这样操作才顺理成章。但联系双方在合同中的约定和实际履行情况来看，由于在产权过户前交接房屋并不违反合同，双方也未约定产权过户是支付尾款的前提条件，因此，许先生先过户再付款的主张缺乏合同依据。可以说，许先生是吃了“想当然”的亏。由于双方约定的违约金明显过高，法院依据公平和诚实信用原则作了调整。

　　案例三：银行放款前提“逼”出违约

　　【案情】李林与杜萍是一对小夫妻。2009年4月，经中介介绍，他们看中了赵女士的一套住房，约定以总价103.5万元转让，同时约定，交房前赵女士须迁出房屋内的所有户口。

　　4月25日，李林夫妇向赵女士支付了41万元首付款。很快，银行批准了贷款。5月10日，双方一起办理了产权过户手续。5月31日，房屋产权登记至李林、杜萍名下，夫妻俩同时完成了抵押登记。

　　然而，银行却迟迟没有放贷。原来，贷款银行以迁空户口为放贷条件，要求赵女士先将户口迁出。赵女士当即予以拒绝。

　　10月20日，李林夫妇将赵女士告上法庭，要求她协助银行放贷并交付房屋。赵女士却表示，她卖房是为了换房住，但李林夫妇迟延支付房款，期间房价迅速上涨，现在她根本无法以原定价格购买预定的房屋，因此，她反诉要求解除买卖合同，将产权恢复登记至自己名下。

　　【判决】诉讼中，李林夫妇愿意另行筹款支付剩余房款，赵女士则愿意在恢复产权后，返还收取的房款并补偿8万元。法院最终判决双方合同解除，产权恢复登记至赵女士名下；赵女士将41万元房款返还李林、杜萍，并补偿8万元。

　　【法官说法】

　　本案纠纷可以说是被贷款银行的放款条件“逼”出来的。但银行放款的前提条件不是房屋买卖合同的条款，对赵女士并无约束力。根据房屋买卖合同，李林夫妇支付第二期房款在先，赵女士迁移户口在后，李林夫妇要求先迁户口再付房款的主张，没有合同依据和法律依据。由于按约支付第二期房款是李林夫妇的主要债务，夫妇俩在放款遇阻并经对方催告后仍未在合理期限内履行义务，赵女士可以解除合同。