楼市调控新政催生的法律纠纷一瞥

　　楼市调控新政催生的法律纠纷一瞥

　　近日，笔者颜宇丹律师接到不少房地产法律纠纷的咨询，从以下的两个典型案例中，读者可以了解到中央最近重拳出击调整房价政策下的楼市反应。

　　案例一：

　　王先生前段时间作为买方购买了一套二手房，交了两万元定金后王先生已经准备好了首期款，可是当王先生和中介多次催促卖方一起去做首期款的银行监管，卖方总是找借口拖着。原来才一周多时间王先生购买的这套房的同地段同户型的二手房就涨了十多万，卖方见房价飚升翻悔反价，要求王先生加价否则不卖。由于王先生和卖方签订的预约买卖合同中仅约定卖方违约按定金罚则双倍返还定金，卖方毁约的成本很低，而如果王先生因此放弃这套房，却损失了房价上涨带来的利益。因此王先生找到本律师，请我代理他起诉卖方要求按合同约定价继续履行合同。为预防卖方在诉讼期间一房二卖，在我的建议下王先生准备在诉讼中对涉案房屋进行财产保全，查封了这套房产后卖方就不能再进行交易了。

　　当一切材料都准备齐正要起诉的时候，4月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。紧接着的4月17日国务院办公厅发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号，“新国十条”)，颁布了更为严厉的打击投资投机购房，遏制房价上涨的具体措施。4月19日，住房和城乡建设部紧锣密鼓地发出了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。

　　这回绝不会象年初那样出台“国十一条”后楼市仅观望了不久后又报复性反弹，仅四月份中央频频出台的政策就表现了国家打压房价的决心和力度，楼市骤然降温，房价回调趋势显而易见。

　　在这个形式下，卖方不再坚持加价，主动找中介和王先生协调愿意以合同价继续履行合同，而王先生也不再要求继续履行合同，而是以卖方没有按合同约定时间履行合同先行违约为由，要求解除合同并由卖方支付违约金。

　　案例二：

　　张小姐在深圳购买了一套二手房，正在办理贷款之际，4月17日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”而张小姐是外地户口，深圳的社保还未缴足1年，银行对她这种情况暂停发放贷款。而王小姐和卖方签订的的是中介自己印制的预约买卖合同，里面并未约定如果贷款没有贷下来将如何处理，因为信贷政策的变动，现在王小姐无力全款支付房款，将面临着被卖方要求承担违约责任。

　　笔者颜宇丹律师一直建议买卖双方在签订合同时要求中介提供深圳市国土房管局公布的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》(2008年版)因为这个版本的合同条款约定的比较详细，不容易产生纠纷。这是一个三方合同，由买卖双方和居间方签订，但是由于中介公司为规避法律责任，往往提供自己印制的版本只由买卖双方签订，合同条款约定得比较粗浅，容易产生法律纠纷。

　　深圳市国土房管局公布的示范文本中在第八条【付款方式】中是这样约定的：“银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的，双方约定按以下第种方式处理：1、买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足应交款。2、合同解除，卖方应在解除合同之日起三日内全额退还买方已付所有款项。3、买卖双方约定的其他付款方式：”如果张小姐和卖方当时签订预约买卖合同时就约定好银行承诺不足以支付房款余额或根本不放贷的情况下如何处理，就不会出现现在的纠纷了。