专家支招：遇到楼市各种纠纷 该如何维权？

　　2011年3·15消费者权益日主题为“消费与民生”。作为消费者最大的开支，房子的问题直接关乎民生。

　　有房才有家，这是埋在中国人心里最难动摇的理念，所以当有专家提出，居者不一定要买房，租房也是一种选择的时候，更多人能接受是因为无奈，而不是转变观念之后的一种洒脱。

　　所以才会有那么多人想尽各种办法为房子而拼命，所以才有了买房号、集资房等极具中国特色的现象。

　　“3·15”历来是维权者的节日，面对如此乱象，打黑揭丑应是最常见最得民心的一种方式，犹如平淡的日子突然喝到烈酒，呛人但够劲，不过会品酒的人都知道，好酒应是入口绵软，回味悠长。

　　因此我们在3·15来临之际，通过真实的案例来解释和提醒广大置业者，要避免走入误区，用理性应对纠纷，用法律知识来维护自己的权利。

　　本报特别邀请资深房地产律师宋林和他的团队，针对当前普遍存在的楼市各种纠纷，进行一次梳理和盘点，这些案例都是律师们在执业过程中真实发生的事情，为保护隐私，当事人均采用化名，读者维权时可参考，具体案例还应咨询法律工作者。

　　宋林，黑龙江大学法律硕士，曾在省内多家房地产开发公司从事过市场营销、业务副总等职务，积累了丰富的房地产开发公司、建筑公司诉讼及非诉讼法律事务。

　　查收“二书” 不怕开发商放赖

　　2006年8月，长春张女士在某知名小区买了住宅一套，双方签订了《商品房买卖合同》(以下简称《合同》)，约定交付房屋日期为2006年12月31日前，自交房之日起，由买房者承担全部责任。

　　张女士依合同约定一次性支付了全部房款，到了12月31日，张女士到开发公司要求交付房屋。但在验房过程中，张女士发现房屋存在诸多问题，如地面不平，墙角有倾斜，防盗门不好用，窗户漏风等。

　　张女士看到此种状况，咨询了律师，问此种情况应当怎么处理。

　　律师建议，应当要求开发公司出具《合同》约定的商品房验收合格证明相关文件，并出具《合同》约定的“二书”(《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》)。

　　开发公司人员称，暂时还不能出具相关证明，但保证业主可以进行装修。

　　开发商要求张女士接收房屋，并承担自交房之日起房屋的相关责任(物业费、采暖费等)。

　　张女士拒绝接收，要求开发公司必须提供“二书”及房屋验收相关文件，才可办理入住手续。

　　开发商在2007年6月才将“二书”办理完毕，至此，张女士办理了入住，但在办理过程中，物业公司要求张女士交纳自2006年12月31日起至今的物业费，并称如果不交，就不给办入住。

　　张女士一气之下，将开发公司告上法庭，要求开发公司承担延期交房的法律责任。案件经法院审理，支持了张女士的诉讼请求。

　　律师评议

　　很多购房者在购买房屋时，很少注意《合同》中的细节。如果开发公司出具《合同》约定的“二书”(《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》)，就意味着房屋经过验收，应视为合格产品，如果因为房屋的小瑕疵而拒绝收房，并以此告开发商违约，一般情况下是告不赢的。而如果开发公司没有“二书”， 意味着房屋质量没有经过检验合格，可以拒绝收房，由此产生的延期交房责任由开发公司承担。

　　《房号买卖协议》有法律效力吗

　　小张为结婚，想在长春购买一套住房，2009年5月20日，他了解到外单位小马有“房号”想出售一套房屋，小马是参加了单位的团购房，房屋现在未建成，小马与开发公司签订了《内部认购协议》，交纳房屋定金1万元，面积约为90平方米，团购单价为每平方米3000元，楼层及具体位置不确定，房屋为多层住宅。

　　由于单位团购价格较低，而现在所在房屋位置的房价都已涨到每平方米6000元，所以，小马将房号出售价格定在10万元，并且小马同意将《内部认购协议》名字变更到小张名下。于是经双方多次协商，达成共识如下：小张一次性给付小马人民币10万元，其余房款由小张直接向开发公司交纳，小马将原交款凭证变更到小张名下，此房屋的权利义务由小张承担，小马对团购事宜不负任何责任，双方签订了《房号买卖协议》。后来，由于开发公司原因，房屋迟迟不能交付，小张找到小马，希望退还房号款10万元。小马拒绝，小张诉至法院要求确认《房号买卖协议》无效，并退还全部购号款。

　　矛盾焦点：《房号买卖协议》的法律效力?

　　律师评议：《房号买卖协议》因违反法律的强制性规定，应属无效协议。

　　最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，马某与开发公司签订的《内部认购协议书》不具备《商品房销售办法》第16条规定的内容，该认购书中尚有“缺失条款或不确定的条款”，张某在购买该房屋时，该房屋的权属不清，根据《城市房地产管理法》第37条第(六)项明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。根据立法本意，其设置的目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为进行一种限制。

　　本案中，马某在签订《房号转让协议》并未取得该房屋的所有权，其对房屋的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。《中华人民共和国合同法》第79条规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：1.根据合同性质不得转让;2.按照当事人约定不得转让;3.依照法律规定不得转让。本案中，《房号买卖协议》因违反法律的强制性规定，应属无效协议。

　　由于“房号”问题比较复杂，以上观点仅为律师对法律的适用与理解，不具有权威性。

　　团购房未按期完工 如何双倍索赔

　　2005年9月，长春一事业单位向职工发出如下通知，称已和某房地产开发公司达成协议，房屋价格为人民币3000元每平方米，小高层，2008年10月末交房，户型为90平方米、120平方米、140平方米三种，如有购买者请与财务部联系。

　　通知发出后，单位员工小李参与了购买，于2006年1月交纳了购房款27万元，并与开发公司签订了《内部认购协议书》，在合同中约定：小李购买某房地产开发有限公司，面积为90平方米，小高层，位置不确定，楼层不确定，开发公司出据了收款凭证。

　　到了2008年10月末，开发公司未进行任何的建设和开发，除了土地等问题外，最主要的是建筑成本增加，由原来的每平方米2800元，增加到3500元，而此时市场上房屋销售均价已达到5000元每平方米。这时开发商如果按照计划开发建设，注定要赔钱。因此工程没有建设。

　　小李找到开发公司，要求交付房屋，并赔偿损失。开发公司给出的解决办法有三：一是退房，并给银行存款利息;二是增加购房款，每平方米增加到4000元;三是进行法律诉讼。

　　矛盾焦点：

　　1.《内部认购协议书》的法律效力?

　　2.购房者利益如何得到保障?

　　律师评议：

　　1. 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第二条，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，由于开发公司未取得商品房销售许可证明，按司法解释的规定，《内部认购协议书》应当认定无效。

　　依据《解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”小李签订的《内部认购协议》不能确定房屋的具体位置、楼层、面积，不具备商品房买卖合同的基本条件，因此《内部认购协议》不是商品房买卖合同，无法得到法律上的保护。应是框架性协议

　　2.从购房人角度看，保障利益在《解释》第四条、第九条中规定了开发商的义务，作为团购房的买受人，可以在签订《内部认购协议书》时注意运用以下两条：首先《内部认购协议书》应当具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容：房屋的位置、面积、楼层、价款;其次，选择定金方式或者约定违约金方式。

　　这样，一旦遇到上述问题，可以依据开发商“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，要求开发公司双倍返还购房款及利息，赔偿损失。

　　遭遇一房二卖咋维权

　　2006年长春市一小区在建设过程中，由于开发商资金短缺，用房屋抵建设工程款，与建筑商签订了商品房抵账协议，共20套，但该协议未经抵押登记备案。

　　建筑商随后对外出售，市民周先生看中了一处房屋，为慎重起见，还查看了建筑商与开发公司签订的抵账协议。周先生认为，建筑商应具备出售房屋的权利，于是交了购房款12万元(总房款14万元，余款约定在办理产权前付清)，并到物业办理了入住手续，交纳了煤气安装费、物业费等相关入住费用，周先生随后花了10万元装修了新家。

　　2007年周先生突然接到了法院传票，一位陌生的黄姓男子将周先生及建筑商告上法院，案由为侵权，要求周先生立即搬出房屋并赔偿损失。

　　法院调查之后发现，这位黄先生早在2001年9月27日就与开发公司签订了《商品房买卖合同》，支付了房款的23%，余款以按揭贷款方式支付。2001年10月10日，银行将贷款全额支付给了开发公司。

　　法院最终认定，黄先生拥有这套房子，周先生必须搬走。依据的理由是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照〈〈中华人民共和国合同法〉〉第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定。

　　矛盾焦点：本案涉及的法律问题有很多，市民更关注的问题应当为以下三个方面：

　　1.建筑商是否有权对房屋进行销售?

　　2.周先生与建筑商签订的买卖协议是否有效?

　　3.周先生的权益如何得到保障?

　　4.购买抵账房应注意的问题?

　　律师评议：

　　1.建筑商作为建筑工程的主体，与开发公司之间签订了房屋抵账协议，其实质上就是商品房买卖协议，该〈〈协议〉〉因不违反法律的强制性规定，应当为有效协议。在本案中，建筑商应当有权对该房屋进行销售。

　　2.周先生与建筑商签订的买卖协议不能完全认定到无效。第一，房屋的名义所有权人仍为开发公司，而不是建筑公司(未办理产权登记手续)，那么，购房人周先生在与建筑商签订购房协议时经得开发公司的书面认可，该协议就应当为有效。第二，本案周先生购房过程中，忽略了购房的手续细节问题，单方同建筑商签订了房屋买卖协议，导致开发公司一房二卖，无法取得房屋所有权。

　　3.周先生的权益只能通过向建筑公司进行索要，要求建筑公司返还房款并赔偿损失(直接损失及预期利益)。

　　延伸阅读：购买抵帐房屋应当注意四大要点：

　　1.开发公司一定要具备销售商品房的基本条件(“五证”俱全);

　　2.签订抵账房屋买卖协议时，一定要与建筑公司、开发公司同时签订;

　　3.原则上收款凭证应当由开发公司出具(购房发票、收款收据);

　　4.应当及时办理入住手续。(记者 郭广丰 实习记者 刘畅)