怎样应对楼市新政下房屋买卖纠纷

　　为了遏制楼价的不合理上涨，今年以来，国家连续出台了一系列楼市调控政策。伴随着这些政策的出台，房地产市场在经历波动的同时，也难免扑朔迷离，尤其是首付提高、利息增加、贷不出款等三个最根本的问题，不可避免地会在房屋买卖合同的履行中引发争执。那么，在楼市新政的背景下，应该如何应对楼市纠纷呢?

　　无力履行能否解除合同

　　2010年3月8日，平时并不是很富裕的姚某决定购买一套价格百万的房屋。与房地产商签订购房合同时，不但已是倾其所有，而且借遍了亲朋好友，才算凑够了20万元首付款及税费。可不到半个月，姚某便接到房地产商通知：根据新政，首付应不低于30%，即最少应补交10万元，同时贷款利率也将提高。这对经济承受能力已达极限的姚某来说，不仅根本不可能承受，而且将导致日后生活严重困难。姚某为此想到只有解除合同。

　　【点评】通常情况下，如果适当增加贷款首付、提高利率，买方仍有条件继续履行合同，是不得解除合同的。但《合同法》第九十四条规定：因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。楼市新政带来的交易风险，不属于一般性的商业风险，对于购销双方来说，都因没有商量余地而必须接受，无条件执行。但如果只让买方承担首付提高、利息增加后果，并非公平。本案也不例外。更何况，费用的增加不仅使姚某无法正常生活，而且也因无法履行而不能实现合同目的，故其可提出解除合同。

　　购房者能否收回预付款

　　2010年3月12日，张某以《意向性购房合同书》形式，向房地产商订购了一套总价120万元的套房。根据房地产商的要求，也为体现自己的购房诚意，张某当即向房地产商交付了20万元的预付款，但双方当时并没有约定何时签订购房合同。4月6日，张某根据房地产商的电话通知要求，前去签订正式购房合同时，被房地产商告知，根据楼市新政，应增加首付及房贷利息。张某一番考虑之后，表示不购房了并要求房地产商退回预付款。

　　【点评】预付款是指在合同成立后，一方当事人预先向对方支付的部分金钱。它只是一种支付手段，其目的是作为合同履行的诚意，解决合同一方周转资金短缺，并不具有担保性质。该款能否退回，要看合同的约定。有约定按约定执行;没有约定的，则按照有关规定执行。对此，建设部发布的《商品房销售管理办法》中规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款。当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。”

　　退房能否索要已交定金

　　2010年3月18日，秦某与房地产商就一套价格为120万元的房屋签订了认购书。根据认购书的约定，秦某交付了23万元定金，并由房地产商出具了收据。4月8日，秦某从有关楼市新政中得知，已无法贷出80%的按揭房款，加之贷款利率上提，房地产商也明确要求至少必须交30%的首付，遂不想履行合同，并要房地产商退回定金。房地产商则以《合同法》第一百一十五条已明确规定，给付定的一方不履行合同时，无权要求返还定金为由拒绝。

　　【点评】能否退回定金，得看合同是否约定“贷不到款或不足，必须自筹资金补足。”如果有，购房人必须履约合同;如果没有，则因楼市新政引发的房贷变更属不可归责于当事人的事由，也就应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定处理，即：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

　　能否要求开发商承担差价

　　2010年1月3日，赵某在商谈购买 一 套 出 价 为98万 元 的 三 居 室 套 房时，就曾风闻房价可能会在近期下跌。鉴于多年在外打工的儿子、儿媳回家过年急需用房，加之楼房销售人员拍着胸脯表示房价下跌之说纯属谣传，即使有新的政策出台，也只是限制不得涨价，而不是降价，于是便放心地买了下来。谁知，仅仅过去两个多月，因楼市新政的纷纷出台，同类房的价格便直降了21万元。心里极不平衡的赵某遂要求房地产商退回差价。

　　【点评】赵某不能要求房地产商退回差价。一方面，楼房销售人员的说辞只是对市场前景的预测，并不属于要约。另一方面，该预测的内容并未写入合同并成为合同的风险条款。而《合同法》第四十四条、第六十条已分别规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”故在合同已经生效并实际履行的情况下，即使房价猛跌的，赵某的此项权利自然也不复存在。当然，如果购房者和房地产商在签订购房合同时，已在合同中明确，如果日后房价下跌，房地产商应补偿全部房屋差价，则购房者有权依约向房地产商主张房屋差价损失。