房产买卖纠纷常见问题分析

　　案情简介：

　　2007年3月24日，原告王XX与被告杨X签订《房屋买卖协议》，约定被告以505万元介个将其名下水榭花都一套房产卖给原告，原告先交付定金30万元，并约定被告知悉房产证办妥后立即通知原告，原告接到通知15日内支付首期款，双方共同办理过户手续。并特别约定，无论房产价格涨跌，双方均不得以此为由要求解除合同或变更价格。原告依约交付定金30万元。同年5月，被告取得房产证。因房屋价格上涨，被告要求原告按市场价支付房款，否则就解除合同。后经原告多次催告，被告拒绝履行合同。2007年6月11日，被告向原告发出解除《房屋买卖协议》通知。原告遂诉至法院，要求被告继续履行合同。

　　被告答辩称，《房屋买卖协议》系预约合同，不能适用强制履行;双方约定将来签订《深圳市房产买卖合同(现售)》时价格为2226714元，而不是505万元，因规避国家法律规定而无效;30万元定金性质为解约定金，被告有权双倍返还而解除合同。

　　法院经审理，作出(2007)深福法民三初字第1838号民事判决书，认定《房屋买卖协议》有效，判决被告继续履行合同。被告未上诉，判决生效。

　　原告代理律师分析：

　　被告的上述答辩意见所涉及的问题在房地产买卖合同纠纷中是常见的、典型的，也是房地产法律实践中非常重要的问题。

　　第一，预约合同能否适用强制履行问题

　　预约合同是与本约合同相对而言的，是指双方为了将来签订一份合同而签订的意向，目的是固定双方交易机会，约束双方将来在条件成熟时签订本约。一般来说，当事人所签订的买卖房产合同、协议等均是预约合同，而在房产管理部门处签订的合同(如《深圳市房产买卖合同(现售)》)是本约合同。当预约合同仅具有订立本约的意向时，当事人仅具有依诚信原则谈判的义务，而没有必须达成本约的义务，法律并不能强制当事人签订一份合同。但是，当预约合同条款已经十分明确具体时，表明当事人愿意接受合同条款的约束，并以此内容签订本约。这样的预约合同内容实与本约无异，当事人当然应当履行，法律强制当事人履行也有利于维护交易公平，否则有违诚信原则。依照《合同法》第110条的规定，不适合强制履行的情形有三种：一是法律上或者事实上不能履行;二是债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;三是债权人在合理期限内未要求履行。除此而外的非金钱债务均可要求强制履行，有明确具体条款的预约合同自也属于可以强制履行的范围。

　　第二，所谓“写回原价”问题

　　在房地产买卖过程中，有的当事人在签订一份真实合同后，为了规避税收法律，在提交给房产管理部门的合同上填写一个不真实的价格，一般都按原来房产证上所注明的价格填写。这就是所谓的“写回原价”，也称之为“阴阳合同”。这在房产交易市场上已经成为比较普遍的做法。有意图毁约者，往往也会以此为由主张合同无效。毫无疑问，当当事人间发生纠纷，将该情况暴露于公堂之上时，法律必然会对此进行否定性评价。但是，是否存在这样的问题就会导致整个合同的无效?我国合同法规定，当合同中某一条款无效时，并不影响合同的其他条款，其他条款仍然有效。据此，则本案双方约定将来签订现售合同时的价格自不应得到法院的支持，应按505万元价格履行，而整个合同也不会因为该条款而无效，双方仍应继续履行。

　　第三，定金性质的认定问题

　　我国法律虽然规定了定金制度，但是没有对定金的性质进行规定。学术理论认为，定金包括立约定金、解约定金、成约定金、违约定金等。立约定金是指双方约定一方交付定金后，双方再经磋商订立合同的定金，实践中所谓“诚意金”一般就是指此。解约定金是指双方约定任何一方均可解除合同的代价，即交付定金方解约不得要求返还，接受定金方解约须双倍返还。成约定金是指双方约定所签订的合同以定金交付为合同成立条件的定金。而违约定金是指一方违约须承担定金罚则的先付款项。学术观点及司法实践一致认为，我国法律规定的定金在合同没有特别约定的情况下属于违约定金。本案合同经双方签字已经成立并生效，也没有对定金性质特别约定，因此属于违约定金。即守约方可以请求违约方按定金罚则承担违约责任。但是，这一请求权属于守约方的权利，依据法律规定，守约方可以选择请求违约方继续履行合同，也可以选择解除合同并请求违约方支付违约金或按定金罚则承担责任。违约方没有权利主动选择适用定金罚则而解除合同。故本案被告要求返还30万元定金解除合同的主张自不能得到法院的支持。