委托人擅将房屋过户的侵权之诉

　　导读：房屋所有权，又叫房屋产权，是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内，可以排除他人的干涉，对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分。下面小编为您介绍的是一则因房屋所有权侵权发生的诉讼案例以及律师对该案例的分析。

　　案例详情：

　　上诉人(原审被告)薛某丰,男,196*年**月**日生,汉族,伦敦水电公司职员,住北京市西城区六铺炕。

　　委托代理人刘南征,北京市天澜律师事务所律师:

　　被上诉人(原审原告)黎某晶,女,195*年1*月*日生,香港居民,澳洲第一澳元矿业有限公司经理,住上海市普陀区**路。

　　委托代理人李平,北京市大瀚律师事务所律师。

　　委托代理人雷潇,北京市大瀚律师事务所律师。

　　上诉人薛某丰因所有权确认纠纷一案,不服北京市朝阳区人民法院(2012)朝民初字第2329号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。

　　上诉人薛某丰之委托代理人刘南征,被上诉人黎某晶之委托代理人李平、雷潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　2011年12月,黎某晶诉至原审法院称:我与薛某丰于1990年相识。1992年,我口头委托薛某丰购买北京市朝阳区安慧里二区**号楼*层304号房屋(以下简称304号房屋),并支付相关购房款。1993年,薛某丰将购房手续原始单据均交付我。购房后,我便入住304号房屋居住2005年出国。我去澳洲前,委托薛某丰将304号房屋出租,双方一起去房屋中介机构办理出租手续,并以薛某丰名义办理银行卡用于收取租金。薛某丰将卡交付给我并让我查收租金.2008年我回京取款时,得知该卡已经销户。后经查询得知,薛某丰在未通知我的情况下,擅自2010年4月将304号房屋所有权办理至其名下。薛某丰的行为侵犯了我对于304号房屋的所有权。故诉至法院要求确认304号房屋归我所有,薛某丰协助我办理房屋转移登记手续,将304房屋转移登记至我名下。薛某丰辩称:不同意黎某晶的诉讼请求。304号房屋是我按照相关房改房政策,折合本人及妻子工龄以成本价购买。304号房屋原所有权属于文化部艺术局,1992年没有房改政策，个人不可能购买单位房产。购买央产房是国家机关工作人员的福利,黎某晶不具各购买房屋条件,即便有委托,该委托也是无效的。我与文化部于2005年签订房屋购买协议,并于2010年4月支付购房款,现房屋登记于我名下,我系合法所有权人,不同意黎某晶的诉讼请求。

　　原审法院经审理认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。法院应当全面、客观的审核证据,对证据证明力进行判断并以证据能够证明之事实作为裁判依据。证据不足以证明当事人事实主张的,由负有举证责任当事人承担不利后果。

　　本案中,黎某晶主张系304号房屋实际所有权人,据其提交房屋产权说明及信件内容反映,薛某丰自认304号房屋由黎某晶出资购买,并确认房屋归属于黎某晶所有。此与黎某晶提交其他证据佐证事实相互吻合,可以形成证据链证明黎某晶所述事实,其已完成适当举证义务。薛某丰虽对于房屋产权说明及信件真实性不予认可,但未能进行司法鉴定,亦未能举证推翻上述内容。薛某丰所述疑点及提交证据均不能充分、有效反驳黎某晶主张。故此,黎某晶提交证据之证明力明显大于薛某丰所交证据之证明力,法院对于黎某晶所述予以采信。黎某晶要求确认304号房屋归其所有证据充分、理由正当,法院予以支持。

　　黎某晶要求薛某丰协助其办理房屋转移登记手续于法有据,法院亦予支持。薛某丰就304号房屋负担之购房款、供暖费等相关涉房费用表示保留索赔权利,法院不持异议,双方可另行处理。据此,原审法院判决如下:位于北京市朝阳区安慧里二区***号楼**层304号房屋归黎某晶所有,薛某丰于判决生效之日起十五日内协助黎某晶办理房屋转移登记手续,将上述房屋转移登记至黎某晶名下。

　　判决后,薛某丰不服,上诉至本院,以原审判决认定事实不清、适用法律不当为由请求依法撤销原审判决,改判驳回黎某晶的诉讼请求。黎某晶同意原审法院判决。

　　经审理查明:2005年3月18日,中华人民共和国文化部(甲方)与薛某丰(乙方)签订《房屋买卖契约》,甲乙双方根据京房办字(2003)第20号、中央国家机关房改办、国家机关房改字(1999)18号和国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管房改字(2000)113号、130号文件精神,经区房改办批准订立买卖契约。甲方将304号房屋按建筑面积每平方米1560元出售给乙方,房价总额59795.12元。甲乙双方签订契约,由甲方负责到房屋所在地房地产交易管理所办理立契过户手续,到房产管理部门办理产权登记、领取《北京市房产所有证》。待乙方结清全部款项后,甲方将产权证转交乙方。《房屋买卖契约》签订后,薛某丰于2010年4月14日支付购房款59795.12元，并于2010年6月1日取得了304号房屋的房屋所有权证书。

　　另查，1992年，北京北*实业集团公司向文化部艺术局出具房屋分配通知，内容为：根据《预售商品房合同书》，将304号房屋分配给你单位，请到北*房地产事业部物业经理处联系住房事宜。1992年8月28日，文化部艺术局基建办公室(甲方)与北京北*实业集团公司慧苑居住区管理处(乙方)签订《北京北*房屋管理公司房屋委托代管合同》：甲方愿将自有房产304号房屋委托乙方管理。房屋的产权、分配权、调配权属甲方所有。住户发生迁出、迁入、过户、换房等变动时，甲方应开出证明通知乙方，以便办理各项寻续。1992年9月1日，北京北*房地产事业部(以下简称北*事业部)收到文化部艺术局交来304号房屋验证押金费50000元，并就此出具房屋所有权押金收据。同日，北*事业部向北京市城镇房屋所有权登记发证办公室开具房屋所有权证书：根据北京北*实业集团公司(92商)计房字第97号房屋分配单通知304号房屋各项费用已结清，房屋所有权归属文化部艺术局所有。

　　原审法院审理过程中，经黎某晶申请，原审法院开具调查令，黎某晶持令向北京北*实业集团公司调取进账单底档，显示1992年8月19日，通*皮革制品公司向北京北*财务公司支付179196.69元。经询，双方均认可于1992年就304号房屋支付上述购房款。黎某晶表示其全资控股公司香港丽*国际贸易公司(以下简称丽*公司)与中原石油勘探局劳动服务公司(以下简称中石油公司)于河南省濮阳市合资设立通*皮革印花有限公司,其通过通*皮革印花有限公司向北京北*财务公司全额支付房款。薛某丰表示通*皮革印花有限公司由中石油公司全额出资,借用黎某晶外资身份成立合资公司,目的为享受国家三减四免优惠政策。通*皮革印花有限公司支出17万元房款系中石油公司国有资产,与黎某晶无关。

　　原审庭审中,黎某晶向法院提交证据包括:

　　1、濮阳市通*皮革印花有限公司向北京北*财务公司银行汇票、濮阳通*皮革印花有限公司企业信息及企业章程、濮阳通*皮革印花有限公司董事会决议及丽*公司出具证明,黎某晶欲证明购买304号房屋时通过濮阳市通*皮革印花有限公司支付房款,后丽*公司承担此款项并自黎某晶应得分红中扣除。就上述证据,薛某丰认为银行汇票汇款人为:濮阳市通*皮革印花有限公司,而企业登记信息显示名称为:濮阳通*皮革印花有限公司,汇款人错误,款项不可能汇出。丽*公司证明不符合涉港公证文书形式要求,不应作为证据采信。

　　2、北京市服务业专用发票,付款单位为通*皮革印花有限公司,付款项目包括:房款、代收费、材料差价、投资方向调节税,金额共计179196.69元。此发票加盖“北京北*房地产经营公司财务专用章”及“投资方向调节税代扣代缴专用”印鉴。黎某晶欲证明其交付房款后,取得上述房款发票原件。薛某丰认为发票未注明房号,对此不予认可。

　　3、薛某丰手写房屋产权说明一份,内容为:“现有北京市朝阳区安慧里二区16号楼304室,建筑面积67.74平方米的住房是我经手代黎某晶办理的,购房款与所有费用都是黎某晶个人出资,故此房的产权应为黎某晶所有。特此证明!经办人:薛某丰,1992年12月20日。黎某晶表示薛某丰受其委托购房,故书写证明。薛某丰对说明内容不予认可,亦否认本人签名。

　　4、薛某丰向黎某晶手写书信一封,文字概意为:“三个买房经办人有各自想法,情况比较复杂。北京北*房地产公司物业部某某提出另外两人要2万元好处;文化部艺术局计财处房屋专管员党某着急办过户,怕房屋来由说不清;原北*房地产公司经营部主任武某某催要好处费。我将计就计与某某签合同,产权属于文化部艺术局,合同实际无效。我写了产权关系说明,日期在签合同之前,你见到后签名,从法律上讲我也无权签署材料。就办此事程序提供参考:回来后马上交管理费,把发票收好;去找党某,要是行不通;就去某某,只要房契和钥匙在,特别是有人住就不用怕。要想把房子退掉就让转卖合同生效。如果找到有关领导批个条就都解决了。我把全部房子有关的文件留给你,就是交割给你了。”黎某晶表示薛某丰曾承诺卖房时就可办证,但因政策问题未能办理房产证,故薛某丰自行书写信件说明经过。薛某丰对信件内容不予认可,亦否认本人签字。经原审法院释明,薛某丰申请就房屋产权说明与信件所有内容及签名是否为薛某丰本人所写申请司法鉴定。因双方均无法提交比对样本,鉴定未能进行。^

　　5、申请证人东某吉、朱某宇、何世纪出庭作证。吉称居住于安慧里二区16号楼3层306号房屋，与黎某晶系邻居关系。黎某晶及父亲一直居住在304号房屋。听说黎某晶为父亲治病购买此房;朱某宇称与黎某晶、薛某丰均相识,黎某晶购买304号房屋,后委托薛某丰对外出租;何世纪称与黎某晶父亲是朋友,因薛某丰有机会购房,黎某晶便委托薛某丰买房。黎某晶父亲

　　一直居住在304号房屋,其经常去探望。黎某晶认可三位证人所述证言,薛某丰不认可证言证明目的。

　　6、供暖费部分票据、照片及邮寄信封,欲证明黎某晶及家人一直居住在304号房屋内,并支付相关涉房费用。薛某丰认为供暖费票据标注系薛某丰,应系薛某丰付款,其他证据并不能证明黎某晶所述目的。

　　薛某丰向法院提交证据包括:

　　1、公证书,证明薛某丰于1985年8月至1989年2月在中国海洋石油总公司工程设计公司担任助理工程师;1989年2月至1990年2月在海南省煤气发展总公司工程部担任经理;1990年2月至1995年8月在中国石油天然气总公司中原石油化工联合公司北京办事处任代表;1995年8月至1998年9月在中国石油工程建设公司市场部任项目经理。薛某丰欲证明因工作原因,其单位通过控股合资公司为其购置房屋,并反驳黎某晶提交书信中相关不符内容。黎某晶对此不予认可,认为与本案无关。

　　2、房屋委托代管合同及北京市液化石油气公司便笺,薛某丰欲证明其单位在安慧里*区*号楼有8套办公用房,购置304号房屋是为薛某丰工作居住方便。黎某晶对此不予认可。

　　3、文化部艺术局于1992年11月2日向北*房地产事业部出具说明,内容为:“文化部艺术局1992年购买304号房屋,现将该房产权过户到薛某丰同志名下,以后所有费用由薛某丰同志负担。望协助办理有关手续。经办人:党某,联系人:薛某丰。”薛某丰欲证明文化部艺术局将房屋过户到其名下。经原审法院询问证据来源,薛某丰未予明确答复。

　　4、文化部机关服务局房管处于2O10年8月25日出具证明,内容为304号房屋为该单位产权房屋,产权人薛某丰,截止至⒛10年房屋供暖费、物业费已结清,同意该房上市出售。薛某丰欲证明其负担涉房相关费用,系房屋权利人。黎某晶对此不予认可。

　　5、物业服务委托合同及供暖费相关票据。薛某丰与北京北*信和物业管理有限公司于2010年6月4日就304号房屋物业管理事宜签订物业服务委托合同。薛某丰欲证明其实际使用房屋,并负担304号房屋相关费用。黎某晶对薛某丰所述证明目的不予认可。

　　庭审中,经法院释明诉讼风险,薛某丰表示坚持其辩称意见,不在本案中就其所负担房款、物业管理费等相关涉房费用提出主张,保留索赔权利。

　　以上事实,有双方当事人陈述、《房屋买卖契约》、房屋产权证、购房发票、房屋产权说明、信件、供暖费票据、公证书、房屋委托代管合同、说明、物业服务委托合同、证人证言等证据在案佐证。

　　本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任当事人承担不利后果。黎某晶主张其系304号房屋实际所有权人,并提交了薛某丰出具房屋产权说明、信件以及银行汇票、购房发票等证据,这些证据足以证明304号房屋系由黎某晶出资购买,产权属黎某晶所有。薛某丰虽对于房屋产权说明及信件真实性不予认可,但未能提供充分证据予以证实。薛某丰主张304号房屋系其工作单位为其工作方便而购买,但亦未提交证据予以证实。原审法院判决304号房屋归黎某晶所有,并由薛某丰配合黎某晶将304号房屋产权转移登记至黎某晶名下证据充分、理由正当,本院予以维持。薛某丰的上诉理由和主张缺乏事实依据,本院不予支持。薛某丰明确表示就304号房屋负担之购房款、供暖费等相关涉房费用保留索赔权利,双方可另行处理。综上,原审法院所作判决并无不当,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

　　驳回上诉,维持原判。

　　一审案件受理费9150元,由薛某丰负担(于本判决生效后七日内交纳)。二审案件受理费9150元,由薛某丰负担(已交纳)。

　　本判决为终审判决。

　　案例分析：

　　本案原告律师北京市大瀚律师事务所主任、北京市律师协会房地产专业委员李平律师认为：本案是一起典型的委托购房纠纷，委托购房在实践中并不多见。本案中证据能够认定薛某某购房是代理黎某某所为，黎某某委托购房虽然房屋登记在代理人薛某某名下，但根据《合同法》第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”的规定，该房屋应归黎某某所有。薛某某应将所得房屋归还黎某某。包括交付诉争房屋及诉争房屋的产权变更过户。

　　值得注意的是，根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，因委托代理关系发生在1992年，当时《物权法》并未实施。因此《物权法》并不能规范当时的行为。

　　律师提醒：

　　北京市大瀚律师事务所李平律师指出：购房属于生活中的重大事项，一般需亲自完成。如确有困难，不能亲力亲为，也应出具有法律效力的公证书。公证书应明确委托事项。并将委托代理关系告之第三人。委托代理购房又分为实名委托购房和隐名委托购房。在隐名委托购房关系中，实际购房人在购房时不出现，即通常所讲的借名买房合同。这类合同存在非常大的风险，如名义产权人反悔。在实践中，因房屋价格大起大落，尤其是在房价上涨的幅度较大时，名义产权人很容易反悔，如果实际出资人不能证明购房款由自己实际支付，极有可能造成房屋购房款两空的局面。

　　知识延伸：

　　引起房屋所有权消灭的法律事实有：

　　1、房屋产权主体的消灭。如房屋所有权人(自然人)死亡或宣告死亡以及法人被终止而导致房产成为无主财产。

　　2、房屋产权客体的消灭。包括自然灾害、爆炸、战争等引起房屋的毁灭以及自然损毁等。

　　3、房产转让、继承等引起原房产权利人对该房产权利的消灭。

　　4、因国家行政命令或法院判决而丧失。如国家行政机关对房产所有权人的房产征用、征购、拆迁等，除依法给予相应的补偿外，原房产权利人的权利因征用、征购、拆迁而丧失。又如人民法院依照法律程序将一方当事人的房产判给另一方当事人所有，原房产权利人因判决发生法律效力而丧失该房屋的所有权。

　　5、房产所有权人放弃所有权。

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