宅基地权属该如何确定

 

　　案由

　　我们在工作中遇到这样一起关于土地使用权确权的案件。1951年“土改”时，和县人民政府将和县第一建筑安装工程公司(以下简称和县一建)与某村村民陈某铸争议的四间房屋宅基地划给陈某铸之父陈某禄。1958年“大跃进”时，和县一建的前身即和县工程队工人进驻陈家，占用了陈家在此地的全部房屋和宅基地。1962年，和县一建将占用的其他房屋及土地退还给陈家，但争议的四间房屋并没有退还。1962年5月7日，陈某禄与和县一建签订了租赁协议，将争议的四间房屋宅基地租给和县一建使用，约定每年租金20元，未约定租期，和县一建只将租金付到1963年。之后，陈家多次向有关部门要求返还未果。1994年8月，经陈家申请?和县房产局为其颁发了房产证，明确了房屋(包括争议的房屋)产权。

　　2002年7月26日，该房屋倒塌，和县一建在该宅基地上重建房屋，因陈某铸家人不允许施工，双方诉讼至法院。2003年4月，双方的房产确权案经法院审理，认为争议的房屋未办理土地使用权登记，和县房产局发证时认定事实不清，应暂缓发证。陈家不服，提起上诉，二审法院判决维持一审判决。

　　和县一建认为，这四间房屋是由其改建并长期使用的，对宅基地理所当然享有使用权。具体法律依据为：1962年9月公布的《农村人民公社工作条例修正草案》第二十一条;1985年11月21日发布的最高人民法院(1985)法民字第11号司法解释;1995年3月11日原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第二十六条、二十九条。

　　陈某铸则认为，该宅基地使用权应归陈家所有，其具体理由为：第一，1962年公布的《农村人民公社工作条例修正草案》规范的是农村的土地，不适用此案。第二，1962年和县一建和陈家签订的租约并不是陈家自愿出租，而是在房屋被占的情况下无奈地签订的，签约之后陈家曾多次要求返还。第三，和县一建1958年强占陈家房屋本身就是错误行为，这在1962年得到了纠正，但不彻底，可以说和县一建一直在犯四十年前的错误。第四，和县一建对该宅基地既未给予补偿，也没有办理相关征用手续，理所当然没有所有权。第五，该房屋宅基地在1951年“土改”时由县政府进行登记，颁发给陈某禄土地所有权证，这是无可争议的事实。1956年《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》提出，将城市空地、街基地等地产一律收归国有，发生这种变化后，陈家对宅基地不再拥有所有权，而是转化为使用权。陈家至今未接到县政府收回土地使用权的通知，陈某铸理所当然继承其父享有的该宅基地的使用权。

　　笔者倾向于第二种观点，现请专家予以解答。

　　安徽省和县国土资源局 朱文亮

　　朱文亮同志：

　　你好!对你来信所提问题，提供如下个人意见。

　　首先，需要明确的是，陈家1962年出租的应该是房屋而不是宅基地。如材料所述，1951年“土改”时，和县人民政府曾对争议土地进行登记，并颁发给当事人陈某铸的父亲土地所有权证，当事人陈某铸的父亲对争议的土地享有土地所有权。1956年《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》规定“一切私人占有的城市空地、街基等地产，经过适当办法一律收归国有”，之后，陈家不再享有争议土地的所有权。土地使用权出租是1990年5月19日《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布之后才出现的，之前不存在土地使用权包括宅基地的出租，而租赁协议的签订时间是1962年5月7日，因此出租的是房屋而非宅基地。

　　其次，本案在确定宅基地的权利归属之前，应先确定房屋的所有权人。从材料中可以看出，1962年和县一建将占用的其他房屋和宅基地都退还给了陈家，争议房屋没有退还，而且双方当事人签订了租赁协议，由此可判断，当时争议房屋的所有权人是当事人陈某铸的父亲，而非和县一建。但现在房屋的所有权存在着争议。如果能够认定陈家为房屋的所有权人，那么所争议土地的使用权应该确认给陈家。

　　第三，即使房屋的产权目前存在争议，根据案件所提供的材料，结合我国土地确权的有关政策和原则，笔者也倾向于将争议土地的使用权确权给陈家。因为陈家不仅曾经是房屋的所有权人，而且是土地的所有权人，虽然土地国有后，陈家也不再拥有这块土地的所有权，但是1962年纠正“左”的错误路线后，陈家恢复了对房屋的所有权，并且1990年4月《国家土地管理局关于城市宅基地所有权、使用权等问题给最高人民法院民事审判庭的复函》中指出：“我国1982年宪法规定城市土地归国家所有后，公民对原属自己所有的城市土地应该自然享有使用权……”，因此应确定陈家享有争议土地的使用权。