共有人擅自转让房屋 买受人是否善意决定合同效力

摘要：夫妻共有房产登记在一方名下，该方私自出卖房屋的，一般应基于公示原则认定合同有效，除非另一方有证据证明买房人明知共有关系。

【案情】

案例一：

秦女士和吴某于1993年登记结婚。2007年4月，吴某买了一套房屋，并将自己登记为该房屋的权利人。次年6月，吴某与汪先生签订了房屋买卖合同，以38万的价格将房子卖给汪先生。一个月后，汪先生取得房产证。不久，妻子秦女士得知丈夫瞒着自己，擅自将房屋转让给他人，于是诉至法院，请求判令丈夫吴某和汪先生之间的房屋买卖合同无效。法院审理后认为，系争房屋虽属秦女士与吴某的夫妻共同财产，但该房屋登记的权利人仅为被告吴某一人，基于对登记的信赖，被告汪先生才与吴某签订房屋买卖合同。根据善意取得制度，汪先生已经合法取得了系争房屋的所有权。因此，法院驳回秦女士的诉讼请求。

案例二：

王女士与周某于2006年7月31日登记结婚。婚后她以丈夫周某为产权人，在沪购置了一套房屋。2008年4月17日，该房屋登记在产权人周某名下。2009年2月5日，周某背着她，与同为老乡的好友林某签订了《上海市房地产买卖合同》约定：周某将该房屋以人民币95万元价格，转让给林某。同日，向静安区房地产交易中心申请转让过户。王女士获悉后，向上海静安区法院起诉，诉请法院判令丈夫周某与其好友林某的房产买卖合同为无效。法院认定周某擅自处分家庭财产，侵犯了妻子的合法权益，而林某在知道上述情况下，仍与周某签订房屋买卖行为，势必损害王女士的利益。林某与周某的行为存在恶意串通，所签的房屋买卖合同应为无效，遂作出了支持王女士诉请的判决。

【律师点评】

为什么看似情况相似的两个案件却有不同的判决结果呢？两个案例的判决依据均为善意取得制度，不同点在于：案例一中汪先生取得房产时是善意的，而案例二周某取得房产却并非善意。此处的善意，简单而言就是指下家受让该不动产时并不知道上家无权处分该不动产。下家只要尽到了一个正常登记簿查阅人的注意义务，仍然无从发现登记权利与实际权利关系的不一致而为交易，既满足了善意的条件。案例一中汪先生通过房产证可得知吴某系该房屋登记的唯一权利人，基于不动产的公示、公信原则，汪先生有理由相信吴某为该房屋的完全权利人，并没有义务去查明该房屋是否还有未经登记的隐性共有人，更没有义务去核实吴某婚姻状况及夫妻关系。但案例二中，林某是周某的好朋友，理应知道周某的婚姻状况及夫妻关系，却仍与周某签订房屋买卖合同，实属恶意串通，不能满足善意取得“善意”之条件，房屋买卖合同当属无效。

【法律链接】

2007年3月通过的《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了动产与不动产的善意取得，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”

【专家提醒】

夫妻一方擅自处分共有房屋，在实践中时有发生，容易出现不必要的争议，对于夫妻双方而言，婚姻关系存续期间所购房屋最好登记为夫妻双方共有。如果婚姻关系存续期间所购房屋登记在一方名下，可以到房地产登记机关变更对登记权利人的记载；对于购房人而言，尽量不要与夫妻一方单独签署购房合同，最好要求夫妻双方共同签字。

相关问题：

1、 房屋买卖合同中的善意第三人应符合哪些条件？

2、 配偶擅自处分夫妻共有财产是否有效？

3、 什么是善意取得制度？