登记产权人未必就是房屋所有权人

登记产权人未必就是房屋所有权人
【案情介绍】
借兄长之名购房，不料过户不成
孙先生一直在上海某烟厂担任销售工作，1997年该烟厂为未能享受福利分房待遇的老职工发放了一笔每人10万元的住房补贴，但规定该笔费用必须用于购房。此时孙先生已经有一套房屋，也没有再购房的打算，但放弃这笔住房补贴又很可惜，因此他找到自己的妹妹孙女士商量。孙女士家境不佳，当时一直租房居住，很不方便。孙先生希望自己的妹妹借此机会购买房屋，房屋暂时登记在自己名下，但是所有的购房款要妹妹自己出，包括烟厂出资的10万元，也由妹妹分三年支付给自己。这样孙女士购房后，两家就签订了一份协议，协议的大致内容是：房屋名义上登记在哥哥名下，但是实际上是妹妹所有，银行贷款由妹妹按照每月账单来支付，首付款10万元分三年支付给哥哥孙先生。
协议签订后孙女士按照约定付清了首付，同时截止到2006年9月也把贷款全部还清了。但是由于兄妹二人合资做生意的过程中发生了些许摩擦，两家关系从2005年开始就每况愈下。2006年9月还清贷款后，孙女士还是找到了哥哥，商量过户的事情，但是哥哥却提出要求妹妹再承担生意亏损的20万元，同时系争房屋自1997年购买到2007年十年间，房价翻了好几番，也希望妹妹给予补偿，两项合计50万元。双方不能达成一致诉至法院。
【庭审纪实】
双方争辩，谁登记就是谁的么
庭审中，孙先生称该房屋既然登记在自己名下，就是自己的合法财产。按照法律规定，产权人就应该是自己。而且购房款也是自己支付的，因此自己作为房屋所有权人的权利是不能被剥夺的，现在要让自己过户，必须要补偿自己的房屋涨价的损失。
孙女士则声称当初购房时登记哥哥的名字是事出有因，尽管登记在哥哥名下，但是实际上并非哥哥购房，而且该房屋十多年来一直是自己居住，哥哥替自己垫付的购房款也已经分期支付给了哥哥，因此哥哥应当按照约定过户给自己，而且自己也不应当补偿给哥哥房屋涨价的那部分利益。
【律师支招】
可申请更正、异议登记，确认权利
针对此类“不动产登记簿记载的权利人与实际产权人不一致”的法律纠纷，我国法律有明确的规定：
《物权法》第19条规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效”。
《物权法》第33条还规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。
上述规定是实际产权人申请起诉确权的法律依据，根据相关法律依据，不动产的实际权利人可以维护自己的合法权利。
【法院判决】
协议有效，判决支持办理过户手续
法院经过审理认为，双方签订的协议书不违反法律的强制性规定，是双方真实意思的表示，双方应当秉承诚实信用的原则履行。现孙先生一方未能按照约定履行过户义务，显然违反了合同义务，孙女士要求其办理过户手续，于法有据，应于支持。
“不动产登记簿记载的权利人与实际产权人不一致”的房屋纠纷，近年来屡有发生，造成该类纠纷主要是由于下面几个原因，一、原有规定外地人不能在上海购房，导致部分外地人以上海人的名义购房；二、用人单位分配住房补贴的；三、外国人以上海人名义在上海购房的；四、受托购房却登记自己名字的。原因可能多种多样，但是结果只有一个就是实际购房人与登记的产权人并不一致，再加上上海的房价一直处于上涨势头，房价的涨幅远远超过人们的预期，这也促成了最终纠纷的产生。那么如何避免此类纠纷，或者在纠纷发生后实际权利人该如何收集有利证据呢？

第一、签订产权归属的书面协议。
该种类型的书面协议最能说明问题，而且该种类型的协议是有效的，只是不能对抗善意第三人。所谓不能对抗善意第三人是指，该份协议对于除了合同当事方以外的善意第三人是没有法律效力的，如果第三人基于相信登记人具有实际的产权而从该人处取得产权的，法律基于善意取得原则还是给予保护的。
第二、保存支付购房款的所有单据。
由于购房款大部分是由首付款和贷款两部分构成，首付款一般数额较大，现金支付应该有收据，银行转账应该有转账凭证，均有据可查。对于偿还贷款实际付款人也应当保留每月支付银行贷款的凭证，这对于判断房屋的实际权利人非常重要，也是发生纠纷后法院审理的焦点之一。
第三、实际占有该房屋，享有各项权利。
正常情况下，如果房屋是登记人所有的，那么应当是登记人享有房屋的占有、使用、收益和处分权，但是如果发生实际上居住和使用该房屋的人却是他人，同时也没有支付相应的使用对价，那就说明登记人和实际的所有人之间存在不一致的情况，这也是判断案情的重要依据。
如果上述三个方面都能在纠纷发生前做到，或是纠纷发生后提出证据，那么足以判断出实际上登记的产权人并非是以自己所有房屋的意思来购买该房屋的，而是以他人所有房屋的意思来购买房屋的，这种情况就应当允许实际产权人通过诉讼的方式来补正自己的权利。当然法律还规定了异议登记这种补救方式，但是在实际执行中，为了保证交易的迅捷和便利，房地产交易中心对异议登记的要求依然非常严格，因此如果当事人发生类似纠纷还是应当尽快到人民法院起诉，然后通过司法保全来查封房屋，这样才能保证自己的权利。