预防房屋交易纠纷

　　一防：格式条款免责任———诚意金

　　诉"金"

　　消费者刘小姐与某中介公司签订了购房协议书，同时缴纳了7000 元“诚意金”。但其后由于种种原因，合同一直无法签订。因此，刘小姐要求中介公司按照定金罚则双倍返还“诚意金”，却遭到拒绝。

　　普陀区消保委在受理投诉后发现，中介公司在与刘小姐签订的“房地产居间合同”中为自己设立了规避风险的条款。例如合同内容显示，中介公司收取“诚意金”后，一旦买方主动毁约，则“诚意金”扣下给卖方及中介公司;而如果卖方毁约，在合同上却没有显示中介公司应承担的违约责任。根据《合同法》第40条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”这份居间合同有关“诚意金”的条款只对买家规定了义务，而免除自己的责任，当属无效。

　　点“金”

　　目前，房地产中介公司在服务中收取买家“意向金”、“诚意金”等已经成为普遍的做法，名义上是同卖家协商卖房事宜所用，但实际上就是转嫁了自己的交易风险，并用合同条款规定买家交了钱就一定要买房子，置买家于十分不利的地位。而作为中介公司，在买卖过程中，完全不承担任何风险，把风险都推给了消费者。其实，买方与中介公司只是居间关系，中介公司只能收取居间费。同时，买卖双方很少能够当面会晤，相关信息全由中介公司来传递，究竟谁违约，买卖双方并不完全知情，根据《消费者权益保护法》的规定，消费者应该有知情权。

　　消费者在与中介公司签订购房协议前一定要看清楚协议内容以及协议中的权利与义务等条款，分析哪些可能是对自己不利的条款，并及时向中介公司指出。如果一定要支付“诚意金”，则要尽量和中介公司制订附加条款，明确违约事实的认定，将可能产生的风险降低到最低限度。对于不合理的费用，则完全可以拒绝，这是法律所赋予的权利。

　　二防：抗衡合同不退房———违约金

　　诉“金”

　　王先生于2005 年3月28日向上海奥林匹克置业投资有限公司购买一套价值1180914 元的商品房，并已支付了36万元首期房款。但由于种种因素，王先生未能办好贷款以支付剩余房款，遂与对方交涉要求退房，并按《预售合同》第十九条的约定愿意支付违约金。但房产公司坚决不让退房，并坚持要求王先生继续履行《预售合同》。无奈，王先生于2005 年8月16日向消保委投诉。松江区消保委立即同该房产公司联系，该房产公司派员递交了一份《关于退房问题的处理意见》，坚持要求王先生履行《预售合同》。

　　点“金”

　　违约金是由当事人约定的或者由法律直接规定的，在违约方不履行合同时:偿付给守约方的一定数额的货币。

　　根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项的规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，当事人可以解除合同。《合同法》第九十六条规定：“合同自通知到达对方时解除。”本案例中王先生贷款不成，实属不能预见，不能避免，并不能克服的客观情况。根据《合同法》第一百一十七条和第一百一十八条之规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任……”事实上，王先生已主动表示愿意按双方合同第十九条的约定承担违约责任，而房产公司仍要求王先生继续履行合同，与法无据。

　　三防：《预定协议》遮人眼———预定金

　　诉“金”

　　李先生与某房产开发商签订了一份《预定协议》，并向该房产商支付了1万元的预定金。这份《预定协议》十分简单，仅写明了房屋的面积为95平方米，单价为8000 元，至于位置、房型、付款方式等均未约定。但是却专门列了一条：如果李先生没有在一个月内与该公司签订商品房预售合同，该公司有权没收这1万元的预定金。

　　市消保委指出，在李先生的情况中，1万元的预定金就是购房定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照〈中华人民共和国担保法〉约定一方向给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”同时还应视具体情况具体分析。如李先生与房产开发商签订的《预定协议》中，没有明确约定房屋的位置、房型等具体条件，而把这些内容留待签订正式的商品房预售或销售合同再行协商，如果开发商与购房者未能就此协商一致，从而导致双方未能签订主合同的，则开发商应当将定金返还购房者。而当《预定协议》已经将以后要签订的商品房预售或销售合同的条件作了明确具体的规定，如果购房者提出与《预定协议》约定的不同的条件，致使商品房预售或销售合同不能签订，购房者应当承担违反认购协议的违约责任。开发商可以不予返还购房者定金。

　　点“金”

　　房产开发商在与购房者签订正式的商品房预售或销售合同之前，往往通过签订认购书、预定协议等方式要求购房者交付购房定金，以此约束购房者与其签订正式的商品房预售或销售合同。《预定协议》如果没有对商品房预售合同的条件作明确具体的约定，双方在签订商品房预售合同时就存在继续磋商的空间。如果双方不能就某些条款达成一致意见，此时合同不能成立实属正常，双方均不构成违约。此时房产开发商要没收购房定金，由消费者承担合同不能成立的责任，属于典型的利用“不平等格式条款”加重消费者责任的行为。

　　四防：差额归属捣浆糊———房贷保险金

　　诉“金”

　　2005 年3月28日，消费者施先生委托某房产中介公司买房并办理房贷保险，因公司工作人员称通过他们办理可享受6折的优惠，于是缴了保险费4571 元。事后，施先生得到的保单上金额为2742.54 元，即所缴保险费还有剩余，遂要求该公司退还剩余部分，而公司只同意退回一半。施先生认为这是非法占有，要求差价金额全部退还。在双方自行协商无果的情况下，投诉至消保委。

　　闸北区消保委对消费者反映的情况进行调查，认为基本属实。但在调解过程中，经营者强调：若正规操作，保单金额4571 元，他们可以分得20%的反扣(暗扣)，而现在的保费2742.54 元，他们没有反扣，所以剩余的差价理应归他们(明扣)。此外，双方事先有过口头协议，中介费少收2000 多元，保险有关事宜全包给中介公司。现在施先生反悔，所以公司要求缴齐中介费，再退还保险费差价部分。

　　根据双方提供的有关证据，消保委认为经营者所开出的收据上明确写明“代办保险”，那么中介保了多少险、实际付多少钱都有据可查，剩余部分应归还消费者。而双方口头协议等细节则无法查证。最后经反复调解，该房屋中介公司同意退还1000 元，施先生接受。

　　点“金”

　　消费者应明确自己的消费目的，在不清楚事实的情况下不要随便付钱签字，在委托办理保险后一定要索取保单，查实保单费用与所付费用有无问题。只有这样，消费者才能更有力地维护自己的权益。

　　相关链接　什么是不平等格式条款?

　　根据我国合同法第39条，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

　　不平等格式条款是指一些经营者往往利用其优势地位，在事先拟定格式条款时，只强调自身权利，有意识地逃避法定义务、减免自身责任、加重消费者责任、排除消费者权利。

　　不平等格式条款的常见形式有：合同、通知、声明和店堂告示等。