房屋租赁关系中双方的权利义务及法律责任

编者按：目前房地产市场不景气，成交低迷，在买卖不活跃的市场下，租赁行情却相对火爆。打算买房的人持币观望，选择暂时租房；打算出售的人难以买到理想的价格，选择暂时以租代售，双方共同的理性选择造就了买卖成交低迷下的租赁火爆。笔者认为，此时有必要普及一下关于房屋租赁方面的法律知识，特别是双方权利和义务方面的界定，以及可能产生的法律责任，打消公众观念中租赁就是一方支付租金，另一方提供房屋的简单交易，此外双方别无瓜葛的想法。相信大家看了以下两个案例会对租赁关系中双方的权利和义务以及法律风险有更深刻的认识，同时也希望读者能从案件当事人的经历中吸取经验和教训。

案例一：安徽省宣城市中级人民法院审结一起因租赁房发生火灾引起的民事赔偿纠纷案，终审维持一审判决，判令被告钟某和黄某按相应比例分别赔偿原告李某的财产损失30.8万余元和7.7万余元。

法院审理查明，原告李某经营家用电器，被告钟某经营家具，两人分别租用被告黄某所有的相邻两间仓库摆放家用电器和家具。2006年4月12日，钟某的仓库内突然发生火灾，火势迅速蔓延，导致李某仓库内的家用电器和钟某仓库内的家具被烧毁。

经消防部门现场勘验，钟某仓库内闸刀位置，发现带有明显电熔痕的铝线和由铜丝取代保险丝的闸刀，认定火灾起火部位是钟某所租用仓库的西北角，火灾原因是该场所电线短路造成。经评估，该起火灾造成原告经济损失人民币385607元。为此，原告提起民事诉讼，要求两被告钟某、黄某连带赔偿损失。

法院审理认为，承租人在租赁房屋时，应对租赁物妥善管理、使用，同时应尽善良注意义务，及时检修电路，以避免自己的财产和他人财产的损害。房屋使用人钟某用铜丝替换了保险丝，使保险丝无法起保护作用，以致漏电保护器不能发挥作用，其是导致电线短路引起火灾的主要原因，应对原告的财产受损承担主要赔偿责任。房屋所有权人在租赁房屋时，其租赁物有瑕疵，存在消防隐患，是导致电线短路引起火灾的次要原因，应对原告财产受损承担次要赔偿责任。被告黄某与钟某并没有共同侵权的意思表示，无意思联络的共同侵权，应各自根据原因力大小承担相应的责任。故对原告要求两被告承担赔偿责任的诉讼请求予以支持；要求两被告承担连带责任的请求不予支持。据此，一审法院按各承担80%和20%的主次责任作出上述判决。

案例二：11月5日，安徽省马鞍山市花山区人民法院审理了一起人身损害赔偿纠纷，房客洗澡时煤气中毒死亡，出租房屋的房东因热水器安装存在瑕疵，而承担巨额赔偿。

法院审理查明，2007年5月，被害人王小荷开始租住被告郑峰位于马鞍山市某小区的住房一套，双方签订了一份《房屋租赁协议》，约定由郑峰提供一台煤气热水器给被害人使用。2008年2月9日凌晨，被害人在出租房内洗澡而煤气中毒死亡。经调查发现，被告郑峰提供的煤气热水器安装不规范，没有留置烟道，是造成被害人死亡的主要原因。

法院一审审理认为，热水器的安装应符合安全使用规定，安装在合理的位置，并留置烟道，被告郑峰安装热水器不符合规范，对损害结果的发生存在过错，应承担赔偿责任。被害人王小荷在使用热水器时，未能充分注意警示标志，对损害后果的发生存在一定过错，应承担部分责任。遂依据法律规定，判决被告郑峰赔偿被害人王小荷亲属死亡赔偿金、丧葬费、被扶养人生活费、精神损害抚慰金等，共计278840元。