某村委会诉吕某土地租赁合同纠纷案

　　某村委会诉吕某土地租赁合同纠纷案

　　【案情介绍】

　　1996年1月27日，被告吕**、吕**与某某自然村签订一份《合同书》，合同约定，原告将位于某国道旁的一快土地，出租给二被告作为修车之用，面积一亩，租金每年600元，如某某村奔小康建新村领导组需要用该地，二被告应无条件拆除临时搭盖交换地块。合同签定后，被告一直使用该地。

　　后来，某某村奔小康建新村领导组需要用该地，但二被告拒绝退还土地，原告于是向人民法院起诉，要求二被告归还土地，并拆除搭盖并支付所欠三年租金。

　　案件发生后，某某村委托我所李律师、何律师依法参加诉讼。在诉讼过程中，二被告提出，本案件属于土地所有权争议，不属于人民法院是受案范围，并提出，原告不具备主体地位不适格。原告代理人在诉讼中提出：一、本案属于土地租赁合同争议，依法属于人民法院的受案范围;二、**自然村作为原告某某村的下属办事机构权利义务的承受者，也是土地的经营者、管理者，具备合法的诉权。

　　经过审理，一审法院以及二审法院认为合同并未成立，且双方对合同无效均有过错，因此双方各自承当相应的过错。对原告支付三年租赁费用1800元的诉讼请求不予支持，判决要求二被告退还土地，并拆除搭盖。

　　【案件评析】

　　土地所有权争议依法不属于人民法院受案范围，而应当依法由人民政府解决。本案中，原告代理人很好抓住案件的关键，即本案不是土地所有权、使用权归属争议，而是土地租赁合同争议，因此，认为原告具备诉权。这点得到法院的支持。

　　原告原诉讼请求是解除双方的土地租赁合同，但似乎忽略了一个小问题：合同解除是建立合同有效成立的基础上，我国《土地法》规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设”因此，原被告双方签订的合同因违背法律的强制性规定，是无效合同。合同无效为自始无效。无效之合同自然不存在解除问题。在诉讼中，发现问题后及时变更为请求确认双方租赁合同无效，仍未为晚。

　　【附件：两级法院判决书】

　　福建省**市人民法院

　　民事判决书

　　(2004)╳民初字第1032号

　　原告**市**镇**村民委员会，住所地南安市水头镇**村。

　　法定代表人吕**，系该村民委员会主任。

　　法定代理人李琴声、何祯恺，福建义全律师事务所律师。

　　被告吕**，男，1941年6月29日出生，汉族，住南安市水头镇朴一村。

　　被告吕**，男，成年，汉族，住南安市水头镇朴一村。

　　二被告的共同委托代理人洪**、张**，福建**律师事务所律师。

　　原告南安市水头镇**村民委员会因与被告吕**土地租赁合同纠纷一案，本院于2004年8月19日二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人李琴声、何祯恺和二被告共同的委托代理人洪**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告南安市水头镇**村民委员会诉称，二被告向原告租赁了位于324国道旁的一宗地块，双方签订一份《合同书》，约定**村出租该地供二被告作为修车之用，该地面积一亩，租金每年600元，如**村需要用地或奔小康建新村需要，二被告应无条件拆除临时拱盖交还地块。合同签订后，其村履行合同义务，但二被告却未按时支付租金，现尚欠1800元;且现其村奔小康需要用地。因此其村欲向二被告收回该地，但二被告并不返还该地。帮请求判决解除原、被告间土地租赁合同;判令二被告立即返还承租地块，并逢费拆除临时搭盖;判令二被告立即支付原告的租金1800元;本案诉讼费由被告承担。

　　被告吕**、吕**辩称，本案不属于人民法院受理的范围，原告不具有主体资格，原告诉请依法无据，被告没有欠原告租金，应驳回原告的起诉。

　　在审理中，本院依法向原告释明本案的土地租赁合同是无效合同，原告为此将请求判决解除原、被告间土地租赁合同，变更为请求确认原、被告间土地租赁合同无效，并要求判令二被告立即返还承租地并由被告自费拆除临时搭盖，判令二被告立即支付原告的租金1800元;本案诉讼费由被告承担。

　　在本院审理过程中，原、被告对以下事实无异议，本院予以确认：

　　1996年1月27日，二被告与原告的**自然灯双方签订一份《合同书》，合同约定，原告的**自然村将位于324国道旁的一宗地块，出租给二被告作为修车之用，该地面积一亩，租金每年600元，如水头镇建村市场领导组需要用地或**村奔小康建新村领导组需要用该地，二被告应无条件拆除临时搭盖交还地块。合同签订后，被告使用该地至今。原、被告均认为双方签订的土地租赁合同无效。双方当事人争议的焦点：本案是否属于人民法院受理的范围?原告是否具有主体资格?被告有欠原告租金1800元，被告是否应再支付原告租金1800元并返还承租地块，自费拆除临时搭盖?

　　关于本案是否属于人民法院受理的范围、原告是否具有主体资格的问题。原告认为，本案诉争的地块的土地所有权属原告的**自然村集体所有，权属明确，而作为社团法人的原告是其下属**自然村的权利和义务的承受者，具有合法的诉权，有权提起诉讼，原告提供一份自己出具的《证明书》，以此说明本案诉争的地块的土地所有权属原告的**自然集体所有，该地至今由被告使用。

　　被告认为，本案诉争的是土地所有权或使用权纠纷，双方签订的合同违反土地法的规定，依法应由人民政府处理，法院无权受理。另原告提供的《证明书》也说明本案诉争的地块的土地所有权属原告的**自然村集体所有，故原告没有诉权，**自然村才是诉争的土地的经营者、管理者，才有诉权。

　　本院认为，原告提供的《证明书》，虽是原告自己出具的，但被告也认为**自然村才是诉争的土地的经营者、管理者，故本案诉争的土地权属明确，本案不是土地所有权或使用权纠纷。虽双方签订的土地租赁合同违反土地法的规定，但这只是合同纠纷，属于人民法院受理的范围。原告是其下属**自然村的权利和义务的承受者，依法具有合法的诉权，有权提起诉讼。

　　关于被告有否欠原告租金1800元，被告是否应再支付原告的租金1800元并返还承租地块，自费拆除临时搭盖的问题。

　　原告认为，双方签订的土地租赁合同违反土地法的规定，合同无效，被告应返还出租地块，自费拆除临时搭盖;另因被告已实际使用该地，而又拖欠原告租金1800元，根据公平合理原则，被告应再支付原告的租金1800元。

　　被告认为，合同违反土地法的规定，合同无效，但不属于人民法院受理的范围，被告也没有欠原告租金。应驳回原告的起诉。、

　　本院认为，原、被告双方均认为签订的土地租赁合同违反土地法的规定，合同无效。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还;本案原、被告双方均知道合同违反土地法的规定，双方均有过错，应当各自承担相应的责任。故被告应返还承租地块。自费拆除临时搭盖。而原告要求被告再支付尚欠的租金1800元，因原告也有过错，该损失应由原告自行承担，困此，原告该请求不予支持。

　　综上事实，本院认为，原、被告双方签订的土地租赁合同违反土地未能的规定，应确认原、被告双方签订的合同无效。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还;本案原、被告双方均知道合同违反土地法的规定，双方均有过错，应当各自随着担相应的责任。故原告要求被告返还承租地块、自费拆除临时搭盖的请求，应予支持;而原告要求被告再支付尚欠的租金1800元，因原告也有过错，该损失应由原告自行承担，因此，原告该请求不予支持。而被告认为本案不属于人民法院受理的范围，原告不具有主体资格，应驳回原告的起诉，于法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款、第五十八之规定，判决如下：

　　一、原告南安市水头镇**村民委员会与被告吕**、吕**签订的土地租赁合同无效。

　　二、被告吕**、吕**应于本判决生效后十日内返还向原告南安市水头镇**村民委员会**自然村承租位于324国道旁的土地，并自费拆除在该地上的临时搭盖。

　　三、驳回原告的其它诉讼请求。本案受理费100元由二被告负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于**市中级人民法院。

　　审判长何**

　　代理审判员：蔡**

　　代理审判员张**

　　二00四年九月二十日

　　书记员王**

　　福建省**市中级人民法院

　　民事判决书

　　上诉(原审被告)吕**，男，1941年6月29日出生，汉族，住南安市水头镇朴一村。

　　委托代理人洪**、张**，福建**律师事务所律师。

　　被上诉人(原审原告)南安市水头镇**村民委员会，住所地南安市水头镇**村。

　　法定代表人吕**，系该村委员会主任。

　　委托代理人李琴声、何祯恺，福建义全律师事务所律师。

　　原审被告吕**，男，成年，汉族，住南安市水头镇朴一村。

　　上诉人吕**因与被上诉人南安市水头镇**村民委员会土地租赁合同纠纷一案，不服**市人民法院(2004)╳民初字第1032号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　原审法院查明;1996年1月27日，二被告与原告的**自然村双方签订一份《合同书》，合同约定，原告的**自然村将位于324国道旁的一宗地块，出租给二被告作为修车之用，该地面积一亩，租金每年600元，如水头镇建材市场领导组需要用地或**村奔小康建新村领导组需要用该地，二被告应无条件拆除临时搭盖交还地块。合同签订后，被告就使用该地至今。原、被告认为双方签订的土地租赁合同无效。

　　原审法院认为：原、被告双方签订的土地租赁合同违反土地法的规定，应确认原、被告双方签订的合同无效。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还;本案原、被告双方均知道合同违反土地法的规定，双方均有过错，应当各自承担相应的责任。故原告要求被告返还承租地块、自费拆除临时搭盖的请示，应予支持;而原告要求被告再支付尚欠的租金1800元。因原告也有过错，该损失应由原告自行承担，因此，原告该请求不予支持。而被告认为本案不属于人民法院受理的范围，原告不具有主体资格，应驳回原告的起诉，于法无据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款、第五十入条之规定，判决：一、原告南安市水头镇**村民委员会与被告吕**、吕**签订的土地租赁合同无效。二、被告吕**、吕**应于本判决生效后十日内返还向原告南安市水头镇**村民委员会**自然村承租位于324国道旁的土地，并自费拆除在该地上的临时搭盖。三、驳回原告的其它诉讼请求。

　　宣判后，吕良格不服，向本院提起上诉。

　　上诉人吕**上诉称：1、**自然村未经行政批准，擅自把土地出租，违反《土地法》关于“农民集体所有的地地使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设”的规定，本案应由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正、没收违法所得并处罚。法院不能代表国家行政机关对属于应由行政机关报自理的案件进行审理。2、合同是上诉人与**自然村签订，而不是与被上诉人，被上诉人即不是该块土地的所有者也不是经营者，不具备适格的主体资格。请求改判或发回重审。

　　被上诉人南安市水头**村民委员会答辩称：1、本案土地所有权系南安市水头镇**村集体所有，上诉人对诉争地地的使用不具有合法有效性，本案性质为土地租赁合同纠纷，属于人民法院受理范围内，人民法院有权依职权对合同的无效作出认定并对无效合同的法律后果作出处理，法院的审理活动与行政机关的处理，行为并无不当。2、被上诉人即是其下属办事机构**自然村权利和义务的承受者，也是土地的经营者、管理者，具有合法的诉权。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。

　　原审被告吕**未作书面答辩意见。

　　经审理查明，上诉人与被上诉人对一审查明事实均没有异议，本院予以确认。

　　本院认为，作为独立社团法人的被上诉人是其下属办事机构**自然村权利和义务的随者，其主体资格适格，但由于双方所签订的土地租赁合同违反土地法的规定，应确认为无效，也由于本案双方当事人之间所形成的是土地租赁合同纠纷关系，故本案属人民法院受案的范围。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国司诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

　　驳回上诉人吕**的上诉，维持原判。

　　二审案件受理费人民币100元，由上诉人吕**负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长陈**

　　审判员陈**

　　代理审判员陈**

　　二00四年十二月三日

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