第四编第三节住房抵押贷款

一、什么是房屋按揭？

以所购房屋作抵押物，采用抵押贷款方式取得购买房屋的资金。

二、已设定抵押权的商品房能不能出售给他人？

这里分为两种情况：一是商品房未销售前已经由开发商抵押给银行（即通常讲的“封闭抵押贷款” ）；二是购房人购买商品房或二手房，办理了按揭贷款，并将房屋抵押给银行后，办理房屋所有权证后，出售设有抵押权房屋的。

第一种情况：商品房销售中存在开发商销售已抵押权商品房的现象。开发商的销售设有抵押权商品房的，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。根据《担保法》第四十九条的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。根椐最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。

第二种情况：从法律上讲，与第一种情况相同。一般情况转让有按揭贷款并且将该房屋抵押给银行的，银行要求先还清贷款后，再由买房人重新办理按揭贷款手续。

三、个人住房贷款要注意哪些事项？

1、申请贷款额度要量力而行；2、办按揭要选择办事效率好的贷款银行；3、要选定最适合自己的还款方式；4、向银行提供资料要真实；5、提供本人住址要准确、及时；6、每月要按时还款避免罚息；7、申请贷款前不要动用公积金；8、在借款最初一年内不要提前还款；9、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行；10、贷款后出租住房不要忘记告知义务；11、贷款还清后不要忘记撤销抵押；12不要遗失借款合同和借据。

四、什么是等额本金还款法、有哪些优缺点、它适合哪些贷款人群？

1、等额本金还款法又称利随本清等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。

2、等额本金还款法优点是：总的利息支出比等额本息还款要低，还款负担逐月递减。缺点是：初期还款压力比较大。

3、等额本金还款法适合手头有一定富余资金的借款人，其收入可能随着退休等其他因素减少的中年以上人群。

五、什么是等额本息还款法、有哪些优缺点、它适合哪些贷款人群？

1、等额本息还款法是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。

2、等额本息还款法的优点是：每月还相同的数额，作为贷款人操作相对简单，每月承担相同的款项方便安排收支；缺点是：由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较等额本金还款法高。

3、等额本息还款法对收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大的住房消费者来说，可以选择这种方式。如公务员、教师等收入和工作机会相对稳定的群体。

六、什么是直客式房贷、有哪些优缺点？

1、直客式房贷也称作“超前按揭”，它是购房者直接向银行贷款，由银行一次性向开发商付清房款的个人房贷新模式，贷款额度、成数、期限以及还贷方式由银行根据购房者需求决定。

2、直客式房贷优点是：不需向开发商支付按揭保证金，让购房者享受开发商所给予的一次性付款的优惠房价，并节省购房者的相应开支，同时也能让购房者避免开发商转嫁保证金的可能。直客式房贷缺点是：手续繁琐，门槛高。

七、什么是固定利率还贷，有哪些优缺点、适合哪些人群？

1、固定利率还贷是指消费者在签订购房贷款合同时，所选择一种在整个借款期限内固定不变利率的还贷方式，也就是以后在贷款期限内不论银行利率如何变动，上调或下浮，借款人都按照固定的利率支付利息，不会随市场利率的变化而变化。

2、优点是利率不随物价或其它因素的变化而调整。缺点是一旦利率水平走低，在房贷利率固定情况下也可能存在购房者为房贷多交钱的情况。

3、固定利率还贷适合的人群是规避投资风险的投资型购房者。

八、大连新房贷:普通住房可享基准利率七折优惠（2009年01月15日《大连日报》）

市民们极为关注的房贷新政在我市的具体实施办法终于浮出水面。记者昨天从大连市银行业协会获悉，为贯彻落实国家“保增长、扩内需、调结构”的战略决策，尽快让广大市民分享房贷新政的实惠，维护我市房贷市场秩序，市银行业协会广泛征求各金融机构意见并达成共识，制定了《大连市银行业执行商业性个人住房贷款利率下浮政策的约定》，人民银行大连中心支行和大连银监局对此表示肯定和支持，各家银行已经开始全面执行《约定》。

《约定》紧密结合大连地区实际，充分依据市政府有关部门的规定，对大连市市内四区普通住房和“改善型”普通自住房作了具体界定，普通住房应具备三个条件：一是房屋交易价格为10,000元/平方米以下，二是单套建筑面积不超过144平方米，三是小区容积率1.0以上。“改善型”普通自住房是指已经利用银行贷款购买过首套自住房，但面积低于90平方米，再次向商业银行申请贷款购买的商业性个人自住房。广大市民购买符合上述标准的普通住房可以享受基准利率0.7倍和最低首付比例20%的优惠政策。

《约定》对个人房贷出现失信行为如何实施房贷新政也作了明确的规定，即从个人住房贷款发放之日起，出现单期逾期超过15天(含15天)或累计超过2期(含2期)违约行为的；利率重新调整当期仍有拖欠贷款本息或存在其他违约情形的，其存量贷款均不享受基准利率0.7倍的优惠政策。符合享受优惠政策的客户，在利率重新调整后出现了以上违约行为也将不再享受基准利率0.7倍的优惠政策。

《约定》还强调指出，2008年10月27日房贷新政出台前，凡有两笔(即两套房)以上未结清的存量贷款以及购买40年以内产权的居住型公寓不享受基准利率0.7倍和最低首付比例20%的优惠政策，同时对各家银行执行房贷新政提出了自律要求，对超出利率下限规定或故意放松准入条件开展同名转按揭的要给予处罚。

住房贷款各类收费一览表

类别

费 用 名 称 及 标 准

商业贷款保险费：借款额×0.06%×贷款年限(具体金额以保险公司结算为准)
担保费：借款额×0.5%
抵押登记费：借款额×0.15%
评估费：评估值×0.5%（100万元以内）
提示：前三个月还款
他项权证工本费：80元/件
中介公司代办费：300-500元/件