房产抵押遭遇社会悖论

　　一年前，一对夫妇以自己的住房作抵押，从南京一股份制商业银行贷款6万元装修。可是今年还款期限已过，这对夫妇却不肯还贷，当银行欲处置抵押房产时，这对夫妇称他们无处可去，怎么也不肯搬出这套住房。

　　前不久，最高人民法院出台了《关于人民法院查封、扣押、冻结财产若干问题的规定(征求意见稿)》，明确规定百姓生活必需的房屋禁止查封，使得处理这样的问题更加棘手。

　　法院要保障百姓最基本的生活需求，体现了执法的人性化;而银行已对抵押房产进行处置，出于保证贷款资金安全的考虑。于是，一个悖论就在无形中产生了。现状多数贷款户只有一套住房

　　截至去年底，南京市各家金融机构发放的个人住房贷款余额已接近200亿元，以每笔贷款金额10万元计算，那么南京市至少有20万户贷款买房户。此外，还有大量以房产作抵押贷款用于经营、装修、消费的客户。

　　这些客户当中，绝大部分都只有一套住房。“因为考虑到贷款风险，所以银行都要求以住房作抵押的贷款户出具第二居所证明。”据一银行人士介绍，有了第二居所证明，就表明一旦银行处置抵押房后，客户仍有地方可以居住。但是业内人士透露，由于房贷市场竞争激烈，有不少银行对原本必须出具的第二居所证明也开始“睁一只眼闭一只眼”。

　　一业内人士称，即使有了第二居所证明，银行也未必能处置抵押房产。因为过了一段时间，第二居所的户主很有可能已经搬家或是卖了房子，第二居所证明形同虚设，客户仍然相当于仅有一处居住点。银行“征求意见稿”让人骑虎难下

　　据建行江苏省分行营业部工作人员介绍，对于不良贷款银行的一般处置程序为：如果3个月不按时还款，银行会向客户催收贷款本息，如果6个月不还款，银行就可以向法院提起诉讼。如果客户还不能偿清欠款，银行不得已会走出最后一步———查封、拍卖、处置抵押房，以保证资金安全。

　　据南京建行、农行、交行等多家银行介绍，尽管目前个人房贷不良贷款率还比较低，一般不超过1%%，而且不良房贷真正要到处置抵押物这一环节的很少，基本上经过催收、诉讼等环节就补上欠款了。但是这并不代表就没有“老赖”，尤其是个别资信不良或者是恶意欠款的客户。如前面所提到的南京一股份制银行所碰到的这对夫妇，还不起贷款后，就借口这是惟一住所、赖在抵押房产内不肯搬出，碰上这样的人，银行还真没啥有效的办法。

　　一位银行负责人称，“如果最高法院的这一征求意见稿正式出台，那么这一潜在的风险未来会更加突出，不仅对银行的资金安全形成直接威胁，而且一旦银行经营不善，那么对于保障更广大储户的利益也非常不利。”作为商业机构的银行，在面对既要保障银行资金安全、又要保障百姓基本生活资料之间的矛盾时，真是左右为难。

　　江苏鸣啸律师事务所的董永斌律师认为，根据担保法、合同法，当碰上不良贷款时，银行是有权处置抵押物的。按理说，客户的房子抵押给银行，那么这房子严格意义上来讲，就是银行的了。但是最高法院的这一规定，所带来的最直接结果便是使银行难以实现完全的抵押权，对于客户仅有的一套住房，银行没办法真正实现变现，以收回贷款，在这一情况下，银行就得承担一定的风险。司法人的基本生存权必须保障

　　据司法专家介绍，其实在最高法院这一征求意见稿尚未亮相之前，民事诉讼法等就有过保障被执行人基本生活资料的相关规定，即不能因为法院的强制执行而让被执行人丧失基本的生活条件。

　　南京市中级人民法院执行局龚胜南局长告诉记者，在债权债务纠纷中，遇到这类问题时，基本上不去强制执行被执行人赖以生存的居住房屋，毕竟要保护人的基本生存权，不能让被执行人露宿街头，除非被执行人的名下有两处以上的房产。龚局长介绍说，现在许多被执行人想尽办法躲避执行。例如，目前一个尚在执行的案件中，被执行人的名下有两套房子，分别是近130平方米和50多平方米的房子，但他故意躲避执行，小两口住大房子，安排一个老母亲住小房子。执行法官在做思想工作无效的情况下，已经查封了小房子，但法官还在做工作，希望被执行人能主动偿还债务，实在不行就要对小房子进行评估、拍卖，毕竟他的生存权是有保障的。

　　秦淮区人民法院执行局陈炜局长说，上个世纪90年代初期，曾出现过强制执行被执行人惟一的住所，然后去偿还申请执行人债权的案例。但这样的事情发生后，虽然债权债务得到清理，但所引发的社会矛盾很激烈。

　　江苏当代国安律师事务所高级合伙人钱苏平律师认为，明确这一规定，也是体现了国家对公民基本权利的尊重。人的基本权利是生命权、生存权，而生存权中就包括了居住权，因此说人的居住权应该是至高无上的、排他的权利。同时，执行最主要救济的常常是人的生命权，生命权优于其他普通债权包括财产权，这也是世界上大多数国家的通例，同时也符合我国《民法》的价值判断原则。建议两条途径可以暂缓矛盾

　　如果最高法院这一征求意见稿正式出台，那么银行又该如何应对和解决这一矛盾呢?

　　江苏鸣啸律师事务所的董永斌律师建议，在这种矛盾下，银行可以尝试两种办法：一、将房屋产权过户到银行名下，变更产权人，房子仍可提供给原贷款户租住;二、将抵押的大房子出售，换成小房子暂时给贷款户居住。既可最大限度地降低贷款损失，又不违背高院的保障办法。

　　“不过，现实中这两种做法并不容易办得到。”业内专家称，目前银行只能采取加强第二居所证明、另加抵押、担保条件等自我保护措施，防范贷款风险。农行江苏省分行营业部相关人士称，如果这一意见真的通过，那么银行在发放贷款时肯定会有所顾虑，肯定要在贷款合同中补进许多限制性条款，比如贷款成数上作一些调整，或是要求借款人对第二套住所作出相应承诺等，和贷款风险加大相对应的是，贷款门槛自然提高。