转变土地出让方式难以根治高地价

　　针对国土部即将推出的以招标为主的土地招拍挂制度，多位业内人士2日对网易财经表示，仅靠出让方式转变可能无法根治高地价局面，在以招标为主的同时，还应更严格细化土地规划，对于市政配建、保障性住房与商品房的建设比例、甚至对建成后的户型以及房价等也应提前进行设定。

　　3月29日，国土资源部召集市场人士进行座谈，讨论“国土部39号令”——即《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》实施后的评估。4月中旬，国土部将向社会公开调整后的土地招拍挂制度。而昨日(1日)，国土部一位内部人士向网易财经透露，未来土地出让或转向以招标为主，减少拍卖和挂牌的比重，并选择在房价上涨较快的一线城市和部分二、三线城市进行先期试点。

　　“招标无疑会使土地交易行为变得更‘温和’一些，能有效避免现场竞价的激烈场面”，北京大学房地产研究所所长陈国强对网易财经表示。

　　据了解，土地招拍挂制度自2007年11月1日起正式施行后，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有2个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌(简称招拍挂)方式出让。由于拍卖和挂牌的出让形式更易操作，地方政府在进行土地出让时多采用这两种方式——价高者得，而较少采用招标出让。根据规定，招标出让的中标人要满足招标文件中的 “综合评价标准”或“实质性要求”。

　　陈国强说，土地在进行招标出让时，投标者不仅要报出价格，还要对地块建设进行详细规划。评标小组再综合评估投标者的资质、开发经验等，谁的方案最好就评选谁中标，并非只看价格。

　　陈国强认为，对于商业、别墅以及高档住宅等用地，可继续实行挂牌拍卖出让，对普通商品房用地则应采取招标等出让。此外，包括暗标、勾地等出让形式也可用于某些特定地块。

　　暗标是指在土地招标出让中，不设评委会招标，所有入围的投标方事先同时按要求，以不公开报价标底的方式进行价格投标，在开标之日，将所有竞标者的报价同时开标，最后价高者竞得土地。而勾地制是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明购买意向并出价，在政府认可其出价后，再行招拍挂。

　　不过，陈国强认为，仅靠出让形式的转变恐怕难以从根本上治理高地价。他认为，未来土地出让信息应该明确，包括新增供应、分布区域等应及时公开，供应的数量应尽可能符合市场预期，与实际需求相匹配。其次，在招标出让土地时，应进一步细化土地建设规划，可以考虑将建成后的房屋户型以及房价等进行提前设定。中国社会科学院工经所投资与市场研究室主任曹建海也表示，应该对每一块出让土地进行保障性住房和商品房的捆绑，并设定比例。

　　而对于招标出让可能出现的暗箱操作，一位接近国土部的人士表示，应该最大限度公开投标人和评标人信息，同时引入利益相关方、社会人士等作为评标人