个人住房公积金贷款问答

个人住房公积金贷款问答　个人住房公积金贷款问答

个人住房公积金贷款为政策性住房公积金发放的委托贷款，指缴存住房公积金的本市职工，在本市城镇购买、建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。住房公积金制度的建立，大大推动了我国城镇住房制度改革的进程。为进一步推动住房商品化、社会化的进程，今后住房公积金发放的主要对象要由住房开发公司转向普通居民。正是在这种背景下，《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款办法》开始实施。只要是住房公积金交存人或汇交单位的离退休职工，需要在本市购买自住普通住房或建造、大修住房，均可向市住房资金管理中心申请住房担保委托贷款。
　　
　　
　　 关于公积金23个常见问题
　　
　　（1）贷款的对象是什么？
　　
　　 贷款对象：在本市购买自住住房、同时在管理中心交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。
　　
　　（2）贷款的条件是什么？
　　
　　 贷款条件：1、具有北京市城镇常住户口或有效居留身份；2、具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；3、具有购买住房的合同或有关证明文件；4、提供管理中心同意的担保方式；5、管理中心规定的其它条件。
　　
　　（3）贷款有限额吗？
　　
　　 有。
　　
　　 1、单笔贷款额度不超过所购住房评估价值的80%，且不超过39万元。
　　
　　 2、离退休职工的单笔最高贷款额度根据离退休工及其共同申请人的收入水平确定，同时不超过所购住房评估价值的80%，且不超过39万元。
　　
　　（4）贷款的期限如何确定？
　　
　　 贷款的期限由管理中心与借款人商定，最长不超过30年。
　　
　　（5）贷款利率如何确定？
　　
　　 贷款利率的确定是按照国家规定在住房公积金计息利率的基础上加规定利差。
　　
　　（6）贷款利率是固定的吗？
　　
　　 贷款期间，利率不是固定不变的，要随着住房公积金计息利率的调整而调整。利率调整后，借款人要按照新的贷款利率还款。
　　
　　（7）贷款有几种担保方式？
　　
　　 借款人须提供以下方式之一作为贷款的担保，没有担保的，不予贷款。
　　
　　 1、抵押加一般保证2、抵押加购房综合险3、质押担保4、连带责任保证
　　
　　（8）什么是抵押加一般保证？
　　
　　抵押加一般保证是贷款的一种常用担保方式，即借款人用所购住房作为抵押物（或由借款人或第三人用其拥有产权的住房作为抵押物），同时提供第三人一般保证担保。此种担保方式下，保证人需承担一般保证责任，即在依法对抵押物进行处分后，借款人仍不能清偿全部债务时，由保证人为借款人偿还所欠的剩余贷款本息、罚息及相关费用。
　　
　　 采用此种担保方式时，抵押房屋须购买房屋财产保险，投保额必须不低于贷款金额。一般责任保证的保证人一般为借款人所在单位，也可以是愿意为借款人担保且有代为偿还能力的单位。
　　
　　（9）什么是抵押加购房综合险？
　　
　　抵押加购房综合险也是贷款的一种常用担保方式，即在借款人提供抵押担保的同时，购买购房综合险。此种方式可以不要保证人，其中抵押物的规定同第八条，购房综合险是向指定保险公司购买的一种综合险种，包括房屋保险与购房贷款保险两部分，须按照两部分的费率计算所须交纳的保险费。当借款人无力偿还贷款时，在保险责任内可由保险公司赔付，保险责任外的，由贷款人依法处分抵押物还款。
　　
　　（10）什么是质押担保？
　　
　　质押担保是贷款的一种担保方式。即借款人可以用银行存款单、债券等权利凭证作为质物交贷款银行保管，当借款人不能还款时贷款银行依法处分质物偿还贷款本息、罚息及费用目前对质物有较严格的要求，仅限于银行存款单、国家债券、国有银行发行的金融债券及银行汇票、银行本票。且银行存款单必须是此项贷款经办银行的存单，且银行承诺免挂失；凭证式国债仅限于此项贷款经办银行代理发行并兑付的国债。
　　
　　（11）什么是连带责任保证？
　　
　　连带责任保证是贷款的一种担保方式，即由保证人为借款人贷款提供连带责任保证。此种担保方式下，借款人无须提供抵押物，但保证人须对借款人债务承担连带责任，即一旦借款人没有按照借款合同的规定按时还款，贷款银行可以要求保证人为借款人偿还所欠的所有贷款本息、罚息及相关费用。连带责任保证人要求此一般保证严格，且仅限于5年期以下贷款。
　　
　　（12）对于借款申请人与共同申请人有什么规定？
　　
　　 借款申请人与购房人必须是同一人。借款人有配偶的，其配偶可以作为共同申请人。离退休职工的共同申请人可以是其配偶，也可以是其子女。
　　
　　（13）申请贷款有哪些步骤？
　　
　　 1、借款人向管理中心提出申请，管理中心初审。
　　
　　 2、银行调查，填定贷款有关合同。
　　
　　 3、银行发放贷款。
　　
　　（14）申请贷款第一步要到什么地方、准备什么材料？
　　
　　申请贷款第一步要到您交存住房公积金的管理中心（可以向您单位负责住房公积金的同志了解您住房公积金的交存处）。提出您的贷款要求，介绍您的情况，提供一系列证明文件，最终目的是拿到管理中心开具的《调查通知单》。一般来讲，建议您采用以下步骤：1、有了购房意向，到管理中心向贷款经办人员如实介绍您所购房屋情况、本人及配偶的工作和收入情况、希望申请贷款的金额和期限、可以提供什么样的担保。领取借款申请表，由经办人员给您初步建议，告诉您需准备的材料。
　　
　　 2、准备齐全的文字材料，请经办人员审核。
　　
　　 文字材料主要指：1）有效身份证、户口本，结婚证；2）填写好并由单位盖章的借款申请表；3）购房合同或意向书；4）若有保证担保的出具担保方同意担保的担保函；5）经办人员要求的其它材料。
　　
　　 3、根据您提供的文字材料，管理中心进行初审，确定贷款额度、期限、利率、担保方式。需要评估的贷款，由指定评估机构进行评估。初审完毕，由管理中心签发《调查通知单》，第一步工作完毕。
　　
　　（15）申请贷款第二步要到什么地方，做什么工作？

　　
　　您拿到调查通知单后，下一步要到《调查通知单》上注明的银行经办机构，由银行经办机构对贷款进行调查，并指导您填写有关的贷款合同.需要盖章的合同（如保证合同、收押合同）到有关部门加盖公章，采用财产抵押担保或购买购房综合险的需办理有关保险手续。银行对贷款调查后将有关材料送管理中心，并告知您等待通知。第二步工作完毕。
　　
　　（16）申请贷款第三步要做什么？
　　
　　 管理中心根据银行的调查意见对所有贷款材料进行审批，审批同意后银行将通知您到银行办理放贷手续.贷款将直接拨付到售房单位账户。
　　
　　（17）贷款如何偿还？
　　
　　贷款需逐月偿还，偿还日按照借款合同的规定。贷款还款方式主要有等额均还方式和等比递增偿还方式，一般采取等额均还方式，即在贷款期限内借款人每月均以相等的偿还额归还贷款本金和利息.贷款偿还根据银行不同有储蓄卡或储蓄存折等方式，逾期还款按照国家有关规定计收罚息。
　　
　　（18）贷款可不可以提前偿还？
　　
　　 可以。借款人如提前还款，须在预定还款日一个月前，书面通知贷款经办银行。目前借款人提前还款必须将剩余贷款本息一次还清，借款人提前豢款岸照原期限利率和实际贷款的期限计算利息。
　　
　　（19）贷款如何终止？
　　
　　 借款人按照合同规定偿还全部贷款本息后，有关凭证返还借款人（抵押人或出质人），贷款终止。
　　
　　（20）特殊情况，贷款如何终止或变更？
　　
　　 特殊情况贷款需要变更的，必须经管理中心、银行、借款人及有关各方协商同意，并依法签订变更协议，按照有关规定办理变更手续。
　　
　　 1、借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产继承人、监护人或受遗赠人继续履行借款人所签订的借款合同的，应签订新的借款合同并办理有关手续。
　　
　　 2、借款金额、期限、抵押物、质物、保证单位变更的，应及时通知管理中心，经管理中心同意后按照要求办理有关手续。当借款人不能按照合同规定偿还贷款，经银行依法处分抵押物、质物足额偿还借款人所欠贷款本息、罚息及相关费用并将处分所得剩余部分退还抵押人或出质人后，或担保单位、保险公司依照有关约定承担保证或保险责任还清借款人所欠贷款本息、罚息及相关费用后，贷款终止。
　　
　　（21）政策性贷款不够，可不可以同时申请商业贷款？
　　
　　 对于住房公积金额度不能满足需求的，可申请个人住房组合贷款，即在住房公积金额度之外的贷款需求，向银行提出贷款申请。
　　
　　（22）什么是组合贷款？
　　
　　 组合贷款是管理中心运用政策性住房资金，银行运用信贷资金向同一借款人同时发放的购房贷款，是政策性和商业性贷款组合的总称。两部分资金分别按照住房公积金贷款利率和银行贷款利率计算利息，贷款期限相同，借款日和还款日为同一天。
　　
　　（23）如何申请组合贷款？
　　
　　 申请组合贷款，初审手续同个人住房担保委托贷款。初审通过后，借款人到银行办理住房公积金贷款其余手续的同时，要按照银行要求填写银行借款申请表并办理有关手续。两部分贷款手续办理完毕后，政策性贷款和商业性贷款同时由银行拨付到售房单位帐户。

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