房地产抵押登记时，权利价值是贷款额还是房地产评估价值?

建设部在1997年底发布《关于颁布全国统一房屋权属证书的公告》时，所附的房屋权属证书的填写说明中，对房地产他项权利的权利价值一栏的表述是：“权利人双方在合同上设定的抵押金、典金”。

典金因为典权已极为少见，如果是设定典权，典金是很清楚的，不会有任何疑义；而抵押权的权利价值则不同。

《担保法》对抵押合同内容的规定中没有抵押金的规定，《城市房地产抵押管理办法》第二十六条对房地产抵押合同内容的规定中也只有“抵押房地产价值”。因此，什么是抵押金，还没有规范的解释。

按《担保法》第四十六条的规定：“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定’’。实际上，在抵押合同中对担保的范围另有约定的很少，即或有这种约定’一般也不会把利息、违约金、损害赔偿金排除在担保的范围以外。因而，一旦抵押权实现，抵押权人主张优先受偿的权利时，除了主债权以外，还会及于利息、违约金等属于担保范围的其他费用。因此，以主债权数额作为权利价值显然是不合适的。但是从另一个角度来看，如果将抵押房地产的价值作为权利价值，也会有一些值得推敲的问题。因为有的房地产价值已远远超过了所担保的债权，即便加上了利息、违约金等其他费用，一般也不会达到房地产的价值。如果以此作为权利价值，实际上是扩大了抵押权的权利价值。

然而，要求当事人在设定抵押权时就确切地计算出这一抵押权的实际价值是不可能的。违约金、损害赔偿金等都可以是变数。从抵押权人实现抵押权的情况来看，实现抵押权时，应依照《担保法》第五十三条的规定，通过与抵押人协议以抵押物折价或以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，可以向人民法院提起诉讼，以实现抵押权。按照该条第二款的规定，抵押物折价或拍卖、变卖后，其价款超出债权数额的部分，仍应归抵押人所有。这说明抵押当事人即便约定了权利价值，也不能按这一价值来履行权利。

在1986年设计房屋权属证书时，设立“权利价值”这一栏目，主要是考虑了典权，而没有更多地考虑抵押权。将典金作为权利价值是十分确当的，抵押权就不同了，“抵押金”是较难在设定抵押时确定的。

我国台湾地区使用的《他项权利证明书》上亦有“权利总价值”一栏，但是在证书上填写的是主债权的本金限额(但是在主张优先受偿的权利时，并不局限于主债权范围)。其中的一个原因是台湾地区没有规定担保的债权不能超过抵押物的价值，而由当事人自己权衡其利害关系。

“权利价值”极易引起歧义，倘若日后居住权、地役权纳人登记范围，其“权利价值”又如何计算?因此，这一栏目的设置弊多利少，以删除为好。在有明确规定前，以填写房地产评估价值或抵押双方当事人共同认定的价值较为切合实际。