新司法解释对住房信贷的影响

新司法解释对住房信贷的影响　新司法解释对住房信贷的影响

由最高人民法院出台的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称为《规定》）将在 2005年1月1日实施。该《规定》明确表示：“被执行人员及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债。”对于该项司法解释，如果在住房还没有市场化以及个人住房

　　信贷不发达的情况下，可能不会引起多少人的注意，甚至于人们还会对此司法解释十分赞许。

　　因此，该司法解释完全体现了以人为本的精神，即个人的生存权优先于债务偿还。

　　但是在个人住房消费信贷十分发达的今天，房地产业的发展完全是个人住房消费信贷的结果。就最近的统计情况来看，国内个人住房消费贷款余额估计达近2万亿元。如果设定抵押的住房在个人违约时，银行无法以其为抵押物来执行，那么各金融机构是否再做这种住房抵押贷款是十分值得怀疑的。银行不做住房抵押贷款，既会影响房地产业的发展，也可能会影响个人的住房消费。《规定》看上去是一件小事，但实际上如果该《规定》真的严格履行，其影响与结果则是大事了。

　　目前该《规定》的司法解释已经引起了国内各银行广泛的关注，而且有些银行的总行已经向下面的分行下发了通知，要求下属分行针对2005年开始实行的司法解释后可能出现的局面，对现在已经具备执行条件的房屋尽快实施拍卖式或者抵债，对已经提起诉讼的，要争取尽快地结案进入执行程序。

　　正是针对这种司法解释，一些银行不仅收紧了个人住房消费信贷的条件，也对这些条件增加附加条款。甚至于有银行早就明确表示，在执行这种司法解释之后，如果相关的房贷案件增加，那么对个人房贷政策就可能收缩，对贷款人的审查会更加严格。

　　如果从个人的生存权的角度来说，该《规定》的司法解释是对“以人为本”的科学发展观的细化。因为住房既是一般的商品，也是人们生存的必需品。司法解释就从后一意义上给出住房的内在规定性，这也是我们社会司法公正的体现。

　　但是，任何法律可以在一个方面给出它的规定性，但另一方面可能具有不完备性。这样就可能有人故意利用这种不完备性为个人谋利。也就是说，《规定》的司法解释对住房的商品属性方面的规定是不完备的，而这种不完备性就可能成为有人谋利的工具。

　　因为，就《规定》的司法解释来说，它是假定该社会中的个人信贷主体都是讲信用的、理性的，个人信贷违约的发生并不在于个人主观问题，而是外在客观的结果，或是突发事件，或是不可预见的事件。但国内不仅信用观念十分缺失，而且不少人甚至利用这种信用缺失去掠夺国家及个人之财富。

　　因此，根据《规定》的司法解释，如果一个人不讲信用，或要骗银行的钱，他就可能以必需住房为借口而不还房贷。特别是如果这些人与房地产市场的中介机构合谋时（如目前不少律师出具的关于购房时个人的收入水平证明，购房者购买多少价格房，律师就能够出具多少收入水平的证明），那么这种人向银行贷款购买多处住房而不还贷的事情就可能发生。

　　如果这样的事件频繁地出现，银行为了降低风险，收紧个人住房消费信贷的可能性随时会发生。这就是目前国内银行对司法解释十分关注的原因所在。

　　同时，由于目前国内处于经济上升时期，房价会持续地上升，个人的失业机会也不大。抵押的住房在银行看来风险不会太高，但如果国内的经济从一个上升时期进入一个下降周期时，那么不仅房价会下跌，而且个人失业机会会增多，工资水平会下降。在这种情况下，一定会有更多的人以必需住房为借口而不还房贷，从而使银行的房贷风险大增。银行正是出自这样考虑，收紧个人住房消费信贷也就必然。如果银行个人住房消费信贷收紧，不仅会影响到整个房贷政策的变化，也会影响到整个个人的住房消费信贷，影响整个房地产业与国家经济的发展。根据上述的意义，该《规定》的现行司法解释对社会经济的影响决不可低估。

　　2005年1月1日即将来临，对中国房地产业来说，将是一个历史的转折点，对中国房地产业将产生深远的重大影响，中国房地产业即将面临新司法解释的严峻考验。 2004年11月4日，最高人民法院公布了“法释（2004）15号” 司法解释，即《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，该司法解释将自2005年1月1日起施行。

　　该司法解释第六条和第七条对个人所有房屋的执行做了如下规定： “第六条对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。” “第七条对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”这一规定势必将对中国房地产行业产生以下影响：

　　银行对房屋的抵押权被悬空

　　这一司法解释实施后，意味着仅有一套房屋居住的银行借款人一旦其收入发生变化，导致还不了房贷，银行也不能因此变卖其抵押房屋，把其赶出家门。由此，银行对房贷者房屋的抵押权就将被悬空。

　　银行收缩房贷，“按揭”面临考验

　　金融机构面临抵押权被悬空的风险，因此，目前的个人住房贷款政策将难以继续实行，各金融机构必将对个人住房贷款政策作出重大调整，显然，收缩房贷口子是银行防范房贷风险的当然之举。

　　事实上，尽管新司法解释还未正式施行，各商业银行已经开始有了收缩房贷的举动。现一些商业银行要求对现在已经具备执行条件的房屋尽快实施拍卖，或者抵债，对已经提起诉讼的，要争取尽快结案进入执行程序。

　　在这种情况下，金融机构为了控制个人住房贷款的风险，防止不良贷款率的上升，可能将不再发放个人住房贷款，或者大幅降低住房贷款按揭比例，或要求买房者提供第三方担保，或者是其他财产抵押，因此按揭也将面临严峻考验。个人住房贷款门槛的提高无疑将严重抑制住房的消费需求，

　　商品房购买力被遏制，房价将受重创

　　消费需求被严重抑制的直接后果是商品房购买力被遏制。在房屋供给和土地等价格相对稳定下，需求的下降，将导致房价的下跌，房价的下跌本应带来需求的上涨，但是房价的下跌，如果金融机构抬高个人住房贷款门槛，购房者也难以在金融机构办到个人住房贷款，大量的楼盘也将滞销，房价将受重创。

　　开发商是抵押权悬空后果的最终承受人

　　实际上，在抵押权被悬空后，银行还可以向开发商追偿所遭受的损失，因为在商品房按揭贷款中开发商通常作为购房人的担保人对其按揭贷款向银行承担保证责任。

　　最终形成了这样的连锁反映，开发商将建好的房屋按揭卖给购房者后，出现购房者无力交按揭款时，银行将购房者和开发商共同告上法庭，开发商向银行承担了购房者的违约责任（相当于代购房者向银行交按揭款）后，却拿不回房子。

　　因此，开发商才是抵押权悬空后果的最终承受人，最应当着急的是开放商本人。

　　开发商如何规避风险

　　实际上银行在收缩房贷时，一定程度上规避了自身的风险同时，也规避了开放商的风险。在这种情况下，开发商可以考虑更多地接受一次性付款的购房方式，即使售价比按揭低些也要比承担更多的风险好的多。

　　要求按揭购房者提供反担保，也是开发商采取的规避风险的有效办法之一，当然开发商应当选择有偿付能力的个人或其他非住宅财产作为反担保，提供反担保的担保人有多套房屋的除外。

　　还有就是具有固定工作和稳定收入的购房者可以按揭，比如教师、公务员、事业单位职员、律师、会计师等，这些购房者如果不支付按揭款，可以执行其工资，风险相对较小。

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