商行不急央行急 房贷固定利率等证券化同步走

商行不急央行急 房贷固定利率等证券化同步走

日前，中国人民银行货币政策委员会主持召开的2005年第3季度例会上，一位与会人员起身发问：“先放开利率，还是先放开(金融)工具(创新)？”

人民银行广州分行有关人士列席了此次会议，该行知情人士告诉记者，固定利率个人住房贷款的推进问题正是此次会议的重要内容之一。

“银行改革要一盘棋。”该人士直言，如此细节的问题都难以定夺，多少说明国内银行业改革在总体思路上需要检讨。

固定利率遇阻

9月初，光大总行副行长李子卿通过媒体“透露”，该行将于年内推出5年期的固定利率个人房贷，广州是为首批试点城市。

此前的8月15日，央行发布《中国房地产金融报告》明确“可以考虑允许”发放固定利率房贷。

可是，记者就固定利率房贷推进情况采访四大国有银行和光大、招商等多家股份制银行广东分行，其业务部门均以“总行未有任何下文”回馈。光大银行广州分行个人银行部总经理陈晖则称此项业务“至今只是申请，未有任何实质性敲定”。

“(固定利率房贷)这件事我们不急，央行急。”光大银行广州分行一位知情人士如是说。

该人士称，央行此次力推固定利率个人房贷业务，反映了“利率先行”的思路：即通过管住利率下限，放开上限，增加固定利率这类新的定价方式，促使各商业银行“学会风险定价”，以在形成市场化的利率定价机制后，再相机放开金融创新产品。

可是，此前的数据却显示，至少在房贷业务上，商业银行体系鲜有自主定价实践：二季度四大国有银行与股份制商业银行有关利率数据表明：浮动利率在基准利率及以下的贷款分别占39.96%、32.37%，而央行鼓励各行基准利率高加点的“风险定价”加起来不到0.15%。至于个中原因，中国银行广州分行营业部一位人士解释说，央行曾在多份文件中强调，商业银行的本能是根据企业和个人的信用风险确定贷款价格(即利率)，可是，“在缺乏风险转让手段的情况下，事实上是一条把风险简单往借款人身上转移的路子，银行并不好操作。”

让商业银行头痛不已的是，个人房贷业务原先采用之浮动利率模式亦非万全之策。

“(浮动利率)看起来银行主动，其实不然。”该人士分析，原先模式下，房贷利率虽然可变，但属于开放式贷款，借款人可提前偿还部分或全部贷款。若银行抬高利率，很容易引发两个后果：其一，部分借款者提前还款，影响银行现金流；其二，部分借款者偿还负担增加，无力偿还贷款，形成银行呆账。至于后一种情况，由于法院民事执行中查封、扣押、冻结财产环节时有“生存权高于债权”条款规定，银行单方实施住房债权保全非常困难。

“浮动利率并不安全！”中信实业银行行长陈小宪称，国外商业银行不但在贷款到期时进退自如，而且即使是在贷款到期前几个月发现问题，也可立即作对冲或者卖给保险公司，甚至干脆证券化转让。

企业发生了问题，就意味损失，千万不能指望等贷款到期去谈判要回来，“这是德意志银行的原话。”陈小宪的结论是：“利率市场化必须和资产证券化同步，才能破解房贷利率定价机制困局。”

证券化冲动

“固定利率房贷，必须以信贷资产证券化为前提。”上海工行一位内部人士透露，各行提交的固定利率个人房贷业务申请，“基本上”都附有议案，要求顺带审批包括房贷证券化、人民币利率掉期期权和远期等所有与房贷期限相关的衍生产品，“要批就一起批，不批就都不批。”

至于信贷资产和住房抵押贷款证券化试点工作，早在今年3月份就已启动，尽管监管当局只批了国家开发银行、中国建设银行作为证券化的试点单位，但是目前提交房贷证券化申请的银行已有不下十家，并且均把房贷证券化作为实施固定利率个人房贷的先决条件，“这令央行非常为难。”该人士称。

该人士还透露，和其他行相似，上海工行设计的固定利率房贷也是组合形式：前5年实施封闭式贷款、商定固定利率，比目前5年期房贷利率高出0.6—1个百分点、不可提前还贷；剩余年限则是开放式贷款，即利率按照市场浮动，借款人可随时提前偿还贷款。并且，主要针对20～30年期、40岁以下的人群的贷款， “根据经验，这个人群的还贷时间多在5年左右”。

至于在接下来的房贷证券化环节，上海工行主要借鉴国外的清算信托结构的经验，利用信托法中规定的财产信托作为特殊目的载体，以受益权作为证券化投资工具。经过结构分层，将房贷受益权设计为A、B、C三级不同优先级别，并采用了现金储备账户、B级受益权回购承诺等安排，以吸纳整个资产池的风险。

该工行人士称，目前市场利率水平持续上升，存在通货膨胀和加息预期，该行通过调研，认定投资者对5年以上期限品种的投资相对谨慎，因此将A级受益权定为3 年期，收益率参照同期贷款利率水平加0.2个百分点；B级受益权为5年期，收益率参照同期利率水平加1个百分点，确保资产池回收预期情况能支持发行期限调整。

“现在的问题，在于证券化试点行的指定和资产支持证券的运作存在脱节。”上述人士表示，房地产信贷资产证券化后，面临二级市场转让问题，在市场上运作房贷证券化资产转让，需要机构投资者操刀。今年4月份央行确定首批直接投资设立基金管理公司的试点银行为工商银行、建设银行和交通银行(资讯行情论坛)，但证券化试点却只有国开行和建行。

另一值得关注的问题在于，央行规定资产支持证券只能在全国银行间债券市场上发行和交易，在一些业内人士看来，可能会出现国有银行间左手换右手的做账嫌疑，积累系统性危机。

中国银行某分行内部人士告诉记者，二级市场转让应引进银行之外的其他风险投资基金，只有经营性质不同、盈利目标各异，才能形成产品交换，过于强调单一的银行主体参与，最终很可能演化为一个内部走账的问题。比如，目前银行之间可回售贷款转让业务并不少，实际上是银行间的信贷产品互换，其中不少存在隐患。

“央行对房贷的限制和调控方向，不是针对投资总量而是针对投资方式和结构。”对商业银行存在的证券化冲动，中国银监会政策法规部副主任李伏安颇为认同。李伏安指出，投资动机是不可调控的，但是投资方式完全可以靠政策来引导的，其中的关键之一是促成投资渠道和方式的市场化，落实到住房证券化和房地产信托基金等具体手段上，使房地产投资由一种具体的、实体的投资，变成一种可分割的、抽象的投资，把过度依赖银行贷款的方式，转向包括资本市场的股权、债权融资在内的其他间接融资方式。

商行不急央行急 房贷固定利率等证券化同步走