我国目前住房抵押贷款保险、担保现状与特点

　　一、现状

尽快扩大住房消费信贷是启动居民住房消费，扩大内需的重要手段，为此中国人民银行降低了首付款比例和贷款利率，延长了贷款期限。为防范贷款风险，一些地方正在探索建立住房抵押贷款的保险、担保体制。

　　成都市住房置业担保公司于1998年9月正式开业，注册资金1000万元。根据成都市住房资金管理中心和三个商业银行联合发布的《成都市个人住房置业担保贷款实施细则》，借款人必须具备六个条件，其中两条是：首期付款不低于40％和担保公司同意为借款人担保。要取得担保，借款人需交纳贷款额的1-2％(根据贷款年限的不同而不同)作为担保服务费，另交200元的担保手续费。同时借款人还需购买房屋的财产保险，年费率为房屋价值的0．5一0．7‰(根据保险年限不同而不同)。当借款人连续3个月以上未还款或因死亡等原因未还款，担保公司负连带偿还责任。

　　上海新长宁置业服务有限公司于1997年4月成立，注册资本1000万元。收取担保手续费500元，但不负责代办服务项目，担保风险金按每年担保额的1．3‰累计一次性收取。担保责任范围是，在整个贷款期间，若借款人发生逾期还款情况，由该公司向贷款银行偿还本息，并向借款人进行催讨。借款人须另外购买房屋保险。

　　沈阳住房置业担保公司注册资本9000万元。担保费为贷款额的8‰，一次性收取。如代办贷款服务，另收230元的手续费。同时借款人还需投房屋财产保险。借款人选择担保的方式与成都类似，一种是单位担保，无需向担保公司投保；另一种是个人贷款．均需向担保公司投保。目前公司担保贷款额已达3．5亿元，其中2亿元为公积金贷款，1．5亿元为商业银行贷款。

　　苏州市住房公积金贷款从1999年6月起，采用中保财险公司制定的个人抵押贷款房屋保险和个人购置住房抵押贷款保证保险，或中保人寿公司制定的安居定期人寿保险，保险公司不再保借款人下岗失业险。房屋险年费率为保险金额的0．6-1‰，保证保险费率为每年度初贷款本息余额的2-3‰，均根据年限长短不同而不同。保证保险有关条款规定，投保人必须在本合同生效前一次性交清全部保险费；在保险人履行贷款责任时，被保险人必须将投保人抵押房屋相关部分的权益通过合法手续转让给保险人。安居人寿保险则只保投保人身故。

　　北京市住房资金管理中心规定，借款人在办理房屋抵押时，须办理房屋综合保险(含财险和寿险)。为减轻借款人负担，购买房屋综合保险的借款人在办理完抵押登记手续后，可以申请解除寿险合同，保险公司退还相应的保险费。

　　二、基本特点

　　（一）有关政策规定

　　根据《担保法》，担保主要有保证、抵押、质押、留置、定金五种形式。中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定，个人住房贷款必须提供担保，担保采取抵押或质押的方式，当借款人不能足额提供抵押(质押)时，应有贷款人认可的第三方承担连带责任的保证。同时借款人必须购买房屋保险。可见，人民银行确定的防范贷款风险的模式是：抵押+财险+对特定借款人需保证。

　　（二）成都、上海、沈阳的特点

　　成都、上海、沈阳防范贷款风险的做法与人民银行政策规定相比是扩大了保证担保的范围。除银行与开发商联手开办的按揭业务外(此种情况下开发公司为借款人担保到抵押登记办理完毕止)，所有买现住房的借款人在办理抵押和财险的前提下，或需单位担保，或需担保公司担保。借款人在支付担保费的情况下，首付款比例仍较高，成都为40％，沈阳为30％。成都模式可归纳为：抵押+财险+保证担保。

　　（三）苏州特点

　　苏州的模式是：抵押+保险（含财险和保证保险或寿险）。

　　（四）北京特点

　　北京模式是：抵押+房屋综合险（含财险和寿险，但寿险在办理完抵押登记后可退费）。