房屋被抵押 买卖合同能解除吗

　　导读：签订了房屋买卖合同后却因房屋存在贷款而要求解除合同的请求是否能被法院认定呢?下面一一则案例为例看下法院对这个事是怎么判定的：

　　【案情简述】

　　2010年4月12日，出卖人宋女士与买受人张先生在***房地产经纪公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称存量房屋买卖合同)，约定宋女士出卖位于海淀区****园一房屋。房屋成交总价为555万元，张先生应支付定金人民币15万元。在张先生办理贷款过程中，因北京市出台新房贷政策导致其贷款未果，故起诉至法院要求解除与宋女士的房屋买卖合同。

　　根据双方存量房屋买卖合同第四条商业贷款付款交易流程第1项约定：买卖双方应于2010年5月30日前(含当日)向银行办理贷款申请手续，买受人拟贷款金额为人民币200万元;第4项约定：若贷款未获批准或批准贷款数额不足申请额，出卖人允许买受人可选择再一次向其他银行申请贷款，出卖人应积极配合。若批准的贷款数额仍不足申请额或买受人没有选择再次申请贷款，则买受人应在办理缴税过户手续前/当日补足购房首付款。2010年4月13日，张先生通过中国工商银行北京市分行转账定金15万元，宋女士向其出具定金收条。

　　庭审中，张先生提供与其妻马女士的结婚证证明两人为夫妻关系，同时提交登记于张先生名下位于北京市海淀区某小区的房屋及登记于马女士名下位于北京市朝阳区某小区的房屋的产权证以证明其家庭名下已有两套房屋。

　　宋女士庭审中对上述事实均不持异议，但在庭审中表示存量房屋买卖合同真实有效，银行未批准贷款事宜已在合同中作出约定，不受《通知》中关于住房贷款的限制，故应按合同执行。

　　最后，法院根据合同情势变更原则依法判决解除张先生与宋女士之间的存量房屋买卖合同，宋女士返还张先生已支付的定金。

　　【案情分析】

　　本案中，张先生与宋女士签订的存量房屋买卖合同是双方在平等、自愿基础上签订的，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效的合同。对合同第四条商业贷款付款交易流程第4项中关于银行贷款未获批准的理解，应结合存量房屋买卖合同的其他条款及房屋买卖行业惯例进行解释，是指因买受人一方自身原因所导致的银行贷款未获批准，而非指任何原因所导致的银行贷款未获批准。

　　根据中国人民银行及中国银行业监督管理委员会相关规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。据此，张先生家庭住房套数已达两套，其关于诉争房屋的买卖，为个人第三套房屋之买卖，属于《通知》中暂停发放贷款之情形，该情形属于政策变化所导致的合同成立后客观情况的变化，是张先生在订立存量房屋买卖合同时所无法预见的重大变化，若要求继续履行合同对其明显不公平。故张先生请求法院解除合同，于法有据。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故张先生要求宋女士返还其交付的定金15万元，具有事实和法律依据，应予以支持。

　　【知识拓展】

　　合同履行方式是合同重要内容，若房屋买卖合同签订后政策发生变化而导致合同履行方式无法实现的或实现对一方当事人明显不公平的，属于合同情势变更，一方可以要求法院依法解除合同，合同义务已履行部分并可恢复的，当事人可要求恢复原状。

　　房地产抵押权的对外效力

　　房地产抵押权的对外效力是指房地产抵押权对抵押关系外部有关抵押物的其他财产权的影响，具体包括对房地产的用益物权、其他抵押权和租赁关系的影响。

　　房地产抵押权是以房地产的交换价值为债权提供担保，抵押物的使用价值对其没有影响，因此无论是在抵押权设定前或设定后，抵押人均可在抵押的房地产上设定用益物权。但用益物权只有在房地产抵押权设定之前已存在并经登记才能具有对抗房地产抵押权的效力。

　　房地产价值巨大，足以担保数个债权，同时，抵押不移转房地产的占有，因此也有可能在同一个房地产上设定数个抵押权。在同一房地产上设定数个抵押权时，其担保的债权按抵押权设定的先后顺序受偿，顺序相同的则按债权比例受偿。关于房地产抵押权设定先受顺序的确定，应采抵押登记申请日标准，凡提出房地产抵押权登记申请在先的抵押权，经登记后，其顺位先于后提出申请的房地产抵押权，而不论抵押登记簿所记载的登记日期以及抵押登记证书所载明的日期。

　　与设定用益物权一样，抵押人可以在已出租的房屋上设定抵押权，也可以将已设定抵押权的房屋出租。房屋租赁关系存在于抵押之前的，房地产抵押权的效力不及于该租赁关系，抵押的房地产拍卖后，原租赁合同对房地产的受让者继续有效。如果将已设定抵押权的房屋出租的，则房地产抵押权的效力及于该租赁关系，房地产抵押权实现，租赁关系解除。

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