如何才能将抵押权变为现实

抵押权的实现或称抵押权的行使，是指抵押物所担保的债权已到清偿期而债务人未履行债务时抵押权人可以通过行使抵押权，以抵押物的价值优先受偿。在其适用的过程中，有以下几个问题要注意：
一、同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得价款的清偿顺序根据我国担保法第三十五条规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。如果财产抵押后，该财产大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。因此，同一财产可以向两个以上债权人抵押。在这种情况下，拍卖、变卖抵押物所得的价款应按以下规定清偿：1.抵押合同以登记生效的，按照抵押权登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。2.抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照登记的先后顺序清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的，先于未登记的受偿。
二、以城市房地产、特定的土地使用权抵押时，抵押权实现的问题1.当城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。如果抵押权人需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一并拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。2.依照担保法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地的用途。3.以划拨的国有土地使用权抵押的，拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，必须在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人才有优先受偿权。
三、第三人为抵押人时，其追偿权如何实现的问题抵押人可以是债务人本人，也可以是第三人。当债务人为抵押人时，债务履行期限届满，以抵押物折价或拍卖，变卖抵押物的价款恰好和债权额相抵，则债权消灭；如果多于债权数额，多出的部分归债务人；如果不足以清偿债权的，不足部分由债务人补偿。当第三人为抵押权人时，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。
四、抵押物灭失所得赔偿金应作为抵押财产我国担保法第五十八条规定，抵押权因抵押物的灭失而消失。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。这里所说的赔偿金，主要是指因抵押人以外的原因导致抵押物灭失时，抵押人可以要求侵权行为人给予的赔偿或者取得保险赔偿。