如何得知所购房屋已被抵押

有位读者来信说，看到本报８月９日第３２版刊登的文章《期房变现房也得防陷阱》后，受益匪浅，他是既想购房但又被混乱的市场和不良开发商吓得不敢迈步。为了不上当受骗，最近正想避开海市蜃楼——期房，看看现房，没想到现房也有陷阱。他对文中所涉及的方面还有下列问题：

１、如何调查所要购买的某套房屋是否已被抵押？能否要求先办房产证后付款？



２、期房在预售合同登记备案后是否仍会被抵押？一旦出现问题，买房人的权利是否应排在银行之前？



答：１、根据我国《担保法》第四十五条规定，抵押“登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。”买房人可以根据此条法律到房地产登记部门要求了解自己希望购买的房产的抵押情况，也可通过查阅《北京房地产》杂志了解到一些情况，但不一定全面。作为买房人当然可以要求先办房产证后付款，但买房人的要求不等于房地产商一定会接受，这种条件在目前市场环境下的可能性几乎为零。



２、期房在预售合同登记备案后被房地产商二次抵押的情况目前已经很少了，假使有采取不正当手段进行抵押的，因为这种抵押行为本身不合法，因此不受法律保护，即使出了问题，买房人的权利仍然可以得到保护。在这里有一点需要说明的是：房地产商抵押房地产对买房人造成的风险目前被人为地夸大了。



实际上，按我国《担保法》规定，房地产商如果将期房的土地抵押，抵押后土地上新建的建筑物不属于抵押物。而且房地产商将土地或房屋抵押均须到房地产管理部门做抵押登记，对于期房，房地产商将在建土地进行抵押的，登记机关会在房地产商的《土地使用证》上进行标识；对于现房，房地产商将建成房屋进行抵押的，登记机关会在房地产商的《房屋所有权证》上作他项权利记载。不做抵押登记的，按我国《担保法》规定，该抵押“不得对抗第三者”。因此，买房人如果在买房时坚持要求房地产商出具有关证书的正本，基本上能了解自己希望购买房屋的抵押情况。



目前，房地产商将房地产抵押对买房人的影响主要表现在买房人领取产权证的时间上，由于我国《物权法》尚未出台，目前对不动产的处理仍按《民法通则》规定执行：产权转移以实际交付为准，因此最高人民法院在《关于审理企业破产案件若干问题的规定》中把“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”明确为“不属于破产财产”，因此，对于自住的买房人来讲，房产证并不像国外那么重要，买房人关心房地产商抵押情况不如多关心房地产商信誉，多关心房地产商能否把房子盖完。虽然最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中明确：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”这样就保证了买受人的优先受偿权，但对于烂尾工程，买房人的利益还是无法得到全部保障。