关于房屋抵押贷款合同纠纷案例

关于房屋抵押贷款合同纠纷案例

案情介绍
原告（上诉人）：杨某
被告（被上诉人）：张某　　
第三人（被上诉人）：**典当行。
海口市博爱北路12号房屋系原告于1994年3月25日所购买的私有房屋，该房屋的所有权及使用权均属原告。由于原告已年老，其身份证、华侨亲属证及海口市博爱北路12号的房产证由其儿子李某保管。1994年10月12日，被告因急需用钱，便与原告的儿子李某私自达成用原告的身份证、房产证及华侨亲属证向第三人办理典当贷款的有关协议。被告并于1994年10月14日私自以原告名义写下委托书，与第三人签订了房屋抵押贷款合同。合同规定：以原告坐落于海口市博爱北路12号三层楼房屋全部抵押给第三人，第三人提供贷款6万元，该房的典期为一个月。原告对此毫无所知。典期届满后，第三人于1995年9月25日函告原告。为此，原告以被侵权为由诉至法院，请求判令合同无效，返还办理典当手续的房产证及身份证、华侨亲属证等。被告张某以被告被关押在**县看守所为由，未将借款偿还第三人。第三人则以合同合法有效为由请求法院驳回原告的诉讼请求。
　　一审法院认为：
　　1．原告的房产证、身份证及华侨亲属证由其儿子李某保管，故李某对所有证件均有保管权，其本人将证件借给被告与第三人签订抵押贷款合同，应确认被告取得原告的证件是合法取得，不存在欺骗行为。
　　2．鉴于合同的签订是被告与第三人真实意思的表示，且又经海南省公证处公证，故该抵押贷款合同应视为合法有效合同，第三人不应负本案纠纷的任何责任，其请求本院应予支持。
　　3．现原告提出被告骗取其证件与第三人签订的抵押合同无效，因未能提出相应的证据证明，故不予支持。
　　二审法院认为：
　　（1）本案的房屋抵押贷款合同的效力问题。被上诉人张某未经上诉人杨某授权，私自书写授权委托书，以杨某的名义与被上诉人典当行签订房屋抵押贷款合同，且又未办理房屋他项权利登记，该合同应为无效。
　　（2）无效合同的责任归属问题。造成合同无效的主要责任应由张某承担。典当行审查核实不严，也负有一定责任。
　　（3）一审查明的事实是清楚的，但认定侵权责任上存在错误。上诉人将房产证等有关证件交其子存放，其子只是对证件有保管权而不享有对该房产的处分权。上诉人与其子之间并不存在法定代理关系或委托代理关系。因而李某将上诉人一系列证件提供给被上诉人张某进行抵押贷款的行为是无效的，一审认定被上诉人张某合法取得这些证件是错误的。再者，一审法院认定张某与典当行签订的合同是双方真实意思表示，且又经海南省公证处公证，故该合同有效，典当行不负任何责任是错误的。在抵押贷款合同上，房产所有人一方是杨某，而张某所谓的委托书系其私自书写的，杨某对此一无所知，张某是在无权代理的情况下签订此合同的，且典当行也明知张某不是房产所有人，却未向杨某核实。该合同虽进行了公证，但因所公证的合同违法，所以其公证也是无效的。
　　律师点评：1．本案诉讼主体之一是典当行，典当行是经各省人民银行批准成立的股份制金融企业，是独立核算的企业法人。我国的典当业实际上从事的是一种质押借款活动，属金融业务范畴。随着我国当前典当业的发展，以房屋等不动产作为出质物从事典当活动的现象正逐渐增多。严格地说，房屋等不动产是绝不能成为质押物的，因此也不是纯粹意义上的典当，实际上是一种抵押借款。该类案件在审理中也应以抵押借款合同纠纷进行定性为宜。如1991年最高人民法院关于金德辉诉佳木斯市永恒典当商行房屋典当案件应如何处理问题的复函，对此曾有明确的批复。作为海南经济特区窗口的海口市，典当行以其迅捷、简便地融通资金的特色如雨后春笋般发展起来。但由于典当业刚刚兴起和恢复，在经营机制和管理办法上尚待完善。张某与典当行签订合同后，双方并未按规定办理他项权利登记，因此抵押关系无效。且被告张某陈述称其是在典当行经理要求下，在典当行以杨某的名义写下了委托书。典当行并未对该委托书进行认真审查核实，即将6万元现金交与无代理权的张某。典当行自身审查不严，违规操作，致使贷款合同无效，其自身也应承担相应责任。
　　2．张某未经授权，即以杨某的名义私自写下委托书，属无权代理，其代理行为无效，应由其承担民事行为无效的民事责任。
　　本案争议的焦点之一即张某是从杨某的儿子李某手中拿到房产证、身份证等证件的，即李口头同意张去贷款，并不能认定张是得到杨的授权。首先，杨某是完全民事行为能力人，李某不是她的法定代理人，也不是她的委托代理人。杨某只是让李树钧保管证件，李对这些证件没有处分权。其次，本案没有证据证实杨某知道李树钧拿其证件给张去贷款一事。还有，张某所持委托书系其在典当行所写 。以上几点足以说明张为无权代理。我国《民法通则》明确规定没有代理权、超越代理权或代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任，未经追认的行为，由行为人承担民事责任。
　　3．本案在主体问题上有一定争议。有的意见认为，杨某之子李某擅自处分其母房产证等证件也应列为被告，承担相应民事责任。笔者认为，行使诉权是原告的基本民事权利，原告并未起诉其子为被告。《民事诉讼法》规定起诉必须是有明确的被告，与本案有直接的利害关系，有具体的诉讼请求。原告诉张某为被告，是因为张未经原告授权，即以原告的名义签订房屋抵押贷款合同，将原告的房产证抵押并从典当行拿走6万元现金；原告诉典当行为第三人是因为典当行掌握着原告的身份证、华侨亲属证、房产证等，原告要通过诉讼从其手中要回这些证件；而李某既没有拿到现金，也未持有原告的房产证等证件，本案的处理结果与李某也没有法律上的利害关系，因而李某不应是本案的当事人。