小议在建工程抵押存在的问题及解决办法

一直以来商品房在建工程抵押的问题都存在很大争议，房地产是一种投入大、周期长、风险高的产业，为了尽快完成工程建设，开发商经常用在建工程(含国有土地使用权)作抵押向银行申请贷款，以解燃眉之急。同时开发商为了及时回笼资金，尽快还贷，又将该在建工程进行商品房预售，这种交易，增加了交易的不确定性，存在着法律风险。第一损害了抵押权人的利益，可能造成抵押权难以实现；第二也损害了购房者的权益，因为购房者获得的权利是不完整的，带有权利瑕疵的。第三也为房地产行政主管部门的预售管理、权属登记带来很大隐患。

但作为一种主要融资渠道，在建工程抵押已成为银行及开发商的双赢选择。特别是今年我国出台了大量房地产金融税收新政策，我市房地产企业面临了前所未有的资金信贷难的问题。我处在服务企业，规范市场的原则下开展了我市的在建工程抵押登记工作，对我市房地产市场的发展和整个市场经济的繁荣稳定其到了不可估量的作用，截止2005年11月底我处共办理在建工程抵押登记19笔，为房地产企业融资76.61亿元。

我处在实施在建工程抵押的过程中，主要利用电子楼盘、商品房网上销售系统以及预售款监管等办法，对在建工程实施动态管理，以套为单位，要求开发企业每销售一套房屋前须先经抵押权人同意并解除该套房屋及该房屋占用范围内土地使用权的抵押，同时要求该项目个人按揭贷款必须与在建工程抵押为同一抵押权人，该抵押权人也同为预款监管银行。经过一年来的实践，收到了良好的效果，但也存在一些问题：

1、目前，虽然我处严格规定，要在建工程抵押权人与按揭贷款抵押押权人必须一致，但因为贷款额度等原因，也存在开发商在一家银行用在建工程申请抵押贷款，同时在预售期房时又与另一家银行达成按揭贷款合作协议，出现重复抵押的现象。

2、施工单位垫资，开发商将部分房地产抵付工程款后，又将其进行抵押。一旦与工程价款优先权相竞合，银行将处于次受偿顺序，债权的保障程度将大打折扣。

3、为不影响销售开发商预售抵押在建项目的商品房之前，并未按有关规定要求应取得抵押权人的书面同意并且如实告之购房者。

4、部分开发商为回避在进行合同备案时预售管理部门对其施行的预售款监管管理工作，与购房人签定合同后，不及时进行备案登记，造成预售款挪用。

5、虽然银川市已施行商品房网上备案工作近一年，但购房群众对此仍不了解，不能通过网上公示的商品房信息了解自己购房屋的基本情况。

6、个别预售款监管银行监管措施不力或未及时从预售款中收取贷款，至使在办理《房屋所有权证》时，《国有土地使用证》或在建工程仍未解除抵押，造成办理产权过户出现障碍，购房者无法顺利拿到《房屋所有权证》。　

　
7、在建工程抵押价值的评估及允许抵押的在建工程比例等问题尚无通一标准。

作为权属登记及预售管理部门，我们虽不同应这项工作中存在问题风险，就止步不前。但也要加强管理尽可能的回避风险，现谈一下个人的几点建议：

1、在商品房买卖合同中增加相应条款，向购房者如实告知所购房屋土地及在建工程抵押情况。，例如，讲明属于阶段性抵押，该种抵押可能产生的法律后果以及本项目的建设和销售前景等，消除购房者的后顾之忧。

2、避免多头登记、重复抵押。对于办理了土地使用权抵押的，办理在建工程抵押前必须注销土地抵押或在办理登记时减去土地抵押价值。

3、加强抵付垫资款商品房的抵押管理。目前，不少开发商要求施工单位垫资，将开发项目的部分房地产作为支付工程款的担保物，或直接用于抵付工程款。施工单位应按照《担保法》及有关房地产法律、法规规定，将其工程合同报抵押登记机关和预售登记机关备案，并办理抵押登记，使自己的合法权益得到保护。

4、利用现代化信息管理手段，提高管理水平，加强商品房网上销售及备案等相关知识的宣传工作。利用信息网络化管理，将每个在建工程的基础资料、土地使用权抵押贷款情况、房屋编号、预售情况、在建工程抵押贷款情况等相关信息进行公示，从而有效地解决在建工程抵押登记中的违法违规问题，确保房地产业健康有序地发展。

5、科学客观进行评估，严格控制抵押率。据了解按照施工行业惯例，建筑公司垫款以及施工款合计一般不超过工程总造价的３０％，结合折价贬值等因素，在建工程抵押率必须控制在５０％以内。在具体计算抵押值时，还要综合考虑工程垫款、开发商已经预售部分房产、安置拆迁户、在取得预售之前就可能有收取房款等隐形销售的行为等如能将这些因素剔除再行考虑抵押率，就更加合理和科学。

6、加强与银行的沟通，对在建工程抵押与个人按揭贷款不是同一抵押权人的，可采取四方协议进行监控资金流转过程，确保售房款及时回笼。继续采取"卖多少，收回多少贷款本金，解除多少相应的担保物权"的方式。　

　　　
7、其他应注意的问题：

为防止房地产开发企业多头套取资金，在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不允许其再设定在建工程抵押。

对于以商品房（含住宅、非住宅）设定的在建工程抵押，符合以下两个标准中的任何一项均不允许设定在建工程抵押：①经现场实勘已投入使用。②整体工程形象已全部完工。(袁文曦)