购买设置在建工程抵押的房屋，请慎重!

我市新建商品房开通网上销售之后，受到越来越多的市民关注，大家在上网查询的同时也产生了一些疑问，比较集中的就是某些楼盘的房子，即未认购也未签约，更未备案，为什么也是处于红色的不可售状态呢？难道是主管部门帮着开发商囤房吗？经过我们向主管部门的咨询，这些处于红色不可售状态的房屋大多向银行办理了在建工程抵押贷款，而这类房屋，主管部门要求开发企业在解押后才可以进行销售，因此在未解押的情况下，禁止此类房屋的预售，所以才会呈现红色不可售状态。
比如我们现在看到的第一张照片，这是于今年5月18号开盘的凤凰花园1号楼的现时楼盘情况，102套住宅中，55套住宅已签约，19套处于不可售状态，有28套处于可售状态。
再看第二张，这是于去年开盘的金海龙韵1号楼，63套住房中，仅售出两套，其余未售出房屋，由于设置了在建工程抵押，未向银行解押前不能销售，只能解押一套售一套，目前只有一套2-902C处于可售状态。
为什么设置了在建工程抵押的房屋不能够预售呢？咱们先得了解一下，什么叫在建工程抵押。建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。如果抵押在先，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”
从这些法律条文中，我们可以知道，未经抵押银行同意，购买了在建工程抵押的房屋，对于购房人来说存在很大的风险。在这种一房二卖的关系中，普通的购房人仅仅是债权人，无力对抗抵押银行的优先受偿权。由于我国法律保护抵押权人的优先受偿权，在开发商不能按期还款，抵押权人要求实现抵押权时，摆在购房人面前的只有两条路，一是放弃该套房屋产权，单纯地向开发商主张已付房款及损失的债权；二是再出一遍钱，先跟银行解押，之后再向开发商主张解除抵押关系时所付款项的债权。这样惨痛的经历，我市新宇小区的住户们恐怕是没齿难忘。
按照我国《城市房地产抵押管理办法》的规定，开发商与银行签定抵押合同之后三十天之内，就必须到产权主管部门进行登记，一旦登记，该处房产的转移就必须由抵押银行出示意见，即已解押，或同意抵押人销售转移抵押权，否则转让无效。通俗地说，设置了在建工程抵押的房屋，某种意义上讲就是开发商拿未建好的房子向银行设置了抵押，取得了资金，进行了抵押登记。如果抵押之后，开发商再将房子出售，除非是已解押，或是抵押银行同意，否则产权部门无法为购房人办理产权。这也就是芜湖网上房地产楼幢信息界面中存在那些红色不可售状态的原因。可以说，禁止销售设置了在建工程抵押，同时未得到抵押银行意见的房屋，是对广大购房人合法权益的保护，有效地防止开发企业在银行与购房人中间一房二卖。
道理说进来很明白，但是真正做出判断的仍是广大消费者，当你碰上网上显示为红色不可售状态，而又在售楼处出售的房屋时，请慎重行事。