关于在建工程抵押的探讨

在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
　　近几年，在建工程抵押现象在广东省部分发达地区纷纷出现，并以其良好的运作与发展态势取得贷款银行、开发商与购房者实现互惠互利的三赢局面。在汕头，也呈现出如此局面，截止至今，已有二个在建工程实行抵押贷款，按期取得预售许可证进行预售。
　　2004年，市有关职能部门决定凡办理在建工程抵押的楼盘不予发放预售许可证，其依据是该行为违背了《广东省商品房预售管理条例》第二章第六条中的第七款规定———取得商品房预售许可证应具备下列条件：预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。
　　2004年建材价格全面上涨。
　　汕头房地产企业在经历了十年的房地产低迷期后，在2003年、2004年，又面临价格降至谷底、成本上升、预售门坎提高的种种不利因素，陷入前所未有的困境之中！即使是颇有实力的开发企业，也难维持预售前所有建设资金的投入。
　　汕头房地产业的出路在哪里！汕头房地产业渴望政府有关部门及社会各界的大力支持！期待有关扶持措施的出台！
　　解决燃眉之急的最佳办法，则莫过于在建工程抵押合法化。
　　笔者认为，鼓励在建工程通过正常渠道，名正言顺的进行抵押贷款，由开发商、银行、交易管理所签订监管协议书，共同监管，不失为一剂治病良药。理由有二：
　　1.抵押权人贷款银行对项目进行全封闭资金管理，交易管理所对项目实行预售监管，预售回笼资金部分由银行进行收贷，部分供开发商用于项目建设。在这种全方位全封闭的监管体系下，既能保证建设资金的充足供给，防止出现资金短缺及开发商以各种名目挪用建设资金的现象，专款专用，保证项目的施工进度，杜绝烂尾楼的再现，减少开发商的经营风险，又能令抵押权人贷款银行通过项目监管，自行控制还贷风险，同时通过伴随工程进展，楼盘进行预售所回笼的收入进行逐步收贷，极大的减少不良贷款的还贷风险。如此，便形成了抵押权人贷款银行与抵押人开发商双赢的局面。当开发商建设资金短缺时，通过在建工程抵押，在银行和交易管理所监管下，以此正当途径来获得后续资金，以维持楼盘的正常施工与按期交房，在这等有力保障下，开发商自然不会寄望于通过其它违法途径来筹集资金或非法抵押房产，造成一房二卖、延期交房等不合法、侵犯消费者权益的现象。而这，实际是从最大限度上保障了消费者的房产所有权权益。
2.对于土地房产交易管理所及政府有关职能部门而言，在建工程抵押在交易管理所的监管下，项目的施工进度、施工进度用款、预售房款和法定税费等均在掌控之中，是否专款专用、施工进度是否正常、是否非法预售等得以严加控制，杜绝发生一房二卖、延期交房及烂尾楼现象。故而，开发商在资金不足时，进行在建工程抵押的行为实际上是一种利大于弊、值得鼓励的融资手段与房地产开发手段，对于进一步规范房地产市场，整顿房地产市场秩序，严格控制房地产市场存在的种种不良行为有着良好的防范与引导作用。
　　市有关职能部门的做法基于遵循法律法规的基础上，是无可非议的，但如何寻求一种既可通过在建工程抵押来筹集资金，又可不在触犯法律法规的基础上取得项目的预售许可证，进行楼盘预售的合法途径呢？根据开发商与贷款银行所达成的共识，在建工程抵押，当其符合申请预售许可证条件时，抵押权人贷款银行同意释放部分房产及相应土地使用权的抵押权，基于此点，笔者提出如下建议，提请有关政府部门领导斟酌。
　　当抵押的在建工程符合申请预售许可证条件时，抵押权人贷款银行对购房者已经认购的房产单元，以逐套释放的方式，同意放弃该房产单元及相应土地使用权的抵押权，出具确认书，开发商据此向市职能部门申办释放该房产单元的撤销抵押登记后，申请该房产单元的预售许可证。如此操作，是合情合法的。首先，申请预售许可证的房产在抵押权人释放抵押后，已不存在设定他项权的问题，完全符合《广东省商品房预售管理条例》中预售许可证取得的所有条款规定。其次，未释放抵押权的房产仍以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保，且随着在建工程的施工进展，其工程价值总额随着增长，故不存在因释放某些房产单元的抵押权而减少在建工程的抵押价值，同时，伴随房产预售行为的发生，预售收入逐步回笼，部分用于银行收贷，银行的贷款逐步回收，减小了银行的还贷风险。再者，对于市职能部门而言，在合法的基础上，在抵押权人自愿释放房产及相应土地使用权的抵押权的前提下，予以核发相关房产的预售许可证，允许房产的如常交易，则能极大的扶持有实力但资金暂时短缺的优质房地产企业，进一步促进房地产市场的繁荣与发展，为地方财政增创税利作出更大的贡献。

　　振兴汕头经济，房地产业作为支柱产业之一，其作用不容忽视！在经历了十余年的房地产低迷时期之后，在今日全国房地产业蓬勃发展唯独汕头市房地产业萎靡不振时，汕头房地产业更亟待有所发展、有所突破，在面临众多房地产企业资金不足的实际情况，我们期待，我们也相信，在各级政府部门与各大银行的有力支持下，通过挖掘与创新各种合法的融资渠道，扶持汕头房地产业渡过自身难以克服的资金短缺等难关，渡过严寒的冬天，则必定会迎来汕头房地产业发展的春天！迎来汕头经济发展的春天！