房屋买卖合同期待利益损失的认定

　　一、房屋买卖合同中期待利益损失的认定

　　期待利益是指当事人依据合同约定而有权期待通过合同的履行而实现的权益，通常表现为当事人在合同得到正常履行时本来可以获得的利益。目前，我国合同法在对期待利益损失予以认可的同时，也对其进行了限制，即期待利益损失“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。

　　因此，在确定期待利益损失时，需把握三点：

　　1、期待利益的依据必须是有效成立的合同;

　　2、期待利益损失系因违约方的违约造成的损失;

　　3、期待利益损失为违约方在订立合同时预见或应当预见到的损失。

　　二、房屋买卖合同中期待利益损失的计算

　　在确定原告存在期待利益损失的情况下，如何计算期待利益损失?随着我国市场经济的快速发展，房地产交易日趋活跃，商品房成交量和成交价节节攀升。尤其是在2008年至2013年期间，房价在短时间内成倍增涨的情况时有发生。因房屋增值空间巨大，少数房屋买卖合同的一方当事人基于利益最大化考虑，恶意违约，然后再以更高的价格与他人成交或据为己有。这种行为必然会给诚信守约方造成严重损失，如果法律不对守约方予以充分保护，则可能导致人们误认为违反诚实信用原则成本低廉而盲目追求利益至上，对社会产生不安定因素。由于合同法第一百一十三条第一款规定得较为原则，因此司法实践中做法不一。

　　在合同双方当事人无约定的情况下，在房价快速上涨时期，如果按资金占用损失计算，即按银行同期贷款利率来计算守约方的损失，资金利息损失必然不足以弥补守约方的实际损失，而违约方则可以从中获取较大利益，导致当事人利益失衡，从而可能出现鼓励违约行为的负面价值导向，采用此种方法计算损失有违法律的基本原则，应予纠正。

　　为最大限度减少违约获利现象的发生，倡导诚实信用的交易原则，维护社会公平正义，采用守约方享有合同解除权并同时提出解除合同时的房屋市场价值与购买成本之间的差额来确定损失赔偿额较为公平合理。

　　三、房屋买卖合同中优惠价款的期待利益损失

　　在买卖合同中，对于一些大额资金的买卖，出卖人出于销售业务及时完成、大额资金迅速回笼等目的，往往与买受人在合同中明确约定优惠条款，即，买受人只要按合同约定及时支付相当数额的资金，就会享受比原市场价格较低的优惠价。这种销售模式在商品房销售中尤为普遍。当房地产开发企业违约不交房，导致已按合同约定支付优惠后购房款的买受 人解除合同的，优惠差价构成买受人的期待利益。

　　1、从履行利益而言，如果双方履行了买卖合同，购买方享受打折后的优惠价款明显低于正常的市场价，购买者而言减少了成本，同时因双方在合同中有约定，故而优惠价款数额是明确的。

　　2、从预见时间而言，在签订合同时双方特别是房地产销售一方均预见到该项利益。其作出优惠条件以及优惠的内容，是建立在已有深入、详尽的认识和充分分析的基础上。即出卖方在签订合同时更能准确预见违约对双方产生的损失后果。

　　3、对于买受人而言，合同履行前的常态是拥有用于购买标的物的人民币，在其支付了人民币却未得到标的物，其明显损失是已付货款的利息。同时，其还另存在隐形损失，即如果其需要另行购买相同标的物，往往未必能享受到相同的优惠，而是需要花去高于优惠价的市场价。