拍卖房想说爱你不容易交易接过程中易遇麻烦

拍卖房想说爱你不容易交易接过程中易遇麻烦2009
2009-05-16购房万人团
近期淘二手拍卖房逐渐在广佛投资客中升温，然而记者在采访中了解，淘拍卖房目前至少存在两大难点：一是货源少信息不对称，二是交接过程中容易遇到麻烦。业内人士建议参与竞拍之前先了解清楚相关法律知识及操作程序、以闲钱投资、保持信息灵通把准举牌时机。

案例：购买拍卖房后交接时遇麻烦
最近，连续有几位读者向本报记者反映，购买拍卖二手房后，因原业主或租赁客户不愿搬迁而导致收房困难，且由于不熟悉法律程序导致在维权过程中容易走弯路。
桂城的何小姐说她花20多万元购买了1套南桂西路的二手拍卖房，2006年就办好了全部法律手续，但直到现在都没有拿回房子，原因是该房原业主不仅不肯腾让，并将该房转租出去，4年租金有近5万元。
无独有偶，最近陈先生也遭遇了类似情况，他在一个月前拍得禅城石湾公园附近一套二手物业，在办理交接手续时对方承租客户也是拒不搬离。维权意识较强的陈先生向石湾区人民法院递交了起诉申请，然而却因不符合起诉条件而被驳回。驳回理由是该房屋的问题，应该直接向委托拍卖的广州市越秀区法院申请强制执行，暂时无需向法院起诉。

现象：广佛投资客盯紧拍卖房出手
记者随后就拍卖购房展开调查，发现二手拍卖房已在广佛投资客中迅速升温，不少投资客专门盯紧性价比较高的二手房出手，投资成本较市场同品质产品至少下降10%左右。
竞拍二手房以前一直都是只有行内人玩的游戏，最近才开始慢慢被行外人所关注，并迅速成为新的投资热点。陈先生至今还对那场激烈的竞拍记忆犹新，“那次共有7套房源参与拍卖，有100多人参与举牌，每1套房源至少要经过10轮以上的竞拍。“我的这套房总共经过了14轮竞拍。”陈先生很得意自己的“智取”，“花了不到19万元就买回一套近百平方米的二手房。”
与陈先生同期参与竞拍的何先生一次就抢了2套拍卖房，他说最近不少像他这样的投资者都盯紧拍卖市场，一听到消息就闻风而动，出手稍晚房源就被抢走了。

分析：价格便宜是吸引投资入市主因
导致拍卖房备受投资客追捧的主要原因还是较高的性价比和低廉的房价。据拍卖行业内人士透露，一般拍卖房至少都会有2次降价，有些甚至更多，如果参与竞拍的人较少，则有可能以极低的价格淘到价廉物美的超值笋盘。
法建拍卖行相关负责人表示，法院委托拍卖房一般在评估时至少可以打到9折，在起拍时价格还会再次调整价格，如果流拍，还有可能再次降价，40万的房子也可能下次就会变成30万，一下子拍价20%~30%。
曾参与拍卖的党小姐则表示是受一位律师朋友影响进入二手房拍卖市场的，“里面的赚头可大着呢”。
问题：购拍卖房至少面临两大难题
然而是否拍到了好房子就等于捡到了宝呢？业内人士表示并非如此，通过拍卖购买二手房至少还存在两大难题：一是货源少信息不对称，二是交易接过程中容易遇到麻烦。
据佛山市广生源相关负责人透露，二手拍卖房的房源非常少，偶尔才会有1~2套放出来，且放拍信息非常不对称，大多是在法院的公告栏里贴上一张告示了事。二是拍卖房源大多来自于法院委托拍卖，基本上都牵扯到债务关系，其中部分来源于银行委托拍卖的房屋交易时相对容易，但此类房源目前实在太稀少；另有部分来源于单位或私人欠债抵押拍卖，由于欠债人的情况各不相同，因此在交易过户过程中都有可能遇到麻烦。
“如果不幸‘中招’，投资成本被套住不说，维权之路也很麻烦。”该负责人表示。

提醒一：先了解相关法律知识及操作程序
到底该怎样淘宝拍卖房呢？业内人士认为参与竞拍之前先了解清楚相关法律知识及操作程序，拍卖二手房牵扯到的法律局限较多，不清楚相关法律条文很有可能会引来很多麻烦。
石湾区人民法院法官陈平认为，前面提到的陈先生的问题，就是不懂拍卖操作程序所致。按正常的程序，法院委托拍卖房屋前，有责任先将房子腾空再走评估程序，最后才拍卖。如果法院没有做好这一步，中标人有权要求法院履行责任，而不是起诉。正常情况下委拍法院必须在成交半年内将房屋清场，如对方拒不迁出，可以妨碍执行行为的有关法定程序处理，严重者可被刑事拘留。“需特别注意的是拍卖是否有效，法律规定原单位租住职工有优先购买权，因此拍卖之前一定要事先告知，否则被视为无效拍卖。”陈平法官提醒道。
提醒二：预备足够的钱成交需一次性缴付
业内人士淘拍卖房首先要预备足额的闲钱，因为拍卖房交易是要求一次性付款的，因此如果资金实力不够，不适宜参与投资。其次如果是购买自住房，建议最好别轻易介入，一旦遇上交易“困难户”，购买几年都住不进去，可就有点得不偿失了。
淘宝拍卖房有哪些制胜法宝可寻呢？业内人士认为首先应该保持信息灵通，其次在竞拍过程中也要掌握好举牌时机。
“信息灵通始终是第一位的，信息灵通不单指拍卖信息，也包括房源信息，对房源地段、环境、户型结构、质量、市场价格等都要有全面了解，最好能向周边的住户多了解一些情况。
其次掌握举牌时机。广生源拍卖相关负责人提醒投资者，一般懂行的竞拍者，看到一次举拍情况不妙，知道接下来肯定会降价再拍，因此静待第二次机会再出手，但也不能一拖再拖，该出手时就出手。