法院判决有误带来的房产拍卖纠纷案分析

法院判决有误带来的房产拍卖纠纷案分析

某拍卖行于2001年7月15日接受该地区人民法院委托的一批标的。其中有一套住宅,位于该地区市中区的黄金地段,面积120平方米,委托底价是900元平方米。拍卖行在接受委托之后,依法进行了查看标的、公告等法律程序。公告日期是2001年7月18日,拍卖时间定于2001年7月25日。公告期间,对这套标的感兴趣的竞买人有十多个,该拍卖行均带领他们查看了这套标的,由于地理位置、价格、结构等比较合理,每一位竞买人都比较满意,并办理了竞买手续。
7月20日,有一人跑到该拍卖行,自称是该标的的所有者,声称该标的不能拍卖,属法院查封有误。并当即出示了他的身份证原件和房屋所有权证、国有土地使用证的复印件。该拍卖行马上将这一信息反馈给法院办案人员。法院办案人员告诉该拍卖行,此标的查封无误,这是被执行人惯用的伎俩,拍卖活动应当正常进行。拍卖行将这一解释告知了这位被执行人,被执行人见与拍卖行无关,也就走了。
2001年7月25日,拍卖会如期举行,整个拍卖过程相当顺利,特别是该套住宅8号标的竞争非常激烈,将整个拍卖活动推到了高潮,最后被一位苏先生以1060元m2的价格夺得。苏先生买了标的后,按约定成交后2日内结清了所有的房款和佣金,共计人民币133560元。(其中标的款127200元、佣金6360元),并提出拍卖后必须在他付清款项后本月内移交标的。
2001年7月29日,该拍卖行接法院书面通知,该套住宅(8号标的)因办案有误,不能拍卖,立即退回此标的。区法院已经为此错判、错误执行此案作出了解决,赔偿被执行人相应经济损失4.5万元,退还该住宅,同时,凡涉及与本案有关的办事人员一律给予处分。
原来,此案件由于一审判决时出了误判,而且由于当时的经办法官一时疏忽,居然忘了将判决书送达到当事人手中。该判决是1997年判的,而1997年底,这位经办法官退休了。判决时效一到,由于被告未履行法律规定的义务,原告就申请强制执行。而此时被告正在外地做生意,飘忽不定,给执行工作带来了很大的难度,但执行工作仍在进行。几番周折,终于于2001年5月将被告的产权查明并见到了被告本人。当执行人员问其收到判决书为何不履行义务时,被告一再声辩说没有见到什么判决书。由于长期的执行过程中经常遇到被执行人谎称未见到判决书类的伎俩,于是采取强制执行手段,查封了他的位于市中区的这套住宅。坪委托评估公司评估之后交付该拍卖行进行了拍卖。然而,被执行人不服,上诉到中级人民法院,但中级人民法院还未作出判决时,该标的已顺利拍卖出去了。
2001年7月29日,中级人民法院判决书送达当事人和区法院,该案件原判决有误,以致执行也有误,必须执行回转。于是区法院马上给拍卖行来了书面通知。
拍卖行立即通知苏先生,说明了该标的不能移交,必须退回委托人,拍卖行愿意退还苏先生全部标的款和佣金133560元。苏先生不服,于是状告该拍卖行。
庭审中原告认为,拍卖行有两方面的不合法行为第一,拍卖行没有查明该标的的瑕疵,进而也未告之竞买人此标的的瑕疵,拍卖行有欺诈行为。他认为该标的不能拍卖的原因,应该作为瑕疵由拍卖行查明。第二,拍卖行拍卖成交后,不能按约定移交标的,属典型的单方违约行为。要求该拍卖行退还所缴的全部款项133560元,利息1300元,违约损失40000元,误工损失2000元,其他经济损失1700元,共计赔偿45000元。
为此法院判决,该拍卖行由于无法移交标的而造成了买受人承担经济损失,退还买受人全部标的款和佣金,赔偿买受人经济损失费30000元,此案才算了结。
面对此案例,我认为有以下几方面值得引人深思。
1.执行案件中的错误导致标的不能移交的,能算是瑕疵吗
瑕疵本意指缺点,毛病,此处专指拍卖标的在真伪或者品质方面的缺陷。本案例中,谁能说该住宅是假的呢不能。谁能对它的所有权产生疑惑吗显然不能,因为有房屋所有权证和国有土地使用证。该房产是经竞买人实地查看之后才参与竞买的,对于房屋的功能是否完善,买受人已一目了然,又怎能以瑕疵未告知为由状告拍卖行呢
2.拍卖人在行使《拍卖法》赋予的权利的同时,必须遵守国家的相关法律。
《中华人民共和国拍卖法》第十八条明确规定拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵o在法人和自然人委托中,我相信每一个拍卖行都做到了这一点。但是,在对司法执行案件中的委托标的,拍卖行若受委托于人民法院,该拍卖行只能从该委托人处得知该标的是强制执行来的,并请求告之该标的瑕疵。法律并未赋予拍卖行去查明该标的的来源和瑕疵,更不可能去追问法律程序中的每一个环节是否有误。
因为司法执行过程是一个非常复杂的过程,有其保密性。委托人必须遵守国家法律法规的规定,为其保密。而拍卖人,《中华人民共和国拍卖法》第四条也明文规定了,拍卖活动应当遵守有关法律,行政法规,遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则,而该拍卖行已经向委托人提出了疑义,其目的就是想弄清楚该标的的处分权是否合法,人民法院也作出了回答,拍卖行还能有多大的权限去查明该标的执行环节中的正确与否吗
虽然《拍卖法》明文规定拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的来源和瑕疵,那也只能是在委托人告知了拍卖人的前提下,否则拍卖人能凭空告知其来源吗
3.拍卖行无法移交标的,属单方违约,应当承担经济损失。
整个拍卖活动是有序进行的,拍卖程序是合法的。《拍卖法》第五十一条规定竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后,拍卖成交。此案例中,拍卖已经成交,并签署了成交确认书,买受人买卖是合法的,并根据约定支付了标的款和佣金。根据双方约定,拍卖人应向买受人移交标的,但拍卖人无法移交标的,这虽然不是拍卖人的原因造成的,但买受人只能向拍卖行索赔,而拍卖行再向委托方追偿。根据《中华人民共和国拍卖法》第四十条之规定买受人未能按照约定取得拍卖标的的,有权要求拍卖人偿赔,是正当的。同时双方所签署的成交确认书实质上就是一个买卖成交合同,拍卖成交后,拍卖人无法移交标的,显然是一种单方违约行为,应当承担违约责任和经济损失。至于该拍卖行是否愿意向该地区人民法院追偿,也许该拍卖行认为长期的业务往来是首位,因此,一直未见拍卖行起诉人民法院。

整个案例中,拍卖行错在何处已经明了,对于法律的交叉点,我们应更多的去深思,许许多多的领域是拍卖行无法涉足的。