承租人在拍卖中优先权

承租人在拍卖中优先权

一、承租人享有优先权的法律依据。
承租人优先购买权，是指出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，享有优先于其他人而购买的权利。这种权利依法产生，非依当事人合同约定而产生,也就是说优先权是承租人法定的权利。我国《合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。国务院《城市私有房屋管理条例》第11条也规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权”。房屋所有人出卖房屋时侵犯承租人优先购买权的，承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。优先权的立法精神无非有两点：其一，保护承租人的利益，使承租的房屋处于稳定状态。其二，降低交易成本，防止造成必要的社会资源浪费。
二、拍卖与优先权的行使在审判实践中争议

在审判实务中，对房屋出租人选择拍卖方式出卖房屋时，对承租人能否行使优先购买权的问题是有争议的，观点有二：
观点一认为，承租人不能行使优先购买权。理由是：依照《合同法》第一百七十三条和《拍卖法》第五十一条的规定，出租人以拍卖方式转让出租房屋，承租人行使优先购买权应受到相应的限制，即应优先适用《拍卖法》，以体现“特别法优于一般法”的法律适用原则。在出租人以拍卖方式转让出租房屋的情况下，包括自行拍卖和委托拍卖，出租人应当通知承租人参加竞买。如承租人没有参加竞买，视为承租人放弃优先购买权；如承租人参加竞买，承租人应当作为普通的竞买人，适用《拍卖法》的规定，以最高应价方能取得拍卖标的物，而承租人则不得主张优先购买权。如果允许行使先买权，则“应买之人势必锐减，卖价难免偏低，一方面不利于债权人及拍卖物之所有人，他方面亦不免造成偏惠优先承买权人之结果。”
观点二认为，在此情况下，出租人应当通知承租人参加竞买，如果第三人的出价与承租人相同，仍然由承租人取得出卖的房屋。
我认同第二种观点，理由如下：拍卖可分为司法拍卖和民事拍卖，民事拍卖又有自行拍卖和委托拍卖之分。《拍卖法》于1997年7月1日起实施，对于作为拍卖中介人的拍卖企业进行委托拍卖作了具体规定，但未调整公民、法人自己拍卖自己的财产的自行拍卖行为。承租人的优先购买权是一种法定权利，《拍卖法》中并未明确规定在以拍卖方式出卖房屋时，房屋承租人不能行使优先购买权，不能简单地以“特别法优于一般法”为由而剥夺承租人的法定优先购买权。否则，不但有违法之嫌，且也会落个以保护一种利益为名而损害在先的另一利益的责难。况且，即便是具有强制性的司法拍卖，法释[2004]16号《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条（33）和第十六条（34）也充分保护了优先购买权人的权益。在民事拍卖中亦可予以参照执行。同时，允许行使先买权，应买之人未必锐减，卖价亦未必偏低，只要充分保障参与竞买人的知情权，做好相关的解释说明工作，还是能够妥善协调好各方当事人的利益的。
自然人委托拍卖自有房屋，只是出卖的一种方式，自然应受《合同法》第二百三十条之约束。否则，出租人为了规避承租人行使优先权而以委托拍卖的方式转让房屋，承租人的法定权利便只是一句空话而已。
拍卖前合理期限内通知承租人是必须的，问题是由谁来通知，委托方抑或是拍卖方？首先，委托方负有不可推卸的责任，他有义务通知承租人，而且他比拍卖方通知更方便、更快捷。至于拍卖方有无通知义务，笔者认为，根据《合同法》第二百三十条，义务主体已限定是出租人。问题在于拍卖成交后，若承租人要求行使优先购买权而主张拍卖无效，买受人必然会找拍卖方的麻烦。因此，为慎重起见，拍卖方除应要求委托方在合同中保证无承租人或已取得承租人放弃优先权之承诺，还须派人实地调查清楚。
承租人要求行使优先购买权的情况下，拍卖如何进行？法律规定在同等条件下承租人有优先购买权，此“同等条件”，主要指价格同等，还包括付款期限、交付方式同等，其他竞买人须遵守的拍卖程序、规则承租人也应遵守，如交纳保证金、签订竞买协议、举牌应价。拍卖作为一种特殊的买卖方式，是“价高者得”，在其他人举牌应价后，优先权人如不愿继续加价，笔者认为应视作其放弃购买。但有人认为，既然是同等条件下承租人有优先权，那么其他竞买人的最高应价，只要他想要，他都可以优先。基于此，不妨参照我国《民事强制执行法（草案）》中规定的具体程序：（拍卖前向所有竞买人申明，某特定拍卖标的存在承租人。）于最高应价时，高呼三声，此时优先购买权人可以表示以此最高价（同等价格）接受。如无人进一步出更高价，则卖给优先购买权人；如有更高出价，而优先购买权人不为表示的，则拍归最高应价者。或于确定最高应价后，通知优先购买权人，要求其于法定或指定期限内表示是否优先购买。如过期不为表示，则为放弃。
强制拍卖中承租人是否具有优先购买权尚无定论。
最高人民法院《关于审理买卖合同案件若干问题的解释》（征求意见稿第二稿）第52条规定：“在依据强制执行程序（拍卖程序）或者破产程序出卖标的物时，优先购买权人主张优先购买权的，人民法院不予支持”。在民事强制执行实践中，法院经常会碰到不动产存在共有人、承典人、承租人的情况，他们要求行使优先购买权，却又想以低于市场价的价格购买，弄的法官左右为难，无法及时结案。更为严重的是，有些被执行人钻法律空子，在法院查封前甚至查封后，炮制租赁合同，干扰法院执行工作的正常开展。最高人民法院出台此司法解释的意旨，就是要杜绝此类事情的发生，树立司法权威。
对此有人表示反对，优先购买权是法定权利，不能以另一种法律或司法解释予以剥夺。《民事强制执行法（草案）》中也明确规定了优先购买权的保护方法。
《民事强制执行法》及最高人民法院《关于审理买卖合同案件若干问题的解释》均尚未出台，故承租人是否具有优先购买权尚无定论。

笔者对“执行难”深有体会，所以主张在强制拍卖中人民法院应当不支持优先购买权。虽然《合同法》和《城市私有房屋管理条例》规定，房屋所有人（出租人）出卖房屋时，承租人具优先购买权，但在强制执行程序中委托拍卖方是法院而非房屋所有人，似可不受该法律条文的约束。
顺便介绍一下，台湾地区学术界及司法界大多承认强制执行程序中的优先购买权。杨与龄教授著《强制执行法论》中认为：“强制拍卖，亦为买卖之一种，自不影响优先承买权人之权利…故不动产经拍定或交债权人承受时，执行法院知有优先承受权利人者，得依法通知其于法定期限内表示愿否优先承受。无法定期限者，则应在执行法院所定期限内行使优先承买权。优先承买人于接到通知后，逾期未表示者，其优先权视为放弃，执行法院得交由拍定人承买”。我国《民事强制执行法（草案）》之所以承认强制执行程序中的优先购买权，很大程度上是受此影响。
作者注：强制拍卖中承租人是否具有优先购买权已有定论。最高人民法院2004年11月15日公布了《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，其中第十四条：人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。第十六条拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。 可以看出，最高人民法院的司法解释采用了《强制执行法》（草案）的相关内容。

三、“优先权”与“价高着得”操作中的解决方案

1、拍卖行与承租人签订竞买协议时特别约定：乙方（该房产承租人）认同“价高者得”的拍卖规则，拍卖会上其他竞买人举牌应价后，如乙方不愿继续加价，视作其行使优先购买权完毕，乙方不得对出价最高者竞得该房产持有异议。如在拍卖中承租人愿意以最高拍卖价购买的话，和出最高价的竞买人具有同等条件，那应有承租人购买，这才符合法律同等条件下的优先购买权，也不会损害他人的利益。
2、由主张优先权的承租人在竞拍前确定其可以承受的购房价并告知组织者，再有组织者告知竞拍者，以显示公平，对竞拍价低于此价格者，则有承租人购买，高于此价格者，则由竞拍者购买，承租人如有违约的行为，也按照拍卖规则承担违约责任。