“房改房”要出售，需要注意些什么？

　　近年来，随着房地产市场的发展，越来越多的老新村进入了二手房交易市场。这些房源大多因地段好，配套全，总价低，而受到许多初次购房者的青睐，一直以来成交量都比较大。这些老新村大多数是房改房，又称为已购公有住房，与普通商品房不同，它是国家一种具有福利性质的分配住房。因此，房改房在上市交易流程上也有特殊的规定，下面我们将房改房上市交易的流程和需要注意的事项向大家做一个简单的介绍。

　　1.房改房上市交易办理流程

　　(1)摸清房屋状况、达成买卖意向。买卖双方对房产的基本情况、价格、付款方式达成共识，同意进行房屋买卖。

　　(2)网签买卖合同。如果买卖双方是通过产监处市场科授权可以办理全市范围内存量房买卖合同网签手续的中介公司进行交易的，可委托中介公司签订存量房买卖网签合同。如果买卖双方是自行交易的可以共同前往产监处三楼大厅市场科窗口签订房屋买卖合同，但如果协议购买的房改房是由锡山区、惠山区、新区、滨湖区房屋登记分中心发证的，则该房屋的上市交易手续和存量房买卖合同网签手续要到相应的房屋登记分中心办理。(惠山区存量房买卖合同网签须在房管所办理。)

　　(3)提出申请要求。完成上述步骤后，买卖双方共同向产监处房产登记窗口提出过户申请，办理过户手续。如协议购买的房改房是由锡山区、惠山区、新区、滨湖区房屋登记分中心发证的，则需到相应的房屋登记分中心办理(惠山区的房屋也可在房管所办理过户手续。)产监处查验房产证、土地证、身份证、结婚证、户口本等有关证明文件，通过初步审核，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，开具收件收据;对于不符合上市条件的房屋不予受理。

　　(4)缴纳税费。税费的计算和构成比较复杂，要根据交易房屋的建筑年代、产权性质而定，主要分为三块： = 1 \\* GB3 \\* MERGEFORMAT ①营业税：根据《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2011〕12号)的规定：自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。= 2 \\* GB3 \\* MERGEFORMAT ②个人所得税：个人出售征收个人所得税方式有三种，分别为：一、实际征收，房屋售价扣除购置成本及相关税费后，按差额部分的20%征收;二、核定征收，纳税人无法提供完整、准确的房屋原值凭证、不能正确计算房屋原值的核定征收，按收房全额1%征收。三、减免个税，条件为：满五年且家庭唯一，家庭指夫妻双方、唯一范围为江苏省省内。 = 3 \\* GB3 \\* MERGEFORMAT ③契税：根据《关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(苏财税[2010]33号)规定，契税政策梳理如下：如房屋面积在90平方米及以下，且其家庭唯一住房的，契税税率为1%;如房屋面积在90平方米及以下，但不是家庭唯一住房，契税税率为3%;如房屋面积在90平方米以上，144平方米以下，且是家庭唯一住房的，契税税率为1.50%;如房屋面积在90平方米以上，144平方米以下，但不是家庭唯一住房的，契税税率为3%;如房屋面积在144平方米以上，无论是否为家庭唯一住房，契税税均为3%。

　　(5)贷款购房。如通过银行贷款购房的，银行审核批准后，将在双方完成产权过户并且购买方领取房屋所有权证和房屋他项权证后，一次性将贷款发放到出卖方的银行账户内。

　　(6)最后交割。最多十个工作日，购买方可前往产监处三楼领证窗口领取房屋所有权证，再前往国土部门办理土地证，并付清所有房款，出卖方交付房屋后，双方的二手房屋买卖流程至此全部结束。如购买的房改房是由锡山区、惠山区、新区、滨湖区房屋登记分中心发证的，则购买方需到相应的房屋登记分中心领取。

　　2.房改房过户时应当注意的问题

　　(1)房改房的权属关系是否清晰。

　　由于房改房的福利性质和历史原因，房屋产权证上往往只写了夫妻一方的名字，在这种情况下，购买一方一定要多留心，核对出卖方的身份证件和结婚证件确定他们去的房屋所有权时的婚配情况，重视书证不要偏听偏信一面之词，避免遭受不必要的财产损失。

　　(2)房改房中的超标问题。

　　房改房是国家和单位基于职工的福利，房改售房的过程中对购房面积有严格的控制，人均可购房的面积是根据职工的专业技术职称、行政级别、工龄等因素确定的，由于上世纪九十年代房改房大量集中出售而存在一些家庭享受两次房改政策的现象，为纠正这种错误，江苏省于2002年出台房改纠错政策，房改房上市交易的过程中，如产监处根据档案调查资料认定购房面积超标的，则出售方必须先将自己购买的房改房超标问题处理完毕才可上市交易。因此，购买方所购买的房屋必须是面积没有超标或超标问题已经处理完毕的房屋。在这个问题上，购买方应该增强自我保护意识，特别对曾经购买了两套以上的房改房的出售方加强警惕，在登记工作机构确认其具备上市条件前不能轻易一次性交付房款。