房改房买卖须知

　　房改房买卖须知

　　房改房因其优越的地段，成熟的配套设施，低廉的价格成为二手市场上的热销产品。但是，房改房产权的特殊性，购买时一定要住房产权和芳龄等问题。什么样的房改房才能购买，怎样才能买好经济实用的房改房呢?本文主要指导购房者购买房改房过程中需要注意的诸多事项。

　　弄清“房改房”产权

　　“房改房”不同于商品房，消费者往往要面对情况多样且资讯不太明朗的“个体”，在实施交易之前，弄清房改房“产权”是房屋买卖的“必修课”。

　　记者在采访时了解到，二手房市场上的“房改房”无外乎两种：完全产权和部分产权。形成这两种“房改房”的原因，要追溯至当年的房改政策，当年职工参加房改购买房屋时，有市场价、成本价和标准价购房三种选择。

　　这三种价格出示的手续是有区别的，在购买“房改房”之前一定要调查清楚，做到心中有数。当年按市场价购房的，产权归个人所有，可以随时上市交易;按成本价购房，产权归个人，但一 般5年后才能进入市场交易，交易前要交纳土地出让金;按标准价购房的，职工拥有部分产，具体按照当年标准价占成本价的比重来确定。

　　1998年以前，许多职工都是按标准价购买的住房，按相关规定，以标准价购得的“房改房”上市时，应先补足标准价和成本价之间的差价。消费者在购买这种二手“房改房”时，要确认该房屋是否已按照成本价补足差价。

　　并非所有“房改房”都可以上市交易，比如军队、保密单位、教育部直属高校的“房改房”，目前还不可以随便出售。

　　很多公房在房改时，原单位都保留了优先回购权，根据国家规定，原产权单位是否保留或放弃部分产权的书面意见，将是您能否购买房改房的重要因素之一，因此消费者要确认原单位是否允许转卖房屋。

　　房改房上市交易程序

　　新政出台之后，房改房上市交易程序明显简化，凡属房改房买卖、交换、拍卖、抵押的，可由当事人凭房产证直接到市房地产交易所申请办理;属房改房赠予的，可由产权人直接向市房地产估价所申请办理。概括起来，房改房上市交易要经过如下程序。

　　首先，买卖双方向交易所提交有关资料和交易申请。其中买方要提交身份证明等资料，卖方则要提交房地产权证、测绘图、身份证明等资料。交易所向双方出具收据。

　　其次，交易所对拟买卖的房改房进行验价、审核、核定税费，卖方持收据到交易所领取《过户通知书》。

　　另外，缴交费用。卖方持《过户通知书》等资料到房改办办理房改房上市补交公摊面积价款或土地出让金审核。双方按规定缴齐契税、印花税、房地产交易服务费等税费后办理过户手续。

　　最后，交易所向买方核发房产证。

　　部分不能上市交易的房改房

　　房改房上市交易彻底解禁，并不意味着所有的房改房都可以上市交易，其中以下几种房改房就不能上市交易：

　　1、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的;

　　2、在市房屋拆迁主管机关拆迁公告范围内的;

　　3、产权共有的房屋，其他共有人不同意上市的;

　　4、违反产权人与原产权单位约定的;

　　5、国家、省、市规定不能上市的。

　　购房者在选购房改房的时候一定要多一个心眼，一定要仔细查看该房产权属证明，看出售人是否为唯一的产权人，该产权证明中是否有限制权利的记录，并要尽可能向相关知情人了解有关房屋拆迁、出售人与原产权单位之间是否有约定等情况，以免买下无法办理房产权属转移的房改房。

　　《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》规定：职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定缴纳有关税费后，收入归个人所有;职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有;职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承，产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定，一般住用 5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权。因此，若甲某将该房改房对外出售，必须补交土地使用权出让金或所含土地收益。

　　慎重办理交易过户手续

　　办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节，也是最重要的一关，因此消费者在购买“房改房”时需要慎之又慎。

　　申继东提醒消费者，在“房改房”交易前一定要摸清房屋的具体信息，以免为自己带来不必要的麻烦，最好的办法是去房管局交易大厅进行查询。在交易过户时，一定要注意产权过户必须报经房屋土地管理部门办理完毕才算完成，中介机构、律师的保证或口头协议都不算完成交易过程。