房改房偷偷扮嫩了20岁按揭审批“卡你没商量”

　　买房改房的买家注意啦!你可知道你看中房子的“芳龄几何”?

　　“一看都知道老掉牙啦，约莫二十多年楼龄吧，地产经纪说的”!别，这种“地产经纪说”的约莫话以后还是不说为妙。

　　根据广州市房地产中介协会2014年第一季度行业纠纷与投诉处理工作分析报告称，投诉人认为中介公司隐瞒交易物业楼龄的情况，占据今年第一季度投诉理由中的首位。据记者了解，由于目前公积金贷款审核可谓是空前严格，因为“楼龄”问题发生争议而贷款受阻也空前多了起来。一位按揭行业的负责人告诉记者，本月，她就接待了一位“大头虾”买家，因为房改房比预想中突然“老”了20岁，导致无法贷款，最后无奈放弃了诚意金终止交易。所以各位看官，现在知道了吧，搞清楚选购对象的“年龄”是多么重要啊。尤其是对于购买学位房的家长来说，大多数学位房都是老龄房改房，更要多一个心眼了，可不能盲目相信地产经纪或业主口里所说的“芳龄”。

　　房改房芳龄几何?查册后才能确定

　　不久前，常女士向记者说起她的购房经历。常女士看了几个月楼，最近相中了一套房改房，看楼时地产经纪说那是1995年的房子，准备网签时看查册表才发现：该楼房的建筑时间是1985年，“房产证上是没有显示楼龄，只有查册才看得到，其实地产经纪和业主也没有想骗我的意思，因为大家都以为就是1995年的房子”。

　　读者张先生也曾经遇到与常女士同样的经历，他于2010年买了一套员村的楼梯楼单位，当时看外墙似乎挺老旧，但业主手中的房产证却是2000年出证的。地产经纪告诉他，房屋的确是在上世纪80年代末兴建的，由于业主所在国企的改制问题，房改房的房产证在2000年才办下来。张先生很狐疑：难道看房子的楼龄，不能以房产证上标注的日期为准吗?我们究竟以哪个为准?

　　记者为此咨询了相关专家。满堂红法务部专员罗凯波说，楼龄的确认，民间的定义亦很混乱，根据房管部门目前公示的产权信息，亦并非全部都有显示。楼龄起算时间的认定，现在有很多种说法，例如：按土地划拨或出让的时间起算、按建筑时间起算、按出证时间起说。

　　究竟以哪一个为准?根据《关于规范住房公积金贷款审批工作的函》(穗公积金中心函〔2013〕506号)的相关规定：“二手住房楼龄的计算标准：二手住房以《商品房买卖合同》的建筑时间、产权证的测绘时间以及评估报告三者之中年限最长者为房屋楼龄”，因此，判断一个物业的楼龄，则要把这几个时间都拿来做一通比较，哪个长算哪个。

　　所以各位买家，你看中的房改房芳龄究竟几何，有可能谁说了都不算，而要去查册后才能知道。

　　公积金审批空前严格，“扮嫩”二手楼纷纷中招

　　在此之前，人们对房子的楼龄，其实“约约莫莫”也是可以的，只要不相差太远就行。

　　因为“楼龄”只需涉及按揭贷款问题。而在贷款按揭的规定中，官方的说法是“贷款年限+楼龄不能大于30年”，但在过去的实际操作中，许多十五六年楼龄的房屋依然可申请20年的商业贷款，所以楼龄问题虽然在公开文件中会显示影响按揭审批，但在实际操作中，影响有限。“因为按揭贷款最主要的影响因素是在于贷款人的资质，有长期稳定收入的人群申请贷款，如果贷款额与抵押物业经评估的市场价值之比例符合贷款政策，贷款期基本不会受到太大影响”。

　　资深按揭顾问郑大源告诉记者，以前市场对“楼龄”不是太在意，也不太认真，只要价格合适、合眼缘就行了。但是最近的情况变了，郑大源提醒卖家，由于现在公积金按揭贷款的审批空前严格，所以很多“有意无意扮嫩”的老龄二手房就纷纷中招了。

　　“不少客户签约后，准备申请按揭贷款时才发现，原来楼龄超标了，根本申请不了那么多年的贷款期”，郑大源告诉记者，有买家就因此不得已毁约赔上一笔诚意金。所以，购房者在签合同之前一定要先查册，看看建筑时间、房屋的测绘时间及评估报告时间是多少，不是地产经纪说多少，贷多少、贷款期多长是能做得到的，一切都要看证据，尤其是自己的月供能力一定要控制好，“如果可以，最好签合同的时候能请一个比较专业的人士陪同，毕竟合同是后续工作的依据，千万马虎不得”。