低价卖出房产引发继承纠纷法院依法判案支持原告诉请

　　低价卖出房产引发继承纠纷法院依法判案支持原告诉请

　　某公司经理齐某云庆80年代末离婚后去日本打工，经过10多年的拼搏后回国创业，2001年4月经人介绍与许某云登记结婚，同年5月购买本市北外滩一处三室两厅的房屋，面积167.78平方米，总价507000元。但公司成立后不久，齐某云庆因积劳成疾住进医院，公司业务陷入困境不得不关闭，妻子浦某云还经常出入港澳赌场，长期的住院导致齐某云庆的生活越来越艰难，2003年10月28日上午，齐某云庆在医院写下第一份遗嘱称：因病已耗尽积蓄，唯有一处房屋，折合80万元，扣除银行贷款27万元，剩余53万元中22万元给儿子文青，另31万元归妻子浦某云。如果房价涨到80万元以上的部分也归妻子浦某云所有。该份遗嘱给了妻子，齐某云庆又叫弟弟齐某云迅手抄一份，自己签名。下午，齐某云庆经过考虑后，又亲笔写了第二份遗嘱称：齐某云迅取得22万元后，10万元给文青办婚事，给父母4万元，二妹齐某云梅3万元，三弟齐某云迅25000元，四妹齐某云芳5000元，五弟齐某云华2万元。一旦本人去世立即生效。

　　2003年11月12日，齐某云庆办理公证，委托妻子浦某云代理出售房屋，委托期限至委托事项办理完毕时止。

　　2003年11月24日齐某云庆病故。浦某云早于2004年2月21日以51万元的价格出售给他人，平均单价仅为3043元平方米，大大低于正常市场价格。

　　2004年3月后，齐某云庆的父母及弟妹多次与浦某云交涉要求处理继承房产问题，但浦某云一直推脱。2004年6月齐某云庆的父母及弟妹、儿子共七名原告委托律师起诉浦某云。

　　周律师评析：

　　一、本案涉及到两份遗嘱，但第一份遗嘱属于代书遗嘱，由于没有两名无利害关系的见证人见证而不符合法律强制性规定，属于无效遗嘱。第二份遗嘱是被继承人齐某云庆本人书写的自书遗嘱，符合法律规定是有效遗嘱。

　　二、本案中被告浦某云未经七名原告同意是否有权出售房屋?

　　被继承人齐某云庆虽然出具委托书给被告浦某云，但是被告行使该权利不得侵害其他遗嘱继承人的权利。但2003年11月24日齐某云庆死亡之时，房屋所有权中的一半即属于齐某云庆的权利已经成为遗产，七名原告与被告同时成为继承人，也是房屋所有权的共有人。如果被告浦某云要将房屋出售，也应通知七名原告，七名原告也享有优先购买权。

　　三、18.5万元的借款是否应该认定为债务，从遗产中先行扣除。

　　庭审中，被告方两名证人分别出庭作证，陈述两项借款经过，但均称现场只有3人分别为齐某云庆浦某云夫妇和证人本人，无其他人在场，证人均系浦某云的朋友。原告认为被告不能提供齐某云庆出具的借条作为直接证据，证人又未能就款项来源、还款取得后款项的去向进行进一步的印证，齐某云庆生前的医药费单据与其是否存在债务无必然联系。因此，法院未采信证人证言，对被告关于齐某云庆生前负有18.5万元债务的主张不予支持。

　　四、遗产数额如何认定。

　　原告认为房屋出售价格大大低于市场正常价格，被告认为以51万元出售是考虑还债、齐某云庆病故、房屋结构朝向不好等因素，是一个合理的价格。原告申请法院委托评估机构进行价格评估。评估机构评估该房价格102万元，原告认可该房价值为80万元，并尊重齐某云庆的意愿，对超出部分不再主张权利。法院予以采纳，认定遗产数额为80万元售房款扣除银行贷款27万元，剩余53万元，扣除其中一半的夫妻共同财产，尚余26.5万元为齐某云庆的遗产，遗嘱中确定22万元归七名原告按相应份额所有，对原告诉讼请求应予以支持。