三种方法算房产投资

　　■方法一：租金回报率分析法

　　公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价

　　优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

　　弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

■方法二：租金回收期分析法

　　公式：(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。

　　弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

■方法三：内部收益率分析法(IRR法)

　　公式：IRR=累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费

　　(备注：上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。)

　　优点：考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。

　　弊病：通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数，有升值的可能，也有贬值的可能。