理财支招：盘活房产换资金

　　个案资料

　　邱先生，35岁，自己在北京打拼，目前的工作年收入约10万元，单位有三险一金，自己还买了一份商业寿险，年缴保费约8000元。

　　之前跟朋友做生意效益不错，因而及时出手购置了三处房产，目前均无贷款。一处为天通苑的一套200平米的复式(空置)，一处位于大望路的两居室(自住)，还有一处为通州梨园的三居室(借给朋友住，朋友房子明年底交付)。

　　邱先生暂时没有成家的打算，日常生活开支每月约3000元。他手里现在还有20万元存款，他认为目前的市场不够理性，因此一直没有入市，也没有进行任何投资。

　　■ 财务状况分析

　　邱先生虽然称不上钻石王老五，但也算是个快乐的单身族：住房无忧无贷，年收入10万元，每月支出3000元(每年3.6万元)，加上每年保费8000元和三套住房的物业费，仍有5万元左右的盈余。手中已经积累的20万存款足以应付生活中的突发事件。

　　邱先生目前的财务状况尚佳，近期也没有消费需要，因此现阶段邱先生理财的规划应以实现长期目标为主。邱先生暂时没有成家的打算，但也要开始为终身大事以及养育子女做一些物质上的准备。另外，解决好未来养老问题也是邱先生需要列入长期规划的。

　　没有支出压力的邱先生近期面对的理财问题主要还是如何处理好手中的三套住房，努力把三处固定资产盘活变成一个稳定的资金流入方式，实现以房养房。

　　■ 理财目标

　　1.两处房产是出租还是变卖合适。

　　2.20万元做什么样的投资比较合适，能否做比较激进的投资，还是选择风险较小的投资渠道?

　　3.以目前的情况，是否能够满足未来的养老需求，是不是还需要做些其他的安排?

　　■ 理财建议

　　卖房款投资长期高收益理财

　　邱先生有三处房产，除了自住的大望路两居室以外，天通苑复式和通州梨园三居室都可以盘活起来。唯一要解决的问题是出租还是变卖。

　　先来算一算出租。天通苑比邻地铁5号线，距离亚奥商圈、上地科技园、中关村科技园都很近，应是十分抢手的房源，200平米复式结构也适合一家三口居住应该很容易可以找到租客，租价大概在6000元左右。通州梨园比邻地铁八通线，出行也非常便捷，目前的租价在3000元—4000元。通州的三居室可能需要一段时间才能找到合适的房客，但邱先生借住的朋友明年底房子才能交付，也有充分的时间。总租金收入在10000元左右。

　　对于变卖，天通苑复式200平米居室价格约300万元/套。通州梨园每平米价格在15000元左右，三居室如果按100平米算，售价约150万元。两套房子总售价在550万左右。

　　由于房屋有很好的保值作用，而且北京市房产购买政策日趋严格，以邱先生的条件出售之后将不能再买到新的房屋。建议邱先生可以出售通州梨园的房产，并把回款做一些长期高收益理财;保留天通苑的复式房产，用以出租。

　　买保险实现稳定增值

　　目前邱先生手中的流动资产仅有20万元的存款，虽然平时比较节俭近期也没有消费的想法，但用全部闲钱去做风险很大的投资不可取。比较明智的方法应从保证手中资金的流动性着手。邱先生月收入约8000元，减去3000元日常支出，总体上每月能有5000元左右的剩余。即使出现一些意外或者疾病，也能立即用这部分钱应急，邱先生选择的投资期限可以考虑在1年以上。邱先生短期内没有成家的打算，但是3-5年以后肯定就会面对这个问题。按每月5000元剩余计算的话，邱先生3年后又能积累近20万元的存款，所以这手中的20万元做长期投资问题不大。

　　其次要考虑的是保值增值问题。去年12月CPI数据已达4.6%，一些日常消费的商品价格增速还远超这个数字。也就是说，邱先生所做的投资至少要保证年收益在4.6%才能实现保值。同时在加息通道中，选择浮动收益投资要优于固定收益投资，一旦利率提高收益不会出现相对损失。

　　综合以上考虑，邱先生最适合的投资还是万能型和分红型保险产品。起点多为10万元，期限3-5年。保本条款和固定收益部分能够保证本金的安全。每年投资收益和分红会随市场利率浮动，能够帮助邱先生实现稳定增值。

　　养老要注意存量与流量结合

　　很多人在青壮年的时候很难去考虑养老，这在个人理财规划上其实是很大的失误。因为尤其青年人多是独生子女，在未来会面临“4-2-1”的家庭结构。在这种家庭结构下社会将进入老龄化阶段，人口红利会下降。如何安度晚年是每一位现在年轻人会面对的问题。从购买的一份年缴8000元的商业寿险来看，邱先生是一位有长远规划的人。建议他在养老规划中注意好存量与流量的结合。

　　所谓存量是指在养老阶段，手中有一笔数额较大的资金。主要用来处理大病、住院等支出需要，也就是人们常说的“棺材本钱”。这笔资金其实并不需要在某一时间一次凑齐，只需要长期以固定比例从收入中扣取。这种做法也是为了抵御长期的通胀效应。存量的积累建议以基金定投的方式，每月扣取收入中固定比例10%。建议邱先生投资的品种以医药板块基金或者消费指数基金，因为消费品和医疗医药是防御类板块风险低，而且它们也是养老时最需要的支出，以此投资可以对冲通胀效应。

　　所谓流量是指在养老阶段，每月能获取固定的现金收入。邱先生既有三险一金，而且投资了寿险，对这部分已经做得十分充足，无需其他规划。

　　【理财顾问】 王曦 招商银行北京亚运村支行理财顾问