物业管理职业经理人的基本素质

 

　　随着中国经济的发展和国际一体化的进程，物业管理行业呼唤真正优秀的职业经理人队伍。对我国物业管理行业而言，物业管理师制度刚刚施行，未来的 5 年将是行业高速发展的黄金时期，在这个阶段，必将产生一大批优秀的物业管理师，他们将成为我国物业管理行业最优秀的职业经理人。

　　当前，物业管理企业之间的竞争已不再是单纯的产品竞争、技术竞争、服务竞争，更多地体现为从业人员的素质竞争。一个高素质的物业管理职业经理人，能带动起整个团队的综合素质，在变革管理思想、优化管理模式、创新管理方法、开发管理技术、升级管理手段等方面起到至关重要的作用。

　　一、 新时期物业管理职业经理人的新内涵

　　在普遍意义上来说，物业管理职业经理的定义表述为：物业管理职业经理人通常不是资本所有者，但是他以自己的知识技能，受资本所有者委托把经营企业作为一种职业对待，把经营好企业作为自己的神圣职责，把追求资产保值增值作为自己的崇高使命，并根据企业绩效的好坏而获得报酬。

　　在当前整个物业管理行业正积极推行物业管理师制度的大背景下，物业管理职业经理人应首先成为一名合格的物业管理师，具备物业管理行业职业资质，可以全面地承担一个物业管理企业或一个物业管理项目的运作，能够有效地组织人、财、物各项资源，独挡一面地组织员工团队为客户提供专业的物业经营、管理服务，并实现管理和盈利目标。

　　实际上，我们对物业管理职业经理人概念更深刻的感受在于：

　　1. 物业管理职业经理人是一个专业化程度很高的职业(如美国注册物业经理仅在 1 万人左右)，需要积累相当多的理论与实践经验，并取得注册资质后才具备基本条件。如果以物业管理处主任为例，目前我国众多的物业管理处主任距离应有的专业水准相差甚远。

　　2. 确定一个物业管理职业经理人是一项高风险、高机会成本的选择。物业管理职业经理人要独挡一面，带领团队去实现经营管理目标，也可以说公司把一个物业管理项目全权交托给职业经理人了。一个素质优秀的职业经理可以救活一个项目;相反，用错一个职业经理人，不但难以实现经营管理目标，甚至有可能丢失项目，丧失竞争的机会。

　　3. 物业管理职业经理人是本行业最为稀缺的宝贵资源。之所以稀缺，是因为职业经理人具备独立承担一个物业管理企业或一个物业管理项目的综合素质。优秀的物业管理职业经理人不是随便花钱可以雇请来的，也不是单靠培养、锻炼就一定能塑造出来的，这种人才往往是可遇不可求的。特别是在行业激烈竞争形势下，物业管理职业经理人真是千金不换，物业管理企业要创造品牌、开拓市场在很大程度上要靠这批职业经理人的努力。就笔者的了解和体会，在我国物业管理行列中，真正令人折服的优秀职业经理不是很多，极为稀缺。从这方面看，可以说物业管理企业的竞争就是职业经理人团队的竞争。

　　二、物业管理职业经理人应注意的问题

　　社会学家 Jone R,P· French 把职业经理人所掌握的 POWER 分以下几种力量。

　　1. 威吓力 —— 职业经理人借权力剥夺、工作指派、惩戒以及解雇、发配等手段影响甚至潜在威胁下属，以令下属屈从他的旨意。

　　2. 法定力 —— 职业经理人可借他在组织结构中的法定地位发挥其影响力，即利用职位所拥有的权力支配下属。

　　3. 报偿力 —— 职业经理人可借薪资的提高、晋升的推荐、优越的工作指派以及良好的工作表现奖励等报偿手段，来影响下属的行为。

　　4. 专家力 —— 职业经理人可借其拥有的渊博知识，丰富经验，高深技术与杰出判断力赢得下属的折服。例如：下属接受职业经理人提议的方法办事时，并不是因为该方法最有效而接受它，而是因为对职业经理人的能力有信心而接受它，在这种情况下领导者所发挥的即是专家力。

　　5. 吸引力 —— 职业经理人可借下属对他的尊重与崇拜，使下属按职业经理人指示办事，此时职业经理人所发挥的即是吸引力，这种吸引力一定是下属不自觉地行动。

　　总而言之，物业管理职业经理人要避免做两种类型的上司：

　　一是好好先生型上司。其作风与大家庭中仁慈的长者极为相似。他以人和为宗旨，经常保持息事宁人的态度，崇尚忍让，时时姑息，处处迁就。这种类型上司的错误观念在于：将管理的弱化视同软性管理;将冲突视为一无是处;以为和谐的气氛必然有助于士气与生产力的提高。

　　二是霸道型上司。这种类型上司一方面毫无休止地认同与奉承他们的上司，另一方面则全力驱策自己与下属提高工作绩效。在他们心目中，下属只不过是提高工作绩效的工具，因此他们并不理会下属的感受、福利或前途，他们使下属绝对服从并贯彻命令。在这种类型职业经理人的管理之下，组织及成员均受其害，大致如下：过于严密的督导将使下属在工作程序内成为“听话的机器”，下属的创造与想象力将丧失殆尽;在下属心目中，上司即代表组织，下属对组织将产生离心力，士气的低沉自不在话下;霸道型的上司因人缘关系，本来可以借和谐的人际关系予以解决的问题，不得不片面地改用组织结构的变动来解决;在霸道型上司的心目中，冲突代表控制松驰的结果，他们对冲突一向采取压制手段，这将促使冲突趋向尖锐化，同时由于冲突不能真正化解，组织内的冲突事端自然频频发生。

　　三、物业管理职业经理人应具备的素质

　　1. 进取心态。

　　进取心态首先来自于自身秉赋，后天的培养也很重要。进取心态反映了职业经理强烈的责任感和事业心。物业管理是一项具体、繁琐的业务，不是百米冲刺，而是马拉松比赛，恪守认真负责精神殊为不易。

　　2. 信誉卓著。

　　讲道德，重操守，重诚信，尊重员工，对客户有求必应，对企业忠心耿耿，对自身永不满足，持续追求。

　　3. 亲历亲为。

　　当前流行的众多的管理咨询书刊似乎总要引导职业经理超脱一些，学会“抓大放小”。而笔者从业多年的体会是，物业管理不同于商贸企业，不同于信息产业，物业管理职业经理人必须从推动型领导转向接触型领导，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解客户需求，甚至见到项目小区地面上的烟头、纸屑，也应立即躬身拾起。这就是物业管理行业的特殊性和必然要求。物业管理没有捷径可走，职业经理人只有用心血和汗水才能浇灌出客户满意的花朵。

　　4 .敢于冒险。

　　市场是联系产品和消费的桥梁。物业管理职业经理人要有敏锐的市场预测能力，能把握市场变化和宏观经济走势，先他人一步预见到新的盈利机会。职业经理人精神就是冒险加理智。风险的背后往往隐藏着巨大的市场机遇。面对稍纵即逝的机会，职业经理人要有超人的胆识，敏锐的眼光，既敢于放手一搏，又重视决策程序，并能果断采取行动，才能在市场上占据一席之地。

　　5. 观念更新。

　　物业管理工作中许多长期得不到解决的老问题，追根寻源往往在于观念的固守、陈旧。要从根子上解决问题，物业管理职业经理人就必须换个脑筋，更新观念，这是职业经理人最重要的制胜守则。