公务员夫妻炒房经：变卖市内旧房投资郊区别墅

投资郊区别墅

赖先生31岁，公务员，年税后总收入约9.6万元，另有每年约36000元的公积金。太太卢女士28岁，年税后总收入14.5万元，另有约29000元的公积金。

两人现在天河区拥有一套91平方米住房，楼龄4年，现价值75万元，还差7年供期，月供1800元。另有一套在越秀区的72平方米住房，楼龄6年，价值45万元 ，已供完。存款13万元，股票2万元。请问是否该加速还款？想在郊区购买别墅房产是否可行？两年内无生孩子愿望，请问如何理财更恰当？

理财规划师：农行李进军

财务状况分析

1、属于中等偏高收入阶层。家庭收入比较稳定。家庭资产状况相当良好，资产负债率为9.25%，年总支出占年总收入的比重为22.75%。

2、家庭流动比率(流动资产/月支出)高达22.41，资产流动性很好，但资产收益率不高。在短期没有大额支出的情况下，可适当投资一些具有固定收益且风险较小的金融产品，提高收益水平。现有流动资产很难满足家庭未来规划需求，可以考虑用现有固定资产进行置换。

3、家庭保障有待进一步加强。随着负债的增多，存在对保障类产品的需求。应从经济上为未来的生育和子女教育做好准备。

家庭财务规划及建议

(1)考虑到随着国家对别墅用地审批的进一步设限，别墅实用及投资价值进一步彰显；建议赖先生以出售一套市内房产的方式购买别墅。由于越秀区房产楼龄有6年，变卖可避免全额征收营业税。变卖获得45万元后，可以购买价值120万左右的郊区别墅。按揭3成10年，需月供约为8500元，部分可用公积金抵扣；首期共需要约40万元人民币(包括手续费用)，节余5万元卖房款。

(2)为减少负债负担，可用现有13万元存款提前归还天河区贷款12.493万元。

(3)提前还贷和购买别墅后，赖先生的资产、负债结构发生了变化，资产负债比率为40.68%，小于50%这一监控标准；年还款金额与年收入的比率为33%，家庭流动比率(流动资产/月支出)为5.6，资产流动性良好，各项财务指标正常。

其他方面财务规划：

(1)预留家庭紧急备用金。一个家庭应该预留3～6个月的收入作为家庭紧急备用金。目前赖先生家庭还有约55000元的储蓄存款，可采用银行活期存款和货币市场基金各半的方式预留，既可以保证不时之需，又可以获得一定收益。

(2)加强保险规划。根据家庭财务需求，建议夫妻二人各购买保障金额为80万元的意外险，年交费约3500元。

(3)一年后，赖先生有较充足的资金，建议投资一些股票型或配置型基金、记账式国债等，为子女准备一笔教育金。