笋价入市有三招 置业淡季逆市操作买靓房

　　随着政府众多调控政策不断推出，加上临近春节进入传统置业淡季，目前的楼市正处于一个调整期。地产人士反映，近期成交量的回落已令楼价略有下调，市场上多了一批渴市已久的物业放盘，而个别楼盘成交价更再创新高。现时改善型和投资型买家首要考虑因素是物业的素质，倘若物业自身保值和升值能力较强，且不会偏离市场价太多，买家还是会果断出手。据市场人士反映，受“信用通事件”影响，一次性付款格外受业主青睐。在看似平淡的市场依然存在不少机会，从最近某些区域的成交个案及购房者的心态，我们或许可以感知楼市水温。

　　看大势：调整方向不明市场盘源不多

　　满堂红提供的数据显示，1月广州二手放盘量普遍减少，幅度一至五成不等，主要原因是上两月已消化了不少盘源，不少业主对今年楼市前景比较乐观，因此放盘意欲不强。而买家对未来政府出台政策相当期待，也导致了入市积极性大大地降低。由于市场调整期间因为方向不明朗，令买卖双方的成交意欲都不强。

　　中原地产海珠高级营业经理陈秋炳介绍，目前二手市场上低于市场价的“笋盘”基本上没有了，除了偶尔有个别业主因为有急事需资金周转，价格不那么坚持，而现时大部分盘源的放盘价都偏高。

　　看亮点：渴市盘源蒲头 竞争有所减弱

　　满堂红研究部经理周峰表示，春节前是传统淡季，以前盘源客户比是1∶9，目前是1∶4或1∶5，意味着客户对心仪物业的竞争有所减弱，有心入市的人士可以逆势操作，先看好物业再决定是否出手。

　　记者最近从中介人士处得知，中大校园物业和历德雅舍都有“渴市”已久的物业放出，让久候的客户选到心头好。合富置业专业人士表示，春节前租赁市场租客退租，也为市场带来了一批优质的电梯楼盘源，例如淘金板块的华侨乐园，近期就有部分盘源转租为卖。

　　中原地产新港西分行最近成交了中山大学一套面积约66平方米、带花园的一楼单位。据了解，高校物业向来不乏追求者，这类带花园的物业在市场上更是买少见少。加上物业本身带精美装修，买家购入后马上可以入住。最终以约211万元成交，单价为3.2万元/m2，远高于市场价2万元/m2。

　　中原地产陈秋炳表示，双子星城的两房单位出租率回报率比较高，在二手市场上向来供不应求。该小区的二手均价约1.7万~1.8万元/m2左右，买家最终以2万元/m2的单价购入这套面积约46平方米两房单位，成交价为93万元。他认为，该类物业投资价值比较高，升值能力较强，而且盘源稀缺，即使业主叫价高于市场价，买家也愿意入市。

　　满堂红历德雅舍分店店长告诉记者，虽然天河公园板块近来放盘量有所减少，不过历德雅舍放出来的二三套88平方米左右的两房单位，这种两房单位平时很少放出。据了解，主要是业主急于卖房换大房，因为业主知道现在买家不多，所以也不敢开高价，我们刚刚促成了一套130万元的中层单位成交。

　　该店长表示，在这个时候放盘的通常都是比较急的，所以价格通常会比较笋，而且讲价的空间也大，而且多是自住单位，时不时会出现一些精品户型。

　　看心态：投资客勇猛 自住客谨慎

　　套用《大话西游》中周星驰的台词，曾经有一个笋盘摆在你面前，你会说“立即买下没商量”吗？对于渴市已久的靓盘，有迫切需求的自住客人会选择出手，例如一买家以3.2万元单价买下中大校园一楼带花园物业。没有迫切需求的自住客人则较为谨慎。

　　张先生住在历德雅舍旁边，一直心仪历德雅舍的两房单位。最近，经纪告诉他，“渴市”已久的两房单位终于“蒲头”了。但此时张先生的心态已受到楼市宏观调控气氛的影响，选择继续观望而不是立即出手。

　　满堂红置业专家还告诉记者，虽然投资者目前没有太大的动作，但是他们仍紧盯二手楼市，寻找机会出手。龚先生是专业投资客，对后市相当有信心，他认为“别人畏惧我疯狂”，调整时间正是入市的机会，因为现在放盘的大多是急售，通常会比较笋。他主要留意新港东、赤岗以及南浦岛等片区，只要有低于市价5%以上的房出售，他就考虑接盘。

　　笋价入市贴士一：间隔楼层朝向欠佳可低价成交

　　中原地产荔湾区高级经理蒋永华表示，市场虽然步入了调整期，但业主的心态还是很强，价格让步的空间不大。因此现时区域内基本没有什么低价盘源。即使是低于市场价，也可能是因为物业楼层、朝向、间隔等条件不是太理想，价格才会稍低。近日中原分行成交了一套恒宝华庭的低层西向单位，面积约68平方米，成交价约98万元。蒋永华表示，正是由于楼层、朝向的差异，这套物业成交价才会比市场价低了3万元。不过，买家是想赶在过年前置业，虽然物业条件一般，但价格还是比较符合他的预算。

　　笋价入市贴士二：逮着一手业主放盘有价讲

　　合富置业专业人士表示，若是在天河北能遇到一手业主放盘，那么可议价空间则十分宽裕，低于市价三四万元成交并没有太多问题。例如近期鸿翔大厦成交的一套39平方米小户型，成交价基本在64万元，但该盘最终以57万元在一个月内迅速成交，除了业主获利翻倍，也获得一笔可观资金年后周转。目前这类小户型配齐家私家电月租金达2500元，回报率在全市也比较可观。

　　笋价入市贴士三：业主优先考虑一次性付款

　　受“信用通事件”影响，一次性付款成为业主优先考虑的条件，而且有一定议价空间。合富置业专业人士表示，从近期的成交案例来看，若是买家可以选择一次性付款，业主的议价空间则会比较大。例如华侨乐园一套70平方米的单位，买家选择一次性付清88万元的楼款，最终以低于市场价近5万元成交。

　　随着政府众多调控政策不断推出，加上临近春节进入传统置业淡季，目前的楼市正处于一个调整期。地产人士反映，近期成交量的回落已令楼价略有下调，市场上多了一批渴市已久的物业放盘，而个别楼盘成交价更再创新高。现时改善型和投资型买家首要考虑因素是物业的素质，倘若物业自身保值和升值能力较强，且不会偏离市场价太多，买家还是会果断出手。据市场人士反映，受“信用通事件”影响，一次性付款格外受业主青睐。在看似平淡的市场依然存在不少机会，从最近某些区域的成交个案及购房者的心态，我们或许可以感知楼市水温。

　　看大势：调整方向不明市场盘源不多

　　满堂红提供的数据显示，1月广州二手放盘量普遍减少，幅度一至五成不等，主要原因是上两月已消化了不少盘源，不少业主对今年楼市前景比较乐观，因此放盘意欲不强。而买家对未来政府出台政策相当期待，也导致了入市积极性大大地降低。由于市场调整期间因为方向不明朗，令买卖双方的成交意欲都不强。

　　中原地产海珠高级营业经理陈秋炳介绍，目前二手市场上低于市场价的“笋盘”基本上没有了，除了偶尔有个别业主因为有急事需资金周转，价格不那么坚持，而现时大部分盘源的放盘价都偏高。

　　看亮点：渴市盘源蒲头 竞争有所减弱

　　满堂红研究部经理周峰表示，春节前是传统淡季，以前盘源客户比是1∶9，目前是1∶4或1∶5，意味着客户对心仪物业的竞争有所减弱，有心入市的人士可以逆势操作，先看好物业再决定是否出手。