达人支招 教你如何投资更稳健

　　达人支招1：投资忌用“一颗子弹”

　　投资达人：郭女士

　　职业：家庭主妇

　　年龄：“奔4”

　　投资故事：在每次楼价回落时买房

　　郭女士的老公具体工作是什么，一般朋友并不清楚，只知道她老公是做投资的，很有钱。

　　
　　所以郭女士毕业工作3年、生了一个女孩后，就当起了家庭主妇。之后两年时间，郭女士又生了一个男孩，凑成了“好”字。当然，相对于生小孩，郭女士更喜欢的是买房子，从2003年至今，她已经买了6套房，是她所生小孩数目的3倍。
　　

　　对于郭女士在房地产方面的投资，只能用“没吃过猪肉，也见过猪走路”来形容，其买入的过程非一般“菜鸟”投资者可比，据说主要是受她老公的影响。以郭女士的经济实力，完全可以一次性购买多套房产，但她从来都不会一次性把所有的钱都拿来买房子，而是分批、分时段购入：2004年，郭女士在自己居住的番禺大石买了两套商品房，这是她入货最多的一次；2005年5月出台“出售不满2年的住房全额征收营业税”政策后，楼市遭到一定的打击，她又在当年9月买下了海珠区广州大道南一套三房单元；2006年5月楼市再遇调控，几个月后，她再买入一套两房单元，不过区域换成了天河区的天河公园板块；2008年中，买入了越秀区一套60多平方米的小户型单位；2009年3月，买入珠江新城一套80多平方米的两房单位……郭女士说，今年她还准备买一套房子，不过不是现在，“可能还要再等等”，至于购买的区域和产品，“估计是天河北一带面积大一点的房子”。

　　
　　对于“为什么分批、分时段买入房子，而不是一次性买入”、“要是全部在2004年买入，那该赚得更多”这样的问题，郭女士的回答颇有资深投资者的韵味。“如果把所有的钱都一次性投入进去，做的就是一锤子买卖，那和赌博没有什么区别，一旦判断失误，很难有修正的机会。”在她看来，投资就是要把资金分成几份，在不同的时段投入市场，即使有一次判断失误，只要其他的都成功，那么结果还是赚钱的。“投资就像打猎，一次性全部投入就像只有一颗子弹，分不同资金、不同时段投入就像多了几颗子弹。你如果只用一颗子弹，打到猎物的几率就小；如果多用几颗子弹，打到猎物的几率当然要大一些。”

　　

　　郭女士笑说这些都是她丈夫告诉她的，“我只不过是听他的话而已”。

　　
　　投资心得：每次大调控，都是买房时机

　　
　　1、每一次大的调控政策之后，其实都是比较好的买房时机；

　　
　　2、投资不要有太多赌博心态，否则可能没有翻身机会；

　　
　　3、投资物业的区域、大小要有所不同，这样总能买到涨得最快的房子。

　　
　　达人支招2:我只关注两类型物业

　　
　　投资达人：Z先生

　　
　　职业：企业高管

　　
　　年龄：40多岁

　　
　　投资故事：有闲钱就入楼市

　　
　　Z先生是一位化工厂高管，谈到投资心得时，他说很多专业投资者是为了等升值后将物业转手获利，而自己不是这类人，“有闲钱时就考虑入楼市，但我比较侧重于将物业出租长线持有的那类，当然，也不排除在价位合适时将物业转手”。至今投资了多少物业，Z先生一时还难以回答上来，“因为都是老婆在打理，自己只是输出一些选楼的理念而已”。

　　
　　朋友说Z先生是个投资“雷人”，“如果看上一套物业，为了避免选择邻居的麻烦，他会干脆买下一整层的物业，胆量很大”。而这个，恰恰是Z先生的精明之处———，“既然是自己看上的物业，且确实是投资用的，就不用考虑太多物业通风、采光等问题，仅仅看价格 是否合适、是否容易出租、回报率如何就可以了”，Z先生说。比如他曾购置了天河北中信的一批公寓，“一套公寓，买回来时是90多万元的总价，之后放租的租金达1万元/月，上个月租约到期了，新租金随整体行情有所下降，但也能租8000元/月，回报率就不错”。

　　
　　除了这种公寓产品外，Z先生也非常留意豪宅物业。“如果有足够的闲钱，我就会考虑大物业，比如真正的豪宅产品，不要以为这种单位价格很高，但是这批租客舍得花钱，租金水平也会比较高”。Z先生说，自己投资的豪宅物业如二沙岛、天河北等区域都有，也多作为出租用。尽管Z先生未肯透露其具体收益，但从其自信的言谈中可知收益不会低。从一些中介公司的成交记录可见，2005年时二沙岛不少二手别墅价格在1万-1.3万元/平方米之间，租金也超过1万元/月，如今这些别墅价格已翻了两三倍甚至更多，租金也水涨船高。

　　

　　投资心得：只关注两类物业

　　
　　Z先生最近几年投资不少，但据说只选两类型物业：一类是中心城区的中小户型，一类是真正的豪宅物业。至于如何挑选物业，“只需看价格和租金，不用太在意物业的通风、采光等自住性能。如果你以选自住物业的标准来选投资物业，就会很困难，比如现在的公寓基本都是黑厨、黑厕且不带阳台的，如果用作投资，这些都不是问题”。

　　
　　哪类型房子的出租率才会比较高？Z先生说，他只留意写字楼、商业区集中地带的物业，“这些商务地带，会聚集较多银行、外资企业等白领、海归人士，他们出得起价钱，物业较易出租。当然了，如果要令物业租更高的价格，你得把房子好好装修一番，配置也得齐全一些”。

　　
　　达人支招3：要赚钱，就要忍得住手

　　
　　投资达人：于小姐

　　职业：香港公司高级行政人员

　　年龄：40多岁

　　投资故事：要忍得住不卖，也要忍得住不买

　　于小姐来自香港，对她来说，她买房买的就是中国经济及广州楼市持续看好的未来。于小姐早年在香港已开始投资房地产，小有斩获。不过，近几年相比内地房地产如火如荼的形势，香港市场要逊色不少。在她眼里，香港房价的“绝对值”已经很高，而广州的房价仍处在低位。于小姐说，投资广州楼市，一是“安全”，二是同样一笔钱，投在香港与广州的回报相去甚远。从2005年开始，于小姐每周坐广九直通车来一趟广州，考察市场。

　　由于时间有限，于小姐的投资风格是只看一手楼。2006年初，她经中介推荐看了体育西的单体楼尚河居 ，当时的价格为8500元/平方米，带简单装修，她看中这个楼盘地理位置好，离体育西地铁站近，且靠近天河城，一口气买下3套，考虑到便于出租，3套选的都是50多平方米的一房单位。“从收楼后，租客就没有停过”，为于小姐服务的中原地产经纪何先生介绍说，她只花了不到1万元买了些家具，就开始以租养供了，当时月租金差不多2000元，每月只需要在租金收入外加多一点钱就够了。

　　2007年初，广州楼价开始急涨，于小姐买的单位价格已升至1.6万元/平方米，当时有二手买家想买她的两套单位，但她只决定卖出一套，获利达90%。于小姐感觉还可以再涨，果然，到了2007年底，该单位的二手价已涨至1.9万元/平方米。此时，于小姐预感到楼价短期内涨得太快，于是果断出手又卖出一套。两套相差大半年时间，每平方米的收益增加了3000元，获利增加了15万元。最后一套单位，于小姐继续持有，如今的月租金保持在2500元的水平。

　　2009年下半年，广州楼市再现疯狂，于小姐并没有追涨，而是在等待时机。以她在香港的经验，就是要忍得住手，虽然她长期看好广州楼市。于小姐现在正物色一些2万元/平方米左右、地理位置好的一手楼盘，如果这一轮政策调控令楼价有所回调，她认为又是买入的好时机。

　　投资心得：短期放租，长期获利出售

　　短期放租，长期获利出售，这是于小姐投资广州房地产市场的法则。于小姐认为，忍不住手，就赚不到大钱。但要注意“守”的成本不能太高，最好要有理想的租金来支撑按揭费用。当然，“忍得住手”还包括在房价高的时候，即使手里有钱，也不要轻易追涨，因为那样会有风险。

　　达人支招4：快进快出，靠银行赚钱

　　投资达人：苏小姐

　　职业：服装设计师

　　年龄：35岁

　　投资故事：投资从婚房开始

　　2005年底，在广州打拼几年的小苏，开始和男友物色婚房。那时，男友在荔湾区已有一套90多平方米的房改房，但物业素质不高，小苏决定换一套婚房。

　　不久，小苏在白云区某小区内买到一套婚房，130平方米的四房两厅，总价80多万元，赠送十多平方米的入户花园，南北通风效果非常好，且山景视野极其开阔。当时小苏的月薪只有5000元左右，购买了婚房后，小苏夫妇手头的积蓄已所剩无几。那时房价开始上涨，但幅度不大，小苏决定把荔湾区的房子卖掉，结果还不错，除了收回装修成本，赚了白住还有余。“用剩下的余款，2006年初我们又买了一套65平方米的小户型，两房一厅小跃式，计划将来出租。”就是这两套当时购入价才6000多元/平方米的房子，到2007年底已经涨到1万元/平方米。

　　鉴于供两套房的压力，小苏决定抛售其中一套。经过权衡，2007年底，小苏决定把大户型卖出，小户型留着自住，“毕竟我们现在还年轻，还未到享受人生的时候，这一次转手，不仅还清借款，手里的现金也从几万元翻了几倍”。

　　此次买卖让不懂地产的小苏尝到了甜头，在感受到房地产投资的巨额利润后，开始了由自住客到小投资客的转变。经过几次倒手折腾后，小苏手头已有近百万元的现金流。目前小苏虽然自己仍住在一套小房子里，但手头同时拥有的物业已有3套。

　　投资心得：借银行的钱，替自己赚钱

　　1、快进快出，靠银行赚钱。小苏身边有不少朋友在炒房，但很多都是用自己的存款在买卖，不愿向银行贷款，觉得让银行白白赚利息太亏。小苏则认为，手头的现金是有限的，如果利用银行的钱快进快出，赚钱的机会更多。

　　2、关注房子的自身质素。小苏挑房子的时候，重视房子本身的品质，并不看重楼盘的概念炒作等，小苏认为，每个概念都会很快被复制，房子的环境、质量、楼层、结构、采光等才是最重要的。

　　3、让房子变得更完美。小苏卖出的房子都经过自己精心设计，出于自身专业的优势，出售时，很多客户都是先喜欢上房子的装修风格，曾经有一套房子有三个客户同时交了定金。

　　达人支招1：投资忌用“一颗子弹”

　　投资达人：郭女士

　　职业：家庭主妇

　　年龄：“奔4”

　　投资故事：在每次楼价回落时买房

　　郭女士的老公具体工作是什么，一般朋友并不清楚，只知道她老公是做投资的，很有钱。

　　
　　所以郭女士毕业工作3年、生了一个女孩后，就当起了家庭主妇。之后两年时间，郭女士又生了一个男孩，凑成了“好”字。当然，相对于生小孩，郭女士更喜欢的是买房子，从2003年至今，她已经买了6套房，是她所生小孩数目的3倍。
　　

　　对于郭女士在房地产方面的投资，只能用“没吃过猪肉，也见过猪走路”来形容，其买入的过程非一般“菜鸟”投资者可比，据说主要是受她老公的影响。以郭女士的经济实力，完全可以一次性购买多套房产，但她从来都不会一次性把所有的钱都拿来买房子，而是分批、分时段购入：2004年，郭女士在自己居住的番禺大石买了两套商品房，这是她入货最多的一次；2005年5月出台“出售不满2年的住房全额征收营业税”政策后，楼市遭到一定的打击，她又在当年9月买下了海珠区广州大道南一套三房单元；2006年5月楼市再遇调控，几个月后，她再买入一套两房单元，不过区域换成了天河区的天河公园板块；2008年中，买入了越秀区一套60多平方米的小户型单位；2009年3月，买入珠江新城一套80多平方米的两房单位……郭女士说，今年她还准备买一套房子，不过不是现在，“可能还要再等等”，至于购买的区域和产品，“估计是天河北一带面积大一点的房子”。

　　
　　对于“为什么分批、分时段买入房子，而不是一次性买入”、“要是全部在2004年买入，那该赚得更多”这样的问题，郭女士的回答颇有资深投资者的韵味。“如果把所有的钱都一次性投入进去，做的就是一锤子买卖，那和赌博没有什么区别，一旦判断失误，很难有修正的机会。”在她看来，投资就是要把资金分成几份，在不同的时段投入市场，即使有一次判断失误，只要其他的都成功，那么结果还是赚钱的。“投资就像打猎，一次性全部投入就像只有一颗子弹，分不同资金、不同时段投入就像多了几颗子弹。你如果只用一颗子弹，打到猎物的几率就小；如果多用几颗子弹，打到猎物的几率当然要大一些。”