离学校近的楼盘不一定有学位 投资学位房需谨慎

　　如何投资学位房

　　
　　学位房投资与单纯的物业投资不同，它的价值更多是体现在房子之外，所以需要关注的投资重点往往也不太在房子本身。目前深圳大部分学位房不仅房龄较老，且价格也已处在历史高位，若以目前的价格长线持有学位房，投资回报率并不高。

　　若以再次出售为目标投资学位房，那么“换位思考”便是选择此类物业的不二法门了。未来的买家最想要什么，我就买些什么；未来的买家想什么时候买，我就要赶在之前放出来等着他。

　　
　　了解所处学区及招生细节

　　
　　很多老龄学位房，若脱离了“学位”进入市场，估计再降价3成也未必有人愿意接手，所以投资学位房最最首要的便是详细了解与学位相关的信息。每到招生时节，紧张的深圳学位就会成为大家讨论的热点，但是没有经历过学位申请的家长很难想象其中的种种细节。

　　
　　先说学区，并不是离得近就在学区内，并不是一个小区就在一个学区。如蛇口的爱榕园和桂园虽然隔墙相邻，楼龄也比较相近，但是爱榕园带的是育才小学学位，而桂园则是后海小学学位，所以同等状况的物业，爱榕园会比桂园高出10%-20%。再以招商海月花园为例，虽然同属一个大社区，但是海月一期、二期被划入后海小学学区，三期、五期却是育才三小的学位。并且，每年的学区划分并不是固定不变的，会根据学区内所辖人口数量等情况的变化而略作调整，所以买入前首要一点就是要在各区的教育局网站上，看清楚所在片区的学区图，千万不要用名校学位房的价格买了个普通学位的物业。

　　
　　深圳各区由于教育配套数量的不同，关于一些细节的要求也各不相同，唯一相同的是各区公立学位的申请都会将住房情况考虑在内。诸如此类的细节，还需要仔细研读物业所在区域的《新生报名指南》，每个区的规定并不全部相同。其中，关于学位房的租赁也有很多要求，如果能把握好时间节点投入租赁市场，相信也会获得更好的收益。
　

　　9月后学位房的价格会较实惠

　　
　　由于深圳学位的紧张，以及政府一直抵制对于学位房的过度投机炒作，所以很多重点学校都会规定，一个学位在规定年限内只能用一次，有些学校规定是3年，有些学校规定是5年。那么一套一直在投资市场上滚动的学位房的价值高峰会在学位使用当年得以体现，随后便是价值谷底了。

　　
　　换言之，并不是买了学区内的房子就一定有学位的。所以买入物业之前，了解上一手业主对于学位的使用情况十分必要。这里的择机购入有两层含义。小处来看，根据世华地产就学位房做过的调研显示，在一年的不同季节，学位房的价格还是波动挺大的。一般小学在3月底至4月初开始学位申请，所以春节前后就会进入学位房交投两旺的高峰期。而每年的9月份，孩子顺利入学之后，就会有家长考虑把学位房卖掉，尤其是名校周边的学位房，由于很多家长纯粹是奔着学位而来，确定学位之后这房子在家长眼中几乎变成闲置资产而考虑出手，所以这个时候一般盘源会相对充裕些。并且这些刚刚使用了学位的房子价格也会更低一些，虽然对于短炒投资，短期内学位不能重复使用意义不大，但是如果准备买来长线投资，放上三五年，相当于再次“充值”，这个房子又能回归到原有的价位。从大处来看，尤其是对于还兼有自用学位需求的投资客而言，提前三四年购入学位房，不仅入学时更有保障，而且可以不用赶在学位房的需求高峰期买入，把成本降低10%-15%是很有可能的。

　　“次好”学位房已有紧俏的势头

　　
　　通常来讲，价位超低的物业市场表现无疑会好，价位低但是质素好的物业也会受到部分资金实力较强的人的欢迎，最受冷落的便是质素不上不下，价格也不上不下的两不靠物业，即使学位房也不例外。所以即使投资学位房，也最好规避此类市场冰点的物业。

　　要么，重点考虑纯粹为学位而来的业主，那么就选择学位好，物业情况较差，但是价格有吸引力的学位房。又或者选择学位好，质素好的物业，虽然价格难免会高一些，但是相信将来还是会有些兼具自住需求的业主愿意购买。

　　
　　另外，近年来关于学位房又出现一个苗头，有些父母渐渐对孩子的要求从单纯的上个好大学扩展到多个方面，其中让孩子有个快乐的童年或者有个更健康的心理也被越来越多地考虑在内。所以会有家长并不愿把孩子硬塞入那些省一级的重点学校中去，而是会选择“次好”学校，如罗湖区的桂园小学，可能知名度上没有实验小学、外国语小学那么大，但是师资力量也很好，家长认为这样孩子学业竞争压力没那么大，可能反倒适合他。所以近一两年来，这些“次好”学位房也有日趋紧俏的势头，可以作为新的投资方向做些关注。

　　○理财小贴士 研读《新生报名指南》很重要

　　
　　在各区的《新生报名指南》中，都会有单独的一项“关于住房材料的说明”，其中关于住房的要求各不相同。尤其是对于短炒客而言，这一项一定要细细研读，有时候一套房早一个月放出去就众星捧月，晚一个月放出去就弃如敝履。

　　
　　以2010年小学学位申请为例，罗湖区教育局规定“2010年4月15日前未入伙的住房，其购房合同不能作为学位申请依据”，而南山区教育局则规定“未入伙的住房：学位特别紧张的学校，对持有《购房合同》，但须到2010年9月1日后才入伙入住的，可不接受申请。

　　该类学生应先到现居住学区申请，待正式入伙入住后，按《南山区中小学转学插班细则》办理，但不保证就近入读。”

　　如何投资学位房

　　
　　学位房投资与单纯的物业投资不同，它的价值更多是体现在房子之外，所以需要关注的投资重点往往也不太在房子本身。目前深圳大部分学位房不仅房龄较老，且价格也已处在历史高位，若以目前的价格长线持有学位房，投资回报率并不高。

　　若以再次出售为目标投资学位房，那么“换位思考”便是选择此类物业的不二法门了。未来的买家最想要什么，我就买些什么；未来的买家想什么时候买，我就要赶在之前放出来等着他。

　　
　　了解所处学区及招生细节

　　
　　很多老龄学位房，若脱离了“学位”进入市场，估计再降价3成也未必有人愿意接手，所以投资学位房最最首要的便是详细了解与学位相关的信息。每到招生时节，紧张的深圳学位就会成为大家讨论的热点，但是没有经历过学位申请的家长很难想象其中的种种细节。

　　
　　先说学区，并不是离得近就在学区内，并不是一个小区就在一个学区。如蛇口的爱榕园和桂园虽然隔墙相邻，楼龄也比较相近，但是爱榕园带的是育才小学学位，而桂园则是后海小学学位，所以同等状况的物业，爱榕园会比桂园高出10%-20%。再以招商海月花园为例，虽然同属一个大社区，但是海月一期、二期被划入后海小学学区，三期、五期却是育才三小的学位。并且，每年的学区划分并不是固定不变的，会根据学区内所辖人口数量等情况的变化而略作调整，所以买入前首要一点就是要在各区的教育局网站上，看清楚所在片区的学区图，千万不要用名校学位房的价格买了个普通学位的物业。

　　
　　深圳各区由于教育配套数量的不同，关于一些细节的要求也各不相同，唯一相同的是各区公立学位的申请都会将住房情况考虑在内。诸如此类的细节，还需要仔细研读物业所在区域的《新生报名指南》，每个区的规定并不全部相同。其中，关于学位房的租赁也有很多要求，如果能把握好时间节点投入租赁市场，相信也会获得更好的收益。